最近、国内最大規模マンション団地のソウル松坡区可楽洞(ヘリオシティ(9510世帯)専用面積84平方メートルに15億ウォン台の売物件が登場し、近くの不動産仲介業者がざわめいた。 15億ウォンは約3年前の2019年初頭に取引されていた相場だ。 このマンション専用面積84平方メートルの場合、昨年10月には23億8000万ウォン(29階)での最高値取引されていたが、先月には7億2000万ウォン下げた16億6000万ウォン(17階)で取り引きがあった。 現在、ネイバー不動産サイトには、当該面積低層の基準の最低価格は15億5000万ウォンまで下がった。
特に不動産のコミュニティなどを通じて15億ウォンに取引可能な売物件が登場したといううわさが流れ、買収待機者たちの大きな関心を集めた。 このマンションで営業中のある公認仲介士は「不動産カフェなどを見て価格と取引可能かどうかなどを問う電話が普段よりたくさんかかってきた」、「現在、賃貸保証金をはめた一部の低層階の売り物が15億ウォン台に出たことは事実だが、多くの人が好む中層以上の売りの場合16億ウォン半ば程度に価格帯が形成されている」と説明した。
KB不動産が集計した国内の時価総額1位のマンションであるヘリオシティ(15兆800億ウォン)は「江南3区」の一つである松坡区に位置している上、団地規模が大きいため取引可能な売り物件が多い、政府政策や金利引き上げなど不動産価格に影響を与える外部要因に敏感に反応する。 このため、ヘリオシティは、ソウルマンションの相場の流れを展望するバロメーターとなっている。 最近、住宅市場全般の下落の雰囲気にも敏感に反応している。
特に、ヘリオシティには2020~2021年住宅価格の暴騰機に「ヨンクル族」「ギャップ投資者」など投資需要が大量に流入したという。 住宅価格がピークを記録した昨年と今年初めに高い価格で買い入れた家を急いで処分した事例も出ている。 融資金利が大幅に値上がりし、利子負担に耐えられなかったり、高い保証金でレバレッジを効かせギャップ投資(居住目的ではなく、前家賃をあてて売買)したが、保証金の下落による逆・伝貰状況にぶつかり、損害を甘受して家を処分した可能性が高い。
実際、不動産ビックデーター会社アシルによると、ヘリオシティ専用84平方メートルの場合、10月以来の取引された16件のうち、3件が購入後2年経過していない取引だった。 ある家主は今年の7月に12億ウォンで保証金契約になっている家を21億ウォン(15階)で買った後、4ヵ月ぶりに4億3000万ウォンを損をして、先月16億7000万ウォンで処分した。 このような投資需要の離脱が住宅価格下落を加速するのに一部影響を及ぼしている。
(引用ここまで)
「ヘリオシティ」という超巨大マンションが韓国にありまして。
84棟、約1万世帯が入居しています。ほぼひとつの街ですね。
江南3区と呼ばれる高級住宅地にあり、かつ多数の住居があることからソウルでの不動産価格のバロメーターとして扱われています。
ヘリオシティがダメならどこでもダメ、といった感じ。
逆に不動産価格高騰の象徴でもあったといえます。
で、何度か楽韓Webでもヘリオシティの価格についてお伝えしていますが、ついに15億ウォン台の売り物が出てきたそうです。
ただし、これは下層階で韓国人が好む中層階以上ではまだ16億ウォン台を保っているそうですが。
……まあ、時間の問題でしょうかね。
ちなみにヘリオシティは棟によっても異なるのですが、最高階は35階。
やはり高層階のほうが人気ということもあって、この15億ウォンの売り物は「例外扱い」されているようです。
ただ、引用外にある「KB先導マンション50指数」(全国から時価総額上位50のマンションの時価変動率を示したもの)は9月以降、毎月1%以上の下落を示しています。
9月はマイナス1.12%、10月がマイナス1.75%、11月にはマイナス3.14%と膨らみ、12月発表の数字はマイナス2.58%。
マイナス幅こそ減ったものの下半期だけでマイナス9.55%。
価格上位のマンションでこれですからね。
現在の金利が継続するかぎり、こうして売り物が続出するしかない。
息が詰まる韓国の利子負担…住宅担保ローン返済に所得の6割(朝鮮日報)
不動産ローンの利用者は年収の6割を返済に充てている……と。
ただし、この数字は第3四半期までのもの。
10月末時点ではすでに7割に到達しているそうです。
来年1月には早々に利上げがあるだろうと予想されています。
韓国政府は銀行に対して「政策金利が上げられてもローン、預金の金利を必ずしも上げる必要はない」とか言い出しているのですが。
じゃあ、銀行は資金調達をどうすりゃいいんだって話ですね。政策金利は上がっているのに。
貸し剥がし、貸し渋りを奨励しているようにしか思えません。
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この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:08
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:21
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:27
もっと簡単にヘルコリアシティすると思ったけど
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:32
うらやましいなあ(棒)
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:33
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:37
7割?!
