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カテゴリ:韓国不動産爆弾の記事一覧

ソウルの高級住宅地に半額のマンションができる? 周辺住民は不動産価格下落を恐れて反対運動を展開!

ソウル江南の半額マンション推進... 住民反発(SBS・朝鮮語)
ソウル松坡区可楽洞、旧城東拘置所敷地の再開発計画を原案通り処理するように垂れ幕があちこちに付いています。

ソウル市は3月城東拘置所の敷地地区単位計画を立てて、新婚希望タウン700世帯、民間分譲600世帯など1300世帯を建てることにしました。

しかし、最近の計画を変えて土地賃貸部の住宅を含む公共分譲方式を検討しています。

土地賃貸部の住宅は土地はソウル市が所有したまま、建物だけを分譲する形で、建設コストの半分以上を占める土地のコストが抜けるので、分譲価格を相場の半分のレベルに下げることができます。

しかし、住民は40年間忌避施設である拘置所に不快感を経験してきたが、民間アパートの代わりに公共分譲住宅が入ることは受け入れることができないとし、当初合意した開発計画原案を維持するように立場です。
(引用ここまで)


 ムン・ジェインは「日本のバブル崩壊のように、韓国の不動産価格は下落する」と預言していたのですね。
 ま、実際には4年ちょっとでソウル市の不動産価格は2倍になっているのですが。
 その中でも江南は格別。
 俗に「太陽が西から昇っても江南の不動産価格は下落しない」とか江南不敗神話とかいうヤツですね。

 そんな中、江南の旧拘置所だった土地が再開発されることになって、ソウル市から1300戸の供給があるとされたのですが。
 当初計画と異なり、土地はソウル市が保持したままで建物代だけの分譲が行われるとなったそうですわ。
 で、周辺住民が激オコで横断幕を張りまくり。



 なにかというと横断幕張りますね、韓国の人たち。
 与党の国会議員が自分の顔写真入りで「ワクチン4400万回分の契約をしたぞ」って横断幕を張るなんてこともありました。
 さんざん、イジられる結果になりましたけどね。


 その半額分譲のマンションがあると「ここは安いマンションがある土地だ」ということになって、自分たちの不動産価格にまで影響することを危惧しているのです。
 まあ……分からないでもないですけどね。
 韓国でなによりも大事なのは不動産価格を維持することですから。

 ただ、地味にですが下落の傾向が出つつあるのですよね。
 これまでのムン・ジェイン政権は「供給を絞れば不動産価格は下落するのだ」という謎の考えで半分近くにまで許可数が減っていたのですが、去年くらいから「供給を拡大する」という方針に転じています。
 下落に転じたらもう本当に目も当てられないほどに恐ろしいことになると思うのですが。
 ま、なにが起きてももうムン・ジェインの任期は残り半年ちょっと。
 通貨危機に襲われた後の金泳三大統領と同じ立場になることでしょう。

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ムン・ジェイン、国会演説で「もはや不動産投機で金儲けはできない!」と断言、不動産価格を下落させることを誓う

文大統領が国会演説 不動産対策やコロナ克服で協力要請(聯合ニュース)
韓国の文在寅(ムン・ジェイン)大統領は16日、第21代国会の開会式で演説を行い、過熱する不動産市場への対策、新型コロナウイルス感染拡大による危機克服、コロナ後の時代を見据えた発展戦略「韓国版ニューディール」の推進などに向けた国会の連帯と協力を求めた。 (中略)

 文大統領は不安定な不動産市場と関連し、「国民生活に関する現在最大の立法課題は不動産対策」と述べ、「政府は投機の抑制と住宅価格の安定に向け、必要なあらゆる手段を講じる」と表明。複数の住宅所有者の負担引き上げなどにより、「不動産投機ではこれ以上、金もうけができないということを明確にする」と強調した。

 ソウルを中心に住宅価格の高騰が続き、政府の厳しい対策にも不動産市場は安定を取り戻せずにいる。複数の住宅を所有する高官や議員らへの批判も強い。文大統領の発言からは、30代をはじめとする与党の中核支持層が離反していることによる危機感もうかがえる。

 文大統領は特に、「住宅の供給拡大を要求する野党の声にも耳を傾け、必要な方策を積極的に講じる」と述べた。不動産対策を取る上で、党派を超えた協力を求めた形だ。
(引用ここまで)

