ソウルマンションのチョンセ保証金が新規入居団地を中心に連日下落している。 入居マンションによる賃貸物件爆弾が保証金を引き下げている。3〜4ヵ月前に出た入居マンションの伝貰の売り物も焦って打ち出している。 それだけ借家人を見つけにくいという話だ。
江南区盤浦洞マンションに、賃借者のいるキム某氏は契約を仲介していた不動産仲介事務所から最近連絡を受けた。 契約期間が終わって再びチョンセで出す考えなら、急いで売りを出せというものだった。 契約満期がまだ6ヵ月ほど残っているのにとても急ぐのではないかというキム氏に仲介士は「来る8月入居予定のレミアウォンベイルリと重なっていると、チョンセがうまくいかない可能性がある」、「売り物の登録が2ヶ月だけ遅れても元の価格を得られないだろう」と話した。
ソウルで入居マンションの影響を最も受ける地域は断然「開浦洞」一帯となる。 31日、不動産ビッグデータ会社アシルによると、開浦洞では来る2月28日から3375世帯規模となる「開浦ザイプレジデンス」の入居が始まる。 入居を控えて1310件の家賃物件が市場に殺到した。 売りが殺到し、呼び値は初期の半分に下がった。 実居義務がないマンションであるために売り物は溢れている。
ある開業仲介士は「開浦ザイプレジデンスの賃貸物件が初めて出た際には、占有59平米での言い値が13億ウォンだったが、売り物が増加した最近は6億ウォンへと半分に下がった」と説明した。 そして、「入居予定期間が来る5月29日に迫ると、保証金はさらに下落するだろう」と見込んだ。 (中略)
専門家たちは入居時に一時的に現れた逆伝貰難の波及力が需要の減少と重なって一層拡大したと指摘した。 シム・ヒョンソク 優待パン研究所長は「高金利によって伝貰人気が低くなっており、保証金詐欺の懸念も高まった。市場で大規模な供給物量を消化することが難しくなった状況」とし、「以前にも新たな不動産の入居開始時に逆伝貰難が、しばし現れている場合が多かったが、最近は地域全体の住宅賃貸保証金を揺るがしている」と指摘した。
(引用ここまで)
江南のマンションでチョンセの保証金額が半減しつつある、とのニュース。
チョンセは韓国独自の前家賃制度で「不動産価格の7〜8割ほどの保証金を家主に渡すと、2年間住める権利がもらえる」というもの。
保証金は契約解消後に全額が返却されます。
このチョンセを利用して、複数の不動産を購入する「ギャップ投資」という手法がありまして──
1)不動産を購入する。
2)賃貸に回して保証金を得る。
3) 1の不動産を担保にしてお金を借りる。
4) 2+3のお金を合わせて新しい不動産を購入する。
5) 2に戻る。
これで数十件、場合によっては1000件を超えるような不動産を購入して回しているのが「ギャップ投資」。
危ういことこの上ない投資手法ですが、韓国ではけっこう若年層に好まれている手法です。
さて、問題は「チョンセの保証金は2年後、借家人に返さなければならない」という部分。
これまでは「不動産価格は黙っていても上昇する」ものだったので、次の客から新たに保証金を得ることができればよかった。不動産価格の上昇と同時に保証金額も上昇するものだったのでマイナスになることはなかった。
なんならプラスされてきたのですよ。
そうした状況が変わってしまった。
不動産価格は下落をはじめ、それに伴ってチョンセの保証金も下がりはじめた。
さらに近隣で大規模分譲の入居がはじまったりしていて踏んだり蹴ったり。
ギャップ投資は破綻すれば、一気に数十件、場合によっては1000件を超えるような物件が競売にかけられることになるのです。
これが直接的な価格下落の他に存在するもうひとつの導火線。
ギャップ投資まで極端でなくても、チョンセ価格が下落することで大きな混乱が起きると思われます。
右を向いても左を向いても炎上要素しかないというか、実際問題としてすでに炎上ははじまっていて火薬庫に火がつくかどうかの問題になっている。
ユン政権は涙目になって不動産融資規制を撤廃するなど対策を矢継ぎ早に出していますが、どうなることやら。
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この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2023年01月31日 16:54
銀行も集まった預金を債務返済や政府債務の穴埋めに貸し出しているのでした
預金引き出しが始まったらどうするんでしょ
Nanashi has No Name 2023年01月31日 16:59
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:03
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:06
その後リーマンショック、世界金融危機へとつながったのはご存じの通り。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:14
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:15
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:23
なんなら中国共産党に土地全部接収されるまえに儲けるだけ儲けて…までありません?