去年の韓国のエンゲル係数が15%程度だったはずだから、これ以上金利上昇したら可処分所得殆ど残らなくなりそうなんですが・・・
へ 2022年12月29日 08:39
②いま買わねばもっと高くなる
③あわよくばもっと高い時に売れる
てなかんじで、多大な家庭債務を抱え込んで購入したマンションの価格が暴落。元に戻ることはない。そして利子が上がることも確実。
まあ、はたから見てる分には滑稽です。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:40
って声高に言ってて理想に近づいてるのに何が問題?
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:41
戸建て住宅や賃貸、それに地価とか
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:45
【秩序ある損切り】から【無秩序な狼狽売り】に転換する日がドンドン迫ってきている希ガス
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:47
投機の過熱からの当然の結果であって、「俺達はそうはならない」という戯言の何という虚しさよ。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 08:53
取引が成立してるかは書いてないんだよなぁ
Nanashi has No Name 2022年12月29日 09:04
そんな家を有難がって、べらぼうな高い値段で先を争って買っているのを見ると、日本人には滑稽にしか感じられない。
挙げ句にこの有り様。
もしかしたら韓国人は、これでようやく少しは正気になって、見栄を張って身の丈に合わない馬鹿な生き方を反省する良い機会となるかもしれないが、果たして・・?
Nanashi has No Name 2022年12月29日 09:17
名無しの兵衛 2022年12月29日 09:27
それで日本より豊かなを叫ぶのか
>貸し剥がし、貸し渋りを奨励しているようにしか思えません。
結局、ユンユン無能説が出てしまうのか
にしても、ヘリオシティですら、
この有様じゃなあ
あそこ、場所的には良い場所で
すぐ近くにサムスン・ソウル病院もあるし
ロッテワールドもすぐ近く
そりゃ、あそこに物件を持ってりゃ成功者で
鼻高々でしたでしょうよ
でも、手放さなきゃ詰む人たちが出てきたって辺りが
もうバブルが弾けたとしか
Nanashi has No Name 2022年12月29日 09:36
人間関係を上下でしか見られない文化は消えることはないので、
変わることはないでしょう
そして、自分が食べれない餅には砂をかけろ
が幅を利かせ、マンションの壁を取り除いたら、
作業員の糞尿がという心温まる事件が増えていくのではないかと
名無しの兵衛 2022年12月29日 09:44
戸建てはレアケースに該当しそう
そもそも都市部では難しい
半地下の多い下町とか、山近くの住宅地なら
それなりには建ってるかなという感じ
でも国内全体の住宅統計を見てると
戸建ても結構あるんだよね、大体2割が戸建てだとされてる
あ、全体で2割じゃ都市部じゃ壊滅的に戸建ては無いわな
ソウルでは単独住宅はソウル全体の1割くらいしか無いという話
なお多世帯、連立住宅に該当する
ヴィラだけでもソウルでは3割近くあったり
一般には、マンションに住めない人たちがヴィラという認識だけど
そこですら保証金が数千万円という世界なので
そりゃ、家では無い何かに住む人ばかりにはなるわなあ
Nanashi has No Name 2022年12月29日 10:02
Nanashi has No Name 2022年12月29日 10:12
>政策金利が上げられても
銀行「どうやって稼げちゅーんじゃい。こうなったら、闇金に積極融資じゃ、ヒャ-ッハハハ。」
こうなると思うんですがw
Nanashi has No Name 2022年12月29日 10:16
待ってればもっと落ちると思うわな。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 10:33
2022年12月29日 10:35
そのために韓国市民は大型車を好むんでしょ
ウリー・安トワネット
Nanashi has No Name 2022年12月29日 11:02
17階が下層ってどんだけ高い所が好きなのよ。馬鹿なの?煙なの?苦しい言い訳にしか聞こえない。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 11:10