 ムン・ジェイン大統領が開幕した国会で演説。
 「不動産投機ではこれ以上、金儲けができないということを明確にする」のだそうですよ。
 韓国の資産の9割が不動産に集中していることはずいぶん前からの課題になっていまして。
 これをなんとかして下げて、多くの韓国人が住宅を買えるようにするというのがムン・ジェイン政権の最重要公約のひとつ。
 そのために就任以来、20を超える不動産対策を行ってきたのですがむしろソウルの不動産価格を押し上げる結果にしかなっていません。
 統計によってはムン・ジェインの就任以来、50%以上も上昇しているとのこと。
 というのも、不動産市場を締め上げて供給を絞るという方向性でしか対策を行ってこなかったから。
 ソウルの不動産という需要が最大級あるものの供給を絞れば、当然のように価格高騰を招きます。
 誰もが欲しがるものは高くなる。経済の基本。
 特に先月に施行した不動産対策で一気に価格が高騰しています。

 で、その結果として支持率が一気に40%前半にまで落ちてきてしまっているのですよ。
 一時期はK防疫云々で70%を越していたのにね。

韓国大統領府 支持率低下に重苦しいムード(聯合ニュース)
 世論調査会社のリアルメーターが16日に発表した文在寅(ムン・ジェイン)大統領の支持率は前週より4.6ポイント低い44.1%で、昨年10月第2週(41.4%)以来、9カ月ぶりの低水準となった。

 これに青瓦台は公には反応を示していない。高官も「今は与えられた国政課題に粛々と取り組む時」と言及を控える様子だ。

 逆に支持率が上昇傾向にあり、70%を超えた5月には「一喜一憂しない」と言及していた。支持率の上下にこだわっていては国政運営がつまずきかねないという判断によるもので、そうした意味では支持率が低下する今も変わらぬ姿勢といえる。
(引用ここまで)

 というわけで大統領演説で「不動産ガー」と言っている、のですね。
 ただ、問題はこれだけ人為的に不動産価格を下げようとして失敗してきて、最終的にそれが成功したらどうなるか……ということですね。
 今回は「供給を増やす」と確約していることが不気味です。
 韓国の不動産爆弾は構造的にいつか確実に爆発するものですが、それを指摘した8年後まで延命してきました。
 「不動産は儲かる」「太陽が西から昇ることがあっても江南の土地価格は下落しない(江南不敗神話)」とされ続けてきたのですね。
 さて、今回の施策がトリガーになるかどうか。
 ムン・ジェイン本人は「これから日本のバブル崩壊のように下落する」と予告している、とのことですが……。

韓国経済:「誰も不動産を買ってくれない」……ソウルの不動産、取引数が1年前の1/4に……

カテゴリ:韓国不動産爆弾 コメント:(104)
「家買おうとする人がいない」……ますますひどくなる不動産取引の崖(東亞日報・朝鮮語)
ソウル江東区に住むチェさん(55・女)は、昨年12月に11億ウォンで売りに出した専用面積84平米のアパート物件の売買サイトへの掲載を取りやめた。価格を9億ウォンまで下げたのにも関わらず、家を見に来る人は「8億ウォンなら買う」と足を向けた。チェ氏は「夫の海外勤務のために売ろうとしたが無駄になった」とし「息子に贈与してでも長期保有するつもりだ」と語った。

住宅価格がさらに下がるだろうと期待している買い手と既存の住宅価格を固守しようとする売主との間の予想価格の格差が大きくなり、住宅取引の崖が深刻化している。ソウルで今年マーケティング取引がただ1件行われていないだけでも少なくない。今年上半期(1~6月)までは取引失踪現象が続くと見ており、市場を正常化するための取引の回復対策が必要だという指摘が出ている。

最近の住宅販売取引量の減少は異例なほど急なものとなった。昨年の「9・13対策」以降、融資が行き詰まり、マーケティング心理が完全に折れている。特にソウルの住宅取引は、昨年10月に前月比マイナス2.29%となったことをはじめとして、11月(-50.37%)、12月(-24.93%)、今年1月(-13.71%)、2月に(-24.64%)と5カ月連続の減少を記録した。4カ月連続で前月比の減少幅が二桁となっている。