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:24
今までのツケを払うだけ
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:26
大きく高く積みました
鬼が現れ崩します
やっぱり地獄の朝鮮半島
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:27
これ、貸してる側が倒産でもして保証金を返せない状況になったら、借り主には何も残らんのですよね。物件は別の借金の担保になってるわけだし
それで得られるメリットが、2年間の家賃分のみってのはどうもバランスがおかしすぎる気が・・・
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:34
どうするつもりなのか
どうにもできないでしょうけど
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:39
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:41
日本人だからかなぁ
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:44
「デイ・ヴムー・ステイン 大地と大気の精霊よ…」
くらいまで詠唱が進んだ状態
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:48
損した気になるだろうな
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:53
相手が不動産持ってるっていってもそこから回収できるかわからんし、強制執行の手間もかかる。正気の沙汰じゃないわ
しかも相手が韓国人ってもう見えてる地雷どころじゃない
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:56
それとも0になっても家賃として妥当なのかな
Nanashi has No Name 2023年01月31日 17:59
…という感想しか出ない。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:04
どうせソフトランディングは無理だから諦めてこの機会に改革しちゃえばいいのに、と他人事だから思う。5年後政権交代したら水の泡だし無駄かね?
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:06
自ら望んで大統領になったのだから自業自得とも言える
…けど大統領にならなかったら文在寅に吊るされてたから選択の余地は無かったし
韓国で上に立つこと自体が詰みなんだな
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:09
借主が次の借主を探してこないかぎり契約は解除されないつか金はかえって来ない
返さなければどうということはない
スパイラル 2023年01月31日 18:12
保証金が返って来なくて破綻する借り主。
競売で手に入れても占拠者(上の借り主)が退去せず困る落札者。
また、これを理由に値崩れが加速。
不動産市況はさらに下げ圧が掛かっていく····
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:13
文は不動産価格下げようとしてたんだが
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:14
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:14
不動産関係において「ずっと右肩上がり」なんて事は無いというのは日本のバブル崩壊を見て判る筈なのに
韓国はこれから失われた~年を体感する事になるのか、それとも奈落に堕ちていく事になるのか
IMFはもう助けない発言をしている、と聞いてますがはてさて
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:17
やっぱ残ってたんだね、明らかに借金でギャンブルするかのような
危うい制度なのに誰も気が付ないなんてアホな民族だな
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:20
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:31
で実態はそのカネ回りは借金ちう名の空洞やから、時間が経つごとにデカくなる見事なバブル経済。
フッ( -ω-)y─━ =3
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:38
結局チョンセをやってる人間はそれをやり続けるしかないから止まらないんですよね
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:40
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:42
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:45