自己レス。面積が同じってことなのか。16億ウォン台が17階でそれと同じ下層階だと15億ウォン。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 11:20
無能な怠け者の前が、無能な働き者でしたからなあ。
元検察らしく平成の鬼平()程度には仕事してくれるんじゃないかと。
名無しの兵衛 2022年12月29日 11:45
まあ、上の件にしてもバランス感覚を求めた発言なんだろうけど
所詮、上から目線の上意下達でしかないからなあ
割とあちらではそういう無理強いを要求するとこがある
まあ、そこがパリパリにも繋がり
商売が上手くいってる時なんかは納期短縮とかで
顧客が大喜びするわけだ
でも、切羽詰まってる時でもこれをやるんで
苦しい時には下に丸投げってのも、これも韓国でよく見られるムーブw
実にテンプレ的に韓国人らしい選択をしたと言うだけかもしれない
Nanashi has No Name 2022年12月29日 12:34
虚栄心が服着て歩いてる朝鮮人らしい特徴ね。
しかし7割って…。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 12:38
どこをどう見ても不動産バブル崩壊直前まで来てしまった訳だが
んで全く予想通りの流れでこうなった訳だがw
ってか数十年で経済崩壊危機何度目だよって話だし、今回は日米も助ける気無いから経済基盤グズグズの韓国はどうなりますかねー
Nanashi has No Name 2022年12月29日 12:50
ようやくここまで来たかって感じですね
Nanashi has No Name 2022年12月29日 12:53
Nanashi has No Name 2022年12月29日 12:56
地震の時にはすごい揺れでしょうね。しかもあの手抜きで有名な韓国の建築・・・生きた心地もしないどころか現実的に倒壊~あの世への片道旅行へご案内という可能性も。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 13:05
経済が回るわけがない。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 13:11
不動産価格が吹き飛んでこれを担保にした融資が軒並み焦げ付いてからこそがバブル崩壊の本番ですよ。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 14:07
韓国の場合地震はそこまで気にしないでいいのでは?
2本の川が作る沖積平野でいかにも地盤が弱そうですが、
陰影起伏図で見ると周囲に小高い丘がいくつか見られるので、
ヘリオシティも丘を削って平らにしたんでしょう。
仮にも高層ビル建てるんだから、「平らで建てやすいニダ」
なんて雑なことしないはず。あそこは丘だ。漢江が運んだ
砂の上に建ってるわけじゃない。
・・・そうだよね、大丈夫だよね。余談ですが、六本木の
森タワーに行くと1~3階がかなり複雑な形をしています。
あそこは丘の上に建っていて(縄文海進時には島だった
んでしょう)、低層階は丘を覆うような形になっているから
ああなっているんですね。地盤の弱い関東平野に高層ビルを
建てるにはこういうテクニックというか配慮が必要なわけです。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 14:08
「うちは20階!」
「こっちは30階!」
「俺は35階だぞ!」
って単純にマウント取りやすいもんなw
本性が猿の韓国人らしい争いだわ
名無しの兵衛 2022年12月29日 14:55
安くなったら(15億ウォン程)買うから
その時には連絡して欲しいニダと
不動産仲介業者への問い合わせが結構来てる模様
つうか、相場で15億ウォンニカ?買うニダで
いざ仲介業者に問い合わせたら、低層だけどいい?で
落胆する人たちがいるとの事
まあ中層以上なら、人気
つまりまだ物になると思ってる人が居るんでしょ
あるいは憧れのヘリオシティニダで買いたいのもいたりして
つうか約15億ウォンをすぐ用意できる連中がいて
まだ投資物件としての価値があると見てるのもいるんだろうねえ
これで、まだ底が知れない状況だと考えないのがなあ
つうか買ったら、いつでも売れるニダと考えてるのだろうなあ
買い手が付かなかったら、塩漬けになるのに
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:03
そこまで値下がりしたら、もう施設の維持費も捻出出来なくなるのでは(特に超高層物件は)w
日本でも最近、バブル時代にリゾートマンションを購入した所有者が、維持費捻出にも窮するようになってタダ同然の値で売り出している様に…