政府は保有税の強化などを通じて、複数住宅保有者が不動産を売却することを期待しているが、まだ物件の増加を期待するほどではない。複数住宅保有者は最高62%までの譲渡所得税を嫌って家売らずに固執したり、贈与を通じて保有税を減らす戦略に対応している。ソウルの場合、住宅担保認定比率(LTV)と総負債償還比率(DTI)が40%と低くなるなど、融資規制が強化されているために、住居として買おうとしている者も手元に大金がなければ、気軽に家を買うには難しい状況である。

不動産取引市場で感じられる取引失踪は深刻な水準だ。ソウル方背洞で公認仲介士事務所を運営するアン某さんは「昨年9月以降方背洞で取引なされたアパートがまったくない」とし「取引の低迷や崖といった状況を越えて取引終末状態」とした。
(引用ここまで)

 ソウルの不動産取引が低迷を続けているとのお話。
 冒頭の人は夫の海外勤務に向けて84平米のマンションを11億ウォンで売りに出したのだけども、買い手がつかずに9億ウォンまで値下げ。
 それでも誰も買わないので息子に贈与して値上がりを待つとの作戦に出たとのこと。

 その背景にはソウルでの不動産取引件数が前月比で二ケタ台の減少が4ヶ月連続で続いているという状況があるそうです。
 去年の2月は1万7685件あった取引数が、今年2月は4552件。すっげ。
 こういう状況って株でもよくあるのですが特定の株の株価が下がらないけども取引もされないということがありまして。材料待ちで様子見になっているのですね。
 多くの場合で高止まりしていることが多く、悪材料が出ると同時に一気に値が下がったりします。

 ムン・ジェインは不動産所有者を憎んでいるのではないかというレベルで不動産取引に規制をかけて、不動産投機をしている人間の多くが青息吐息になっています。
 いつダムが崩壊するのか分からない状況。
 なにしろあの江南のマンション価格がじわじわと下がっている状況ですからね……。

 特に複数の不動産を購入するというギャップ投資を行っている人間が不動産関連税が高くなっていくことにもはや耐えられないのではないかと見られています。
 パク・クネ政権末期に「ギャップ投資でお金持ちになりましょう」みたいなキャンペーンが行われていたこともあって、彼らは一人で数十戸ものマンションを所有していたりするのですよ。
 彼らが一気に耐えられなくなり、不動産市場が大量の売りにまみれたときになにが起きるか。
 ムン・ジェイン政権は価格減少を狙っているのですが、「価格減少」で済むとよいのですけどね。

ムン・ジェイン政権「不動産所有者には罰を、財閥は存在そのものが罪だ!」と絶叫する

【社説】世帯主の35%が60歳以上…高齢者に税金爆弾?=韓国(中央日報)
【取材日記】海外で国内企業を狙撃した韓国の公正委院長(中央日報)
ソウルのマンション居住者が「税金爆弾」を浴びる状況が近づいている。政府が公示価格の大幅に引き上げる予定だ。国土交通部が先日発表した公示価格案によると、今年のソウルマンション公示価格は平均14.2%上がる。昨年(10.2%)に続いて2年連続の2けた引き上げだ。2年間の上昇幅は25.8%にのぼる。財産税もそれだけ多く出すしかない。今年の公示価格が9億ウォン(約9000万円)以上になれば、総合不動産税の負担も生じる。このようなケースはソウルで約7万世帯にのぼる。財産と連動する地域加入者の国民健康保険料も上がる。100万ウォン以上も負担が増える世帯が少なくないという分析だ。

政府は「住居価格が上がった分だけ公示価格に反映した」という。しかしすぐに住宅1件を所有するリタイア層が反発した。「自分の家一つを購入して住み続けてきたのに、どうして税金・健康保険料爆弾を浴びるのか」という抗弁だ。該当者も多い。ソウルの住宅保有者の35%が60歳以上だ。50歳以上の比率は60%にのぼる。ほとんどがすでに引退したり、引退を控えている。税金爆弾から保護する対策が急がれる。長期住宅保有・高齢者に対する総合不動産税減免制度があるが、十分ではない。2年連続の急激な公示価格引き上げを受け、財産税と健康保険料が数十万ウォンも増えるリタイア層が多い。国民年金・基礎年金のほかに収入がないリタイア層には大きな負担となる。国民年金の平均受給額は月40万ウォンにもならず「小遣い年金」と呼ばれる現実ではなおさらだ。

