今年、プロジェクトファイナンス(PF)の不良への懸念が高まり、新規住宅開発事業が止まったことが分かった。 不動産景気の不確実性と金融市場の萎縮などで適時に着工できないアパート事業場が急増し、2〜3年後に入居大乱につながりかねないという分析が出ている。
4日、金融界と施行業界によると、サムスン物産と現代建設など10大建設会社が今年第1四半期の信用補強などを通じて参加したPF貸出規模は計6件、1兆3930億ウォンと集計された。 建設会社10社のうち6社の不動産金融参加実績が「ゼロ」だった。 2020年以降、年平均PF純増額が20兆ウォン(四半期当たり5兆ウォン)であることを考慮すれば、市場が約4分の1になったという評価だ。
施工会社から土地費と初期事業費に使うために調達する短期高金利商品であるブリッジローンは、1件も実現しなかった。 オフィステルなど非アパートだけでなく分譲性の高いアパート事業さえ新規で推進したところがなかったという意味だ。
業界では「歴代級」住宅供給減少が避けられないと見ている。 （中略）
ソウル都心で住商複合マンション事業を推進しているA施工会社は最近、土地の買い入れ作業を中断した。 土地の残金数百億ウォンを用意するために初期不動産プロジェクトファイナンス(PF)形態であるブリッジローン貸出を金融会社に打診したが、検討さえしてくれるところがなかった。 金融当局がPF不良管理のために貸倒引当金を積み上げるよう要求しているところに、新規融資は思いもよらないためだ。 業界関係者は「事業性があるかは考慮対象でもない」として「江南の真ん中にある土地も、10大建設会社が参加する事業も開発が止まった」と話した。 （中略）
業界で憂慮するのはソウル中心地のアパートとオフィスなど需要が十分な事業場まで「金脈硬化」で不良化しているという点だ。 駅三洞江南駅近くのオフィス開発敷地（2040平方メートル）は先月、公売（鑑定価格2308億ウォン）となった。 終盤に資金を調達して開始前に公売が取り消されたが、いつ金融問題が浮上するか分からないというのが衆論だ。
（引用ここまで）
不動産開発が完全に凍りついている、とのニュース。
なにしろ、銀行側が貸出をしようとしていない。
開発プロジェクトを展開するためにはまず土地を購入しなければならないのですが。
その土地を購入するための最初のローンがまず出ないので、不動産開発そのものに発展しない。
中小の不動産デベロッパーがプロジェクトファイナンス（PF。不動産開発そのものを担保にして融資をしてもらう制度）でお金を借りる際には、その裏書きのために規模の大きな建設企業が参加します。
んで、今年の第1四半期まででトップ10の建設企業のうち、6社までがPFに一切参加せず。
トップ10全体を見てもPFの貸出件数が6件だけ。1兆3930億ウォンにしか過ぎなかったと。
だいたい、いつもなら1四半期毎に5兆ウォン増えてきた過去と比べても1/4規模に落ちこんだと。
冒頭記事では「このままでは2〜3年後に入居できるマンションが存在しなくなってしまう」と危機感を訴えているのですが。
それ以前に不動産業界自体がどれだけ細るのかを考えたほうがいいような。
現状の高利率の中では不動産に手を出すのはかなりのリスク。
その上、FRBが去年言っていた「24年は3回の利下げ」を本当にやるのかどうかすらも分からない。
最初の利下げがどこになるのかすらも不明。
キャピタルフライトを恐れている韓国は、常にあるていど以上はアメリカの政策金利に追随する必要があるのですね。
なんならアメリカの利下げを世界でもっとも心待ちにしているのが韓国といっても過言でないほどです。
ただ、消費者物価指数は去年の10月からの半年でこんなところ。
10月 3.8%
11月 3.3%
12月 3.2%
01月 2.8%
02月 3.1%
03月 3.1%
夏頃は4%台になることもあったので下落気味ではあるのですが、いまだに3％台で強めのインフレ基調。
そしてそれに賃金が追いついていない弱めのスタグフレーション状態。
利下げも利上げもままらない厳しい状況が続いていますね。
つまり、不動産不況もしばらくはこのままって感じです。
Twitterで更新情報をお伝えしています。フォローはこちらから→Follow @rakukan_vortex