ヨンクル族のような投機目的での所有なら尚のことでしょう。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:14
周囲を山に囲まれた沖積地と言えばメキシコシティーを連想しますね。
もし朝鮮半島と同じユーラシアプレートの西日本で東南海・南海等の巨大地震が発生した場合、長周期地震動があちらにも伝わって結構な被害をもたらすのでは?と私の勝手な妄想です。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:24
名無しの兵衛 2022年12月29日 15:25
こちらも下落したとのこと
アパート・ヴィラ… 単独住宅も8年4ヶ月ぶりに破った (東亜日報)
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20221226/117164448/1
>26日、韓国不動産院の統計によると、
>11月に全国単独住宅売買価格指数は
>配信比0.12%下落したことが分かった。
>これは2014年7月(-0.02%)以後8年4ヶ月ぶりに
>初めて下落したものだ。
中略
>ソウル不動産情報広場が集計した資料によると、
>去る10月ソウル単独・多家区売買取引量は153件で、
>6月から5ヶ月連続減少した。
>また昨年同期間693件に比べては78%急減した。
こちらも取引減少とは
寒い時代が来そうですな
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:26
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:32
>さて、「韓国崩壊するする言っといていつまで経っても崩壊しないじゃん ネ◯ウ◯さんwww」と揶揄してた人達は今どう思ってるかね
この惨状は1にムンが招いたのは言うまでもないが
クネの頃から不動産バブルを何とかする必要があるって専門家に指摘されても
目先の数字を気にしてむしろ煽るような政策ばっかり続けてたもん
その方たちは正座して韓国経済の御臨終を見届けてもらわないと
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:34
36階という名の屋上にプレハブはよ
名無しの兵衛 2022年12月29日 15:40
以前は出来たようだけど(IMFの時にはそれが行われたみたい)
数年前に
銀行与信取引標準規約が改正されて
「住宅価格が落ちたと無条件に追加担保を要求しない」
https://www.nocutnews.co.kr/news/1168679
>「銀行は顧客の責任ある事由で
>信用悪化や担保価値が著しく減少したときだけ
>追加担保提供を要求することができる。」
こういう形になった模様
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:47
まあ当然の事で、どんどん安くなってる段階で購入するのは損だからね。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:50
韓国は一人あたりのGDPで日本を追い越したぞ、日本経済崩壊www
って今も元気にしてますそういう人たち
いやはやいつでも楽しそうで何よりですね、ああいう人達
(^Д^) 2022年12月29日 15:53
https://www.youtube.com/watch?v=fHBjG_TbFWs
Nanashi has No Name 2022年12月29日 15:56
マスコミでは盛んに清貧のすすめが謳われて物が売れなくなり安売り合戦、中抜きの常態化による問屋機能の縮小、コストダウンからリストラの嵐が吹き荒れた。結果、明日の収入への不安が膨らんで地価の更なる下落、デフレが起きた。
韓国でこの動きが起こらないのは、貧乏くじを認めない強欲さか強固な労組の存在か。
裸の王様の寓話で王様の裸を誰も指摘しない世界線が見られるかも知れない。
Nanashi has No Name 2022年12月29日 18:22
Nanashi has No Name 2022年12月29日 21:40
淀橋台という台地の部分とそこを侵食した谷地の部分を
全体的に覆う形で立ててある
谷地の部分は旧町名「北日ケ窪町」という軟弱斜面で
地盤が弱くパイル無しの低層ビルすら建てられなかった地域
それで平成期まで「戦後の下町風な」建物だけの未開発地として残ったわけね
でそれをまとめて(地上げして)開発したのがヒルズ
ちなみにアークヒルズの方も谷地でおなじ経過だったよ
(首都高の「谷町インター」に旧町名を残してる)
