チョンセを挟んで複数の不動産購入を行う、いわゆる「ギャップ投資」がここ数年大きく盛んに行われました。
ところが、ここに至って後遺症が現れています。
金利上昇と逆チョンセ難が深まる中、大量にオークションに渡されるアパートまで出てきています。
キム・ジャンフン、シンジヨウン二記者が集中的に報道します。
京畿道東灘新都市。
一時は「寝たら上昇している」とまで言われていたチョンセの値段がいまでは寝たら落ちています。 このアパートでは三ヶ月で4000万ウォンが下落しました。
A公認仲介所「チョンセが2億9000万ウォンから3億ウォンで取り引きされています。3億4000万ウォンから3億5千万ウォンで取引されていた物件なのですが……」
下落した不動産費用を返してほしいというテナントの要求は、壁にぶつかるのが常です。
家主にそもそも返すお金がなかったのです。
B公認仲介所「チョンセが2億ウォンほどだった物件が、いまでは1億7000万ウォンもしていない。どれだけの家主がお金を加え（保証金を）抜いてますか？ 満期まで持ち続けますよ」
住宅ローンを組んで複数の不動産を購入した家主は耐えきることができずに、アパートを「投げ売り」しています。
最近、東灘でアパート70軒が一気に競売にかけられましたが、すべての物件が一人の所有するものでした。
このように住宅価格と不動産費用が同時に落ちている中、入居者は少なくなる一方です。
住民「直接入居のがマシだということで、みんな入居したのです。チョンセが出せなかったから……」
かつてチョンセで貸し出しする家がなくなり、月家賃で借りることが大勢であったソウルも変わりました。
江東区などで開始されたチョンセ下落傾向がソウル全体に広がり、5年8ヶ月ぶりに下落して江南でも1～2億ウォンの価格を下げたチョンセが続出しています。
ソウル市江南区00アパートのテナント「（家主が）チョンセを出しても物件だけが増えていき、取引自体ができない」と言う。家主も確答はできないが、なんとか努力はしてみます」
あまりにも容易だった不動産ローン、甘く見えた不動産投資が家主もテナントもすべての足を引っ張っています。
（引用ここまで）
ギャップ投資について解説が必要ですかね。
1）まず1軒の不動産購入をします。
2）物件を貸し出し、市場価格の70%ほどをチョンセとして預かります。
3）購入した不動産を担保にして資金を借ります。
4）チョンセと資金を併せて不動産を購入します→2に戻る
これを延々と繰り返すのが「ギャップ投資」です。もちろん、最初の1軒も不動産ローンで購入します。
極端な場合だと20代のサラリーマンが数十戸のマンションを購入するなんてことがあったそうですよ。
記事中にも「70戸が競売にかけられたが元の所有者はひとりだった」なんて話がありますね。
史上最低の政策金利が長く続いたこと、パク・クネ政権末期に不動産融資について大幅な規制緩和が行われたことで一気に不動産バブルが生じたという話はすでに何度かしています。
ムン・ジェイン政権では沈静化のために一気に規制を増やしていて、かなり効果が出ているとのこと。
さて、不動産ローンの7割が変動金利を選択していることから、一度金利が上昇局面になったら怖ろしいことになるであろうという予言をしていました。
ギャップ投資の場合、ひとつの歯車が狂っただけで破産となります。
不動産投機に狂った輩が破産するだけだったらよいのですが。
同時に、数十戸ものマンションが売りに出されるわけです。
当然、不動産がだぶついて価格は下落する。
「太陽が西から昇ることになろうとも、江南の不動産価格は下がらない」とされていた江南ですらだぶつき気味であるとの話です。
ちなみに、韓国の政策金利は史上最低だった1.25%から1.5%になっただけでこの状況。
さらに言うと韓国人が所有している資産の9割が不動産です。
FRBは今年、3回利上げするであろうとされています。今年は最終的に2～2.25%となるのかな。
現在、韓国銀行は3月のFRBの利上げには追随していません。まだ1.5%のまま。
米韓の金利差から生じるキャピタルフライトよりも、不動産爆弾が炸裂するほうが怖いということなのでしょうね。
この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2018年04月07日 07:19
きちんと説明しろよ。こんなん朝鮮人しかわからんやろ！
Nanashi has No Name 2018年04月07日 07:20
へ 2018年04月07日 07:21
ともあれ、ムンはどうするのだろう。徳政令発動か。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 07:25
信用取引なんかどうなってることやら。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 07:36
大家はその金を投資して利鞘を稼ぎ、退去時に預かった金を借り手に返す。
とまあヤツラらしい実に考えの甘いシステムで、投資が焦げ付くと破滅の大連鎖が待ってるw
まーた徳政令かなコリャw
Nanashi has No Name 2018年04月07日 07:43
春休みかな？