長期保有・高齢者に対する住宅保有税減免幅を拡大し、健康保険料賦課基準を合理的に調整する必要がある。韓国以外では見られない「財産に連動する健康保険料」をこの際見直すことも検討すべきだろう。住宅を処分しやすいよう取引税の大幅引き下げも考慮しなければいけない。
(引用ここまで)
公開されていない講演文の所々に溶け込んでいる公正委院長の「財閥観」が問題だ。彼は「財閥3世は創業者とは違い、リスクに挑戦して収益を創り出すよりは私益追求行為を通した既得権の維持に没頭する」「財閥の成長が中小企業の成長まで邪魔している」と指摘した。一方的で偏った主張だ。

反財閥の情緒は事実歪曲にもつながった。彼は「10大財閥の資産総額が国内総生産(GDP)の80%に達する」と指摘したが、資産総額はGDPと単に比較することはできない。資産には企業が生産した付加価値だけでなく、保有した現金・建物・土地が全部含まれるが、GDPは1年間の国内経済活動を通じて発生した付加価値の総合だ。「10大財閥の直接雇用人員は全体の3.5%に過ぎない」とも述べたが、直接雇用よりはるかに大きい協力会社・間接雇用などの波及効果は無視した。
(引用ここまで)

 いやぁ……。
 本当にムン・ジェイン政権は「ブルジョワジー」というものを嫌っているのがよく分かります。
 社会主義というよりも、はるかに共産主義に近い考えかたを持っているのですね。
 すなわち、「資本家は悪」というものです。

 ムン・ジェイン政権では「不動産価格を下げる」という公約を達成するために、課税や複数所有時のペナルティを大きくしています。
 パク・クネ政権が経済てこ入れのために行った不動産投資への規制緩和でで生じた不動産バブルを散らすためにさまざまな施策を行っているわけです。
 ソウルで最高の地価を誇っており、太陽が西から昇ることがあっても江南の土地価格は下がらないという「江南不動産神話」の江南のマンションですら価格が下がっている状況となっています。
 すでに30坪のマンションで30~50億ウォン下がったとのこと。
 まさに韓国では天変地異並の大変動といえます。
 それでも今年さらに公示価格を上昇させるという方向性なのですね。
 これは住み続けていて売るつもりのない人間にとっては固定資産税が上昇していくだけの施策。
 個人が土地を所有することが罪であるとしたいのが本音なのでしょう。
 また一歩、不動産爆弾の爆発に向けて導火線が短くなりましたね。

 あ、それと韓国独特の「財産を持っていると健康保険料が高くなる」という方式があるのですが、これについて記事で言及してもらっていたのはありがたい。
 必死にお金を貯めて不動産を買ってそこを終の住まいとしていても健康保険料は財産全体を評価して算出されるので安くならないのですね。
 かなりひどいやりかただと思いますが、韓国ではそれなりの合理性を持っているのだろうなぁ……。

 で、もう一方は「財閥スナイパー」とも呼ばれているキム・サンジョ公正取引委員長(楽韓Webでは「財閥絶対殺すマン」と呼ばれている)による財閥への視線がどんなものであるかを記したもの。
 世界各国の公取委が集まって行われた国際会議に出席した際に、こんな風に演説する予定だったとのこと。実際には行わなかったそうですが。
  まあ、こんな発言をしようとした人間を、国会での就任同意を取り付けることもできずに強行指名したことからもムン・ジェイン政権が持っている「財閥という存在が憎くて憎くてしかたがない」という指向性が透けて見えますわ。
 ムン・ジェイン政権は財閥からのトリクルダウンなどとというものはないという主張の元、所得主導成長を経済政策として導入しているわけですが。
 まあ、それがどのような結果を招いているかはこれまでご覧の通り。
 あと3年残っているムン・ジェイン政権によって韓国人はどこまで削り取られてしまうのでしょうかね。財閥ではなく韓国人が、です。

不動産投資の嘘
大村昌慶
幻冬舎メディアコンサルティング
2016/6/30

韓国経済:韓国で不動産競売の申請が一気に増加中。価格下落の行き着く先とは?