Nanashi has No Name 2022年12月29日 22:49
担保の不動産価格が半値以下になれば銀行は下がったぶんは担保なしで債権のリスクが上がりますよね。それは銀行の財務の健全性を損なうので株主が知る権利がありますから情報公開が必要ですよね。担保価値が4分の1になろうと債務者が利子だけ返済してるうちは貸し手の銀行はみてるしかないんですね。 朝鮮銀行の株価は100ウォン以下に下がるでしょう。
Nanashi has No Name 2022年12月30日 05:36
名無しの兵衛 2022年12月30日 07:26
一応現行の2021年度、銀行与信取引標準規約(은행여신거래 표준약관)を見ても
担保に関しては>>44に出した通りだった
ただ、実際にはローンの支払いを延滞した時点で
速やかに競売されるようなんで
全然借主有利というわけじゃ無いw
2ヶ月延滞で競売の警告が来たなんて話もあるんで
そこはパリパリなのかもw
金利が上がって支払いが出来なくなることになれば
銀行はさっさと剥がしにかかると見て良い
勿論、払ってる分なら手出しは出来ないかもしれない
もっとも、銀行側のルールなんで
状況が悪化したらルールを変える可能性もあり得そうだけどね
IMFの時にはこうしたのだし
金融機関、不動産担保ローン契約追加担保などの要求 (韓国経済新聞 1998.04.05 )
https://www.hankyung.com/news/article/1998040500031
Nanashi has No Name 2022年12月30日 08:32
って事はだよ、ムンムンの前に戻して半分
クネクネのバブル潰して更に半分
うん、今の1/4が適正価格なんじゃない?
Nanashi has No Name 2022年12月30日 09:34
Nanashi has No Name 2022年12月30日 09:36
Nanashi has No Name 2022年12月30日 09:49
想像で書いてますが競売に出せば儲けがでるから積極的に担保を回収して競売に出せたのではないでしょうか。
日本の銀行預金は一千万円まで保護されますが朝鮮では同じ仕組みがあるでしょうか。
名無しの兵衛 2022年12月30日 11:42
韓国の競売市場は利用者が多く居るようで
また担保としてはマンションは最高レベルの評価の商品として扱ってるみたい
つまり、商品性が高いのね
だから剥がせば、それなりに買い手が付く商品でもあったり
まあ、今後はどうなるか、わからない無いけどね
商品価値が下がり続けるものになりそうだし
それを買えるだけの資力を、どれだけの人が持ち続けられるのかだしね
競売相場が笑えないものになったりして
つうか、現状でも落札率は落ち続けてるという話
来年初め、不動産オークションが注がれるのに… 良いものを選ぶ方法(毎日経済)
https://www.mk.co.kr/news/realestate/10499064
>実際、先月ソウルアパートオークション落札価格率は89.7%を記録した。
>2020年3月以来2年6ヶ月ぶりに最低値だ。
>昨年末120%に迫ったソウルマンションの落札価格率は今年中100%近くを行き来したところ、
>96.6%(7月)、93.7%(8月)、89.7%(9月)と大きく下がる姿だ。
>落札率も激しく落ちた。 先月ソウルのアパートオークションは67件進行されたが、
>このうち15件だけ落札され落札率が22.4%にとどまった。
>昨年末60~70%台を行き来した姿とは全く別の板だ。
まああちらだと商品価値の落ちたマンションとかの場合は
今までは建て替える選択が出来たけど
今後は建て替えても儲けがどれだけ出るのやらだしね
ペイオフ制度という点で言えば
銀行預金は元金と所定の利子を合わせて
最高5千万ウォンまでが保護されるみたい
勿論、借りてる金があれば、先に返済されて
そのうえで残った預金を基準に保護されるとのこと
ただ、namuwiki情報でだと
預金保険公社があんまり良い財務状況では無いという話
それと日本のような
当座預金・決済用預金みたいな制度は無い臭い
名無しの兵衛 2022年12月30日 15:11
正確にはそれを保護する制度ね
当座預金そのものはある模様
日本だと当座預金・決済用預金は
ペイオフの対象外で全額保証だからねえ
Nanashi has No Name 2022年12月30日 17:19
Nanashi has No Name 2023年01月03日 23:24
不動産が下落して少子化が是正されれば、それはそれで結果オーライなのかもしれませんね
(先行指標の結婚数が下がり続けてるので、出生数もしばらくは下げ止まらない気もしますが)