エル 2018年04月07日 07:51
どんなバブルも人間の持つ「欲望」から生み出され、経済への影響が大きい不動産分野が対象だから、副作用の伴わない「治療」が困難なのは分かるものの、これだけ不定期に世界中で発生しているのだから、いい加減に「対処法」が確立してもいい頃だと思うけど。
南朝鮮の場合は、「チョンセ」に象徴される独特のシステムが傷口を拡大させているけど、入居時の資金を用意できず、月払いの「家賃」に移行する例も増えているみたいだから、これから変化していくのかもね。
名無し 2018年04月07日 07:58
不動産を貰い受けた所で既に前払いした住民付きという事だし、元オーナーからチョンセ分を回収できる様になってるのか住民にツケが回るのか
Nanashi has No Name 2018年04月07日 08:02
チョンセは韓国人らしく、韓国人を信用してないからできたシステムです。
あいつら、滞納、夜逃げ当たり前ですから、前金を預かる事で損しないようにしてるだけです。
名無し 2018年04月07日 08:20
多分おつむが年中春休み……。
いや、しかし何階建ての借金だろ……発破でビル解体するみたいに崩れるのかな、いや楽しみ楽しみｗ
名無し 2018年04月07日 08:20
Nanashi has No Name 2018年04月07日 08:21
Nanashi has No Name 2018年04月07日 08:27
南朝鮮はFRBの金利上昇で激しく収縮するよ、ほんとに厳しい
対外的には経常収支黒字の大幅減、国内的には土地不動産バブルの崩壊
「南朝鮮人が所有している資産の9割が不動産」だから国家は破滅だよ
トランプ大統領と戦うしないね、中国と一緒にｗ
Nanashi has No Name 2018年04月07日 08:37
Nanashi has No Name 2018年04月07日 08:37
億単位の資金を客から集めて運用するのって先進国では銀行などの信用がある機関が認可を受けてやることですよね
Nanashi has No Name 2018年04月07日 08:48
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:05
為政者の資質っって独裁者降ろしより重要なのに
選挙で肝腎な処がケンナチャヨ
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:16
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:20
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:26
名無し 2018年04月07日 09:28
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:34
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:37
ワクワク。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:40
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:40
積弊精算に邁進するムンムン、頑張れ～～～。
その後には何が残っているのか？私は知りません。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 09:59
日本はバブルで痛い目見たので、土地の投機的取引の傾向が見られた場合には国が土地売買を届け出制にして監視→許可制に移行するシステムで待ったを掛けられるんですが、韓国ではストッパーが無いみたいですね…
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:04
だから韓国はかなりつらい事になりそうだ。しかし、一つだけ彼らが我々より恵まれていると思うのが、日本の80年代や90年代にはびこった極端な反自国思想が無いというところだ。
久米宏なんか、バブルが崩壊して株価がナイアガラの滝みたいに落ちている中、薄笑いしながら『ザマァ見ろですね』なんてぬかしていたのが忘れられない。当時の私は高校生だったが、子供心にもザマァですむわけないだろと思っていたが、まわりで同意してくれる者は少なかった。
だから日本はなりふり構わない自国経済の救済ができず、それが今でも暗い影を落としている。
こういうバカな考えが無い分、韓国は身動きが取りやすかろう。
まぁ、それで何とかなる問題かどうかは別だがね。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:15
それも知らない奴がいるなんて・・・
護国防人 2018年04月07日 10:17
経済の仕組みが分からないのでしょうか？
分かっていて「ヤってみなければ分かるまい！」とのチャレンジ精神なのでしようか？
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:18