"空き缶借り家で全財産飛ばした……賃借人の競売申請増加中(マネートゥデイ・朝鮮語)
ソウル蘆原区中渓洞50坪台のアパートの賃借人Aは、契約が満了したにもかかわらず、家主からのチョンセ金である6億5000万ウォンを受けられずいる。「ギャップ投資」をしていた家主がチョンセ金を用意できなかったのだ。Aは「新都市に新居購入をしたのだが、期間内残金を支払わなければならないが、入居もできずに残金延滞利子だけが増えている」と訴えた。

「空き缶住宅」とギャップ投資によって敷金を返し受けられないケースが増えている。空き缶住宅は、敷金と貸付金を合算した金額よりも住宅価格が下がる状態だ。最近、全国的に住宅価格が下落した上に、チョンセ金も下落して家主が変換用の敷金を用意することができないのだ。

借りていた家が住む家が競売に移る事例も出てくる。青瓦台国民請願掲示板には「空き缶チョンセによって35年間集めた全財産(家賃)1億3000万ウォンを受けられず、生活の希望を失ってしまった」とし「家が競売になったら保証金を受ける確率が希薄だ」と吐露する文が上がってきた。

22日、裁判所競売専門業者オークション情報によると、昨年、全国のアパートの強制競売の賃借人が競売を申請した件数は、第1四半期の42件から4四半期88件と2倍になった。同じ期間落札価格が債権の請求額よりも低い件数も334件から556件と66%増加した。今月も18日基準全国で根抵当権を設定して行われている任意競売のうち、伝貰権者が競売を申請した件数が13件に達している。

ソ・ジウ支持オークション研究員は「空き缶チョンセ問題が浮上してきて保証金を受けられず、オークションに移る事例が多くなった」とし「首都圏でも賃借人が競売を申請した場合が増えている」と述べた。
(引用ここまで)

 韓国独自の賃貸住宅方式としてチョンセ(傳貰)、というものが挙げられます。
 賃借人が住宅価格の60~80%の金額を補償金として大家へ入居時に渡して、2年間は家賃無料。2年後には入居時に払った金額が戻るというものです。
 入居時に渡す金額はざっくりと数百万から数千万円規模となり、なかなかの高額です。
 大家はこのお金を次の不動産を購入する資金にしたり、銀行に預けて利息で生活資金を出すというようなことができたわけですね。

 ただ、こんな方式は経済成長が著しく、かつお金の価値が目減りするインフレが継続している社会でなければできません。
 かつての韓国では不動産は確実に値上がりしてきたために、こんなことができたのですね。

 ですが、ムン・ジェイン政権は躍起になって不動産価格を下落させるための政策を打ち出してきました。複数の不動産を所有する場合には税金がかかるようにした、なんてのもありましたね。
 その結果、ついに去年の夏あたりからこっち、ついにあの江南のマンションですら不動産価格の下落がはじまっています。
 まだ微減のレベルではあるのですが、かつて「太陽が西から上がったとしても江南の不動産価格は下落しない」という江南不敗神話すら敗れ去ったのです。

 記事中の「空き缶チョンセ」という言葉は、不動産価格の下落によって売却してもチョンセを返せない状況に陥った不動産のことを指します。
 ここ何年か、「ギャップ投資」という手法が韓国では広まっていました。
 不動産ローンでマンションを購入し、それを賃貸に廻してチョンセを得る。
 そしてそのチョンセにに借入金を足して不動産を購入し、その不動産も賃貸に……というような形で投資をするというものです。
 20代のサラリーマンが数十軒の不動産を所有している、なんてパターンもあったほど。
 この投資手法、史上最低であった低金利になった状況で、かつパク・クネ政権によって不動産投資の規制緩和によって起こされた不動産バブルがあったからこそ有効だったのですね。
 ですが、金利が上昇をはじめ、かつ不動産価格が下落をはじめると、一気に負のスパイラルに落ちこみます。
 まだ流れは緩い状態ですが、どこで急激な早さになるのか。
 持っている不動産を一気に処分しなければならないような状況に陥る大家が多くなると、例の不動産爆弾に火がつくことになるのですよ。
 韓国人の持つ資産のうち、不動産の割合は8割とも9割ともいわれています。
 この偏りも危険性を増している一因なのですねぇ……。
 卵を同じバスケットに入れるな、とはよく言ったものだ。

韓国経済:利上げと融資規制で不動産価格が下落に向かう……バブル破裂の予感

「ギャップ投資の逆襲」... 逆チョンセ難深化現実に(MBC・朝鮮語)
チョンセを挟んで複数の不動産購入を行う、いわゆる「ギャップ投資」がここ数年大きく盛んに行われました。
ところが、ここに至って後遺症が現れています。
金利上昇と逆チョンセ難が深まる中、大量にオークションに渡されるアパートまで出てきています。
キム・ジャンフン、シンジヨウン二記者が集中的に報道します。
京畿道東灘新都市。
一時は「寝たら上昇している」とまで言われていたチョンセの値段がいまでは寝たら落ちています。 このアパートでは三ヶ月で4000万ウォンが下落しました。

A公認仲介所「チョンセが2億9000万ウォンから3億ウォンで取り引きされています。3億4000万ウォンから3億5千万ウォンで取引されていた物件なのですが……」

下落した不動産費用を返してほしいというテナントの要求は、壁にぶつかるのが常です。
家主にそもそも返すお金がなかったのです。

B公認仲介所「チョンセが2億ウォンほどだった物件が、いまでは1億7000万ウォンもしていない。どれだけの家主がお金を加え(保証金を)抜いてますか? 満期まで持ち続けますよ」

住宅ローンを組んで複数の不動産を購入した家主は耐えきることができずに、アパートを「投げ売り」しています。
最近、東灘でアパート70軒が一気に競売にかけられましたが、すべての物件が一人の所有するものでした。
このように住宅価格と不動産費用が同時に落ちている中、入居者は少なくなる一方です。

住民「直接入居のがマシだということで、みんな入居したのです。チョンセが出せなかったから……」

かつてチョンセで貸し出しする家がなくなり、月家賃で借りることが大勢であったソウルも変わりました。
江東区などで開始されたチョンセ下落傾向がソウル全体に広がり、5年8ヶ月ぶりに下落して江南でも1~2億ウォンの価格を下げたチョンセが続出しています。

ソウル市江南区00アパートのテナント「(家主が)チョンセを出しても物件だけが増えていき、取引自体ができない」と言う。家主も確答はできないが、なんとか努力はしてみます」

あまりにも容易だった不動産ローン、甘く見えた不動産投資が家主もテナントもすべての足を引っ張っています。
(引用ここまで)

 ギャップ投資について解説が必要ですかね。

1)まず1軒の不動産購入をします。
2)物件を貸し出し、市場価格の70%ほどをチョンセとして預かります。
3)購入した不動産を担保にして資金を借ります。
4)チョンセと資金を併せて不動産を購入します→2に戻る

 これを延々と繰り返すのが「ギャップ投資」です。もちろん、最初の1軒も不動産ローンで購入します。
 極端な場合だと20代のサラリーマンが数十戸のマンションを購入するなんてことがあったそうですよ。
 記事中にも「70戸が競売にかけられたが元の所有者はひとりだった」なんて話がありますね。
 史上最低の政策金利が長く続いたこと、パク・クネ政権末期に不動産融資について大幅な規制緩和が行われたことで一気に不動産バブルが生じたという話はすでに何度かしています。
 ムン・ジェイン政権では沈静化のために一気に規制を増やしていて、かなり効果が出ているとのこと。

 さて、不動産ローンの7割が変動金利を選択していることから、一度金利が上昇局面になったら怖ろしいことになるであろうという予言をしていました。
 ギャップ投資の場合、ひとつの歯車が狂っただけで破産となります。
 不動産投機に狂った輩が破産するだけだったらよいのですが。
 同時に、数十戸ものマンションが売りに出されるわけです。
 当然、不動産がだぶついて価格は下落する。

 「太陽が西から昇ることになろうとも、江南の不動産価格は下がらない」とされていた江南ですらだぶつき気味であるとの話です。
 ちなみに、韓国の政策金利は史上最低だった1.25%から1.5%になっただけでこの状況。
 さらに言うと韓国人が所有している資産の9割が不動産です。
 FRBは今年、3回利上げするであろうとされています。今年は最終的に2~2.25%となるのかな。
 現在、韓国銀行は3月のFRBの利上げには追随していません。まだ1.5%のまま。
 米韓の金利差から生じるキャピタルフライトよりも、不動産爆弾が炸裂するほうが怖いということなのでしょうね。

日経新聞「韓国経済は成長しているように見えるが、実際には危機が迫っている」……不動産爆弾を日経までもが取り上げる状況に!