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:24
>こういうバカな考えが無い分、韓国は身動きが取りやすかろう。
大統領自体がバカだから、動いてもロクなことにはならないだろう。または動かないか。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:29
不動産崩壊に関してはアメリカを悪者に仕立てやすいしね。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:31
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:33
でも赤化統一して不動産の私有を無くせば解決かな
文在寅ならやってくれる
名無し 2018年04月07日 10:37
さっさと飛び降りればいいと思うよw
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:45
Nanashi has No Name 2018年04月07日 10:55
テナントからの保証金とビルを担保に銀行から金を借り、少し大きなビルを建てた。
日本経済が、順調に拡大した時代の成功例。
パサラソケサラソ 2018年04月07日 11:03
韓国に共産化の気運も高まって、財閥の国有化が始まるかも。
でも、サムスンは既に韓国脱出してたりして。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 11:11
チョンセが解説されて有名になるんじゃないですかね
遠征売春婦が増えそう
Nanashi has No Name 2018年04月07日 11:41
そうせざるを得ないんだろうな。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 11:50
Nanashi has No Name 2018年04月07日 12:05
こういうとこ最近来たなら知らないだろ。
何で喧嘩腰で知らないアピールしているのかは知らんが。
2018年04月07日 12:06
普通預金の利率が20％とか30％とかいう時代があったと
このブログでも読んだ記憶がありますが、そういう時代でしか機能しない。
韓国はもう完全に低成長期に入った訳ですが、大統領か誰かが、
それをアナウンスした方が良いのでは。
どうもまだ高度成長国というか、新興国というか、
そういうシンドロームが抜けきってない、
高度成長が終わったという、現実を見たくない風潮な様な気がする
2018年04月07日 12:08
喧嘩腰と言うなら、※1が喧嘩腰だからしゃーない
Nanashi has No Name 2018年04月07日 12:17
態度のデカいニワカには※28でも優し過ぎるくらいでしょ
トンスルで顔洗って出直して来いって言われても甘いくらい
Nanashi has No Name 2018年04月07日 12:24
普通に考えりゃ低所得者のための賃貸なのに要求される額が購入とそうかわらない
以前は保証金が今よりかなり安かったので金融機関から借金して払い、月々の利子を返せば普通に家賃払うよりかなり安く上がってた訳ですが。
ただ景気や金利の変動で即破綻するシステムなのは明らかで、なのに凸するのは目先の事しか考えられない国民性故かなと(苦笑)
Nanashi has No Name 2018年04月07日 12:27
「喧嘩腰で知らないアピール」は※1を指していたんだが。
分かりにくかったらすまんかった
名無しの権兵衛 2018年04月07日 12:42
と言ったことをネットの創成期から言われていた訳だが、韓国人と言うのは根っからの賭博師だからやめられない・・・（呆
Nanashi has No Name 2018年04月07日 12:46
ビットコイン投機も規制したﾑﾝのことだから労働=正当な所得=善 投資=不労所得=悪と短絡してるのか、クネ憎しのあまりクネの施策をひっくり返さずにはおれないのか
自分の行動がなにをもたらすか全く考えず、その場その場の思いつきで動いてでもいるんでしょうか？この人ノムたんのブレーンだった人ですよね？
Nanashi has No Name 2018年04月07日 13:11
おいおい、この言葉を吐き出したのも韓国人なんだぜ？
売るのも韓国人なら、買うのも韓国人。
まわりを見れば韓国人ばかり。
…この世の地獄じゃねえか。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 13:26
私が一番見たかったのはコレ。
韓国の不動産バブルがはじけるところ。
内需がしょぼい韓国にあって、唯一平等に庶民が儲けられる手段が不動産関係じゃないかと思っていたので。これで日本旅行する余裕も無くなるほど韓国人が貧しくなればいいなあ。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 13:31
不動産バブルって膨らみ過ぎればすぎる程はじけた時の衝撃が大きいって言われている。
それに文在寅って社会主義者だから、貧富の差があるのは良くないって思っているんじゃない?