カテゴリ:韓国不動産爆弾 コメント:(73)
韓国経済に「家計負債」の死角 GDP回復も危うさ (日経新聞)
 韓国経済の「危うい回復」が続いている。韓国銀行(中央銀行)が26日発表した7~9月期の実質国内総生産(GDP、速報値)は、前期比1.4%増と市場予想を大きく上回った。絶好調な半導体メモリー輸出が成長率を押し上げた。17年通年では3年ぶりに3%台に乗せそうだが、家計負債の急増が一見すると堅調な景気を冷やすリスクも潜んでいる。(中略)

 懸念材料の1つが、家計負債の急増リスクだ。負債の大半が不動産融資で、首都ソウルの江南地区や釜山など大都市圏の一部地域では不動産投資が過熱。マンションや商業施設を投資目的で購入する人が、金融機関からの借り越入れを膨らませている。

 家計負債は15年から急増しはじめ、16年末時点で1566兆ウォン(約158兆円)とGDP対比で96%に達した。16年だけで139兆ウォンも増え、07~14年の平均(60兆ウォン)に比べて2倍以上となった。海外の格付け会社や投資家も、急激な増加幅を問題視する。 (中略)

 しかし、すでに家計負債の総額は可処分所得を大きく上回り、消費の下押し要因となっている。家計負債問題を軟着陸できれば消費にはプラスとなるが、今度はマンション建設が減って建設投資が下振れする可能性もある。(中略)

 韓銀は18年の成長率を2.9%と、拡大基調を見込む。韓国野村証券の権英善(クォン・ヨンソン)専務は7~9月期の成長率発表を受け、18年の予想を従来の2.3%から2.7%に上方修正した。ただ、「輸出が伸びても、政府の家計負債対策で建設投資が萎縮することにより相殺される」と分析。韓銀より慎重な見方を崩していない。
(引用ここまで)

 おや、これはすごい。
 日経ビジネスオンラインとかのコラムで語られているというのではなく、日経新聞本体が「韓国の経済成長は順調に見えて崖っぷち」なんて書いているとは。
 そこまで事態は切迫しているということでもあるのでしょうね。

 アメリカとの政策金利逆転も目と鼻の先。
 追随して利上げしなければ、外資が出ていくキャピタルフライトは間違いなし。
 その一方で利上げすればGDPと同レベルの家計負債が悲鳴を上げる。
 半導体だけに引っ張られている見た目だけの成長とはいえども、そこそこの経済成長をしている以上、政策金利の引き上げ圧力も少なくはないでしょう。
 進むも地獄、退くも地獄。もちろんその場に留まるのも地獄です。

 「史上最高の低金利」であったのに、7割が変動金利で借りているっていう不思議さ。
 まあ、ぱっと見でより金利が安く見えるのは変動金利であるのは想像に難くないところ。
 ただ、記事にもあるように景気牽引策の一環として不動産融資規制撤廃と低金利で家計負債は一気に増えてきたのは2015年あたりから。
 ですが、もうその頃にはアメリカの出口戦略がどうなるのかと囁かれていたのですけどね……。

マイナス金利にも負けない究極の分散投資術
朝倉 智也
朝日新聞出版
2016/6/7

韓国で低金利時代の終焉、膨れ上がった「不動産爆弾」がついに炸裂する

【社説】低金利パーティーは終わった…不動産・家計負債の集中管理を=韓国(中央日報)
いよいよそれが始まった。8年間の超低金利パーティーが終わり、激しい利上げの津波が押し寄せている。きょう、政府が家計負債がさらに増えないように負債管理を強化して脆弱階層の融資償還を支援するという内容の家計負債総合対策をまとめる理由だ。昨日の党政協議によれば、政府は来年1月から総負債償還比率(DTI)に既存の住宅担保融資まで含め、多住宅保有者の資金源を引き締める新DTIを導入し、下半期にはすべての債務の元利金償還額を入れる総借金元利金償還比率(DSR)の適用時期を1年操り上げて導入することにした。 (中略)

韓銀はことしの金融通貨委員会を来月にあと1回だけを残している。早ければ年内、遅くとも来年1月まで利上げの秒読みに入るものと見る必要があるだろう。

国内でも利上げのシグナルが出ると金融および住宅市場が急速に反応している。都市銀行の住宅担保融資の金利は今月に入り、5%台に入った。ソウル江南(カンナム)にマンションを購入することで2億ウォン(約2008万円)を借りたとすれば、融資金利が年間1%ポイントだけが上がっても利子の負担は年間200万ウォンが増える。しかも、利上げはまだ始まったばかりだ。米連邦準備制度理事会(FRB)は再来年まで基準金利を最大3%まで引き上げるものと予想している。住宅市場は緊張し始めた。一昨日まで10月マンションの取引量は1年前と同期間の20%水準に大きく下落した。

このような状況から見ると、政府の今回の対策は手遅れた。家計負債が国内総生産(GDP)の92%規模に増える間、政府は手をこまぬいてきた。朴槿恵(パク・クネ)政府が大きく緩和した融資規制を再び引き締めるタイミングを逃した後遺症をそのまま受けることだけが残っている。

政府は急激な金融緊縮にともなう全方向での衝撃に徹底して備えなければならない。懸念されるのは利上げが本格化すれば、低信用・低所得債務者が体験する資金繰り難だ。特に、3カ所以上の金融会社から融資を受けた390万人の多重債務者の管理は非常事態になっている。彼らは1人当たり1億1592万ウォンずつ負債爆弾を抱え込んでいる。もはや緊縮の苦痛を覚悟しなければならない。だが、利上げが金融システムのリスクにつながるのは徹底して防がなければならない。日本でも金利上昇期に融資の総量規制が重なり、住宅価格が急落して「失われた20年」が始まった。金東ヨン(キム・ドンヨン)経済チームの危機管理能力が問われている。
(引用ここまで)

 さて、ついにこのときがやってきましたね。
 アメリカの出口戦略に伴う、韓国での利上げ。
 この数年というもの、低金利と不動産融資の規制緩和で建設関連バブルを膨らませてきたのです。
 もはやそれ以外に景気牽引策がなにもなかったというのも実際なのですけどね。

 かつ、パク・クネ政権は去年の10月頃から今年の3月にかけての半年以上にかけてまともな政策を出すことができなかった。
 国会による弾劾と裁判所による弾劾の承認だけが政局のすべてであって、政策金利なんかどうでもよかったし、アメリカの出口戦略に対して有効な手立てなんて必要なかったのですよ。
 パク・クネが弾劾され、ムン・ジェインが大統領に就任することですべて解決するはずでしたからね。

 この弾劾に明け暮れていた半年間でまともな出口戦略対応策がひとつかふたつだけでも建てていられたら、その後のバブル継続を防いで、ソフトランディングもあり得たかもしれないのですが。
 2016年2Qには不動産による経済成長への寄与率が50%3Qには70%を上回りました
 ムン・ジェイン政権に期待する市場はさらに不動産バブルを膨らませた(2017年1Qの経済成長への寄与率100%!)のですが、7月8月と不動産への融資規制を敷いたことで今月のマンション取引額は前年同期比の20%(1/5!)にまで落ち込んでいます。

 米FRBは株式市場に対しても動向を注視しながら利上げを行うと思われているので、それほどまでの急速な利上げはないであろうとされているのが唯一の安心感が残る部分ではありますか。
 それでも、利上げしなければ韓国から資本逃避がはじまる。利上げすればGDP比で92%と育ちに育った韓国の家計負債が一気に膨れ上がる。
 なお、自営業者の借金はこの中に含まれておらず、これを家計負債に組み込むと余裕でGDP総額を突破しています。

 ちなみに不動産融資で変動金利を選択しているのは70%以上。これは新規融資でそうであったということなので、実際の総額に対してはどのくらいかは不明ですが、おそらくは全体でもそうは変わっていないと思われます。
 楽韓Webでは5年前から「不動産が危険だ、韓国経済にとって内需を破壊する爆弾となり得る」という警告をしてきました。
 ついに炸裂するのかもしれませんね。

山崎先生、将来、お金に困らない方法を教えてください!
山崎 元
プレジデント社
2017/9/14