Nanashi has No Name 2018年04月07日 13:37
Nanashi has No Name 2018年04月07日 14:17
しかも基軸通貨を抱えている欧米は事態を先送りにできたが特亜諸国はバブルをブーストすることで先送りを図った
どちらにしても、始末する気がないってこと
平時にバブルから自力で立ち直った国って日本しかないのじゃないか
喪われたのが20年程度なら廉いものだ
Nanashi has No Name 2018年04月07日 14:22
名無し 2018年04月07日 14:57
どーするんだろうね
Nanashi has No Name 2018年04月07日 14:58
70人69脚やってるから誰がコケても皆コケる
規模の大小はあっても店子だろうが大家だろうが横並びだから全滅
不動産価格が下がればモチロン、保証金返せと言っても崩壊
サムライスピリッツ 2018年04月07日 15:11
名無し 2018年04月07日 15:29
PCパーツの名無しさん 2018年04月07日 16:01
覚えてるよ
バブルは悪いから潰さなきゃいけないレベルのことを言ってたし、崩れだしたら凄くうれしそうだったのをね
Nanashi has No Name 2018年04月07日 16:32
焦げ付いたら大家はそのチョンソっての返せなくなるじゃん地獄だなｗ
Nanashi has No Name 2018年04月07日 16:59
名無し 2018年04月07日 18:07
そのきっかけは値上がり率が金利を下回った時だから今が正にその時。
韓国人の資産の9割が土地なのだがその価格が8割減になったら総資産は3割以下になっちまう、個人も国も企業も赤字だから経済の回復はほぼ不可能、失われた50年が始まるぞ。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 18:27
私はそういう風に受け取っていましたよ。みんな落ち着きましょうよ。
Nanashi has No Name 2018年04月07日 19:43
Nanashi has No Name 2018年04月07日 19:57
三重県人 2018年04月07日 20:44
紅月 2018年04月07日 21:26
アドルフ伍長 2018年04月07日 22:08
徳政令より強力な最後の切り札、赤化統一がある。
ただし、借金苦の解消と引き換えに、白丁となって豚朝鮮にご奉仕。
Nanashi has No Name 2018年04月08日 03:08
30年一括借り上げという会社ぐるみでやってるのと同じだよね。
他人の住宅ローンを利用して、他人のふんどしで利益を上げる。後は建築会社から中間搾取、住宅斡旋業者から中間搾取、ローンの元も個人の住宅ローン。
大東建託は一切のリスクなく中間搾取。
いよいよ、あの手の住宅会社の大型訴訟が
新聞等をにぎわすでしょね。マスゴミが忖度しなければね。
Nanashi has No Name 2018年04月08日 03:32
青天井の壮絶なババ抜きに変化していくという恐ろしさ
除鮮 2018年04月08日 04:00
訪日韓国人が来れなくなるくらい衰退して欲しいもんだわ
Nanashi has No Name 2018年04月08日 09:22
そうなるといいんだけどそうなりそうもないのが悲しいところ。
恐らく日本に来て住み着く。在日が両班の如く彼らをこき使うだろう。
行き着くところ男は暴力団員、女は売春婦ってとこだろうなあ。
名無しさん 2018年04月08日 12:03
犬韓 2018年04月08日 18:16
バブルが弾けてそいつらの家庭が傾けば、返済のため、会社の金横領とかやりそうだな。
困った時に、目の前にお金があれば拝借するのが朝鮮人だから。
名無しさん 2018年04月11日 01:42
がんばれコリアン。
Nanashi has No Name 2018年04月12日 10:36
大家と店子の金が無くなると、まず物が売れなくなって製造業とサービス業が破たんし、連鎖して色んな産業が同時に死ぬんやで。
大恐慌の時にそうなったみたいにな。