何回転もギャップ投資につっこんでると市場が収縮し始めるとニッチもサッチもいかなくなるところ。
ホント、韓国人は1つの籠に卵を積み過ぎる。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:48
マンションが売れて、賃貸収入が発生してるんだから、それぞれGDPに入る……っていうか日本でもGDPにカウントする。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:51
それはあなたが善意の借り主だからです。韓国には善意の借り主は
いないと思っていい。
韓国の場合、家賃制で貸し出す場合、貸主にはビタ一文入りません。
契約期間中、家賃を踏み倒し続けるに決まっている。そして
居住の実態がある場合、簡単には追い出せないのは日本の場合と
同じでしょう。借り主が圧倒的に強いんです。
韓国では賃貸住宅は貸し主にリスクが大きいビジネスです。
まともな契約ではリスクが大きすぎて貸せない。だから、
チョンセ制なんです。チョンセ制で借り主側にリスクを
押し付けることで、ようやく貸し主は安心して契約が
結べる。家賃の踏み倒しが頻繁に起きる社会では極めて
合理的な契約方法だと思います。
・・・いや、日本のみならず世界のどこ行っても
余程生活に困窮しない限り家賃の踏み倒しなんて
起きないんだけどさ。そういう世界の常識が通用しない
社会なんでしょう。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 18:53
ここ読んである程度韓国の事情を理解したら、いつ起きるかという時期の問題でしかなかった事ですが
まーどんな流れになろうが日本の迷惑になるのは確定で気が重いですが
でも崩壊しなくても迷惑は同じだし
どっちにしても迷惑な国ですわ はあ……
Nanashi has No Name 2023年01月31日 19:02
朝鮮は不信社会です。俗に、「ヘル朝鮮」と呼ばれています。
大家が店子を信用していないから、何があっても大丈夫なように、不動産価値に相当する(膨大な)金額を、前金として預かる制度です。大家の唯一の良心は、月々の家賃を請求しないことと、何も問題がない場合は、そのチョンセを返してくれることです。
ちなみに、大阪も不信社会なので、部屋を借りる時に、法外な補償金(敷金)を要求されます。店子が無茶苦茶やった場合、その補償金で原状復帰する為です。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 19:04
それが韓国という諦念がある
Nanashi has No Name 2023年01月31日 19:07
Nanashi has No Name 2023年01月31日 19:10
ぼくしらなーい。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 19:10
一切聞く耳を持たなかったツケが回ってきただけですよ
Nanashi has No Name 2023年01月31日 19:12
初めての孤立無援状態での破綻は逝く所まで逝くのだろうね
Nanashi has No Name 2023年01月31日 19:19
どうなるか見てみようw
Nanashi has No Name 2023年01月31日 19:32
無限に客はいないのだから
Nanashi has No Name 2023年01月31日 20:10
そしてそれは岸田首相のおかげでなんとか間に合った
Nanashi has No Name 2023年01月31日 20:13
貸し手が泣くのかな?借り手が泣くのかな?銀行が泣くのかな?チョンセ保証会社が泣くのかな?
Nanashi has No Name 2023年01月31日 20:25
チョンセというのは、信用の無い韓国人に合った制度という訳で、無くなる事は考えられないんですな。只でさえ、借金塗れな韓国人に家賃を払う余裕もなさそうですし。
でもチョンセで得た一時金を運用出来なければ、家主が一方的に損をするだけでは?固定資産税や修繕費等、家の維持費も捻出出来なさそう・・・今は下落一直線ですが、案外望まれて韓国の都市不動産バブルは早期に復活したりしてw
Nanashi has No Name 2023年01月31日 20:27
謎の大阪サゲしてるが、関西の保証金は関東でいう敷金+礼金やぞ
保証金ー敷引(礼金)=敷金、ってだけ
昭和の昔はともかく今はこの理解で大丈夫で特に関東との違いはない
Nanashi has No Name 2023年01月31日 20:46
ユン大統領がムン前大統領を公然と批判し始めたらいよいよかな。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 21:10
>でもチョンセで得た一時金を運用出来なければ、家主が一方的に損をするだけでは?
その通り。借り主も貸し主も一定のリスクを背負う、Win-Winにも
lose-loseにもなり得るフェアな契約方法だからこそ、チョンセ制は
定着したんです。相手を一定限度信用することを前提とした
通常の契約制度とは全く異なる契約がここにある。
学術的には非常に面白い。学問というのは全く違う視点からみて
初めて面白い事象を観測できる。経済学者にとって、勉強しがいが
ある社会だろうと思います。しかし・・・研究して論文書こうって
学者じゃない限り、生き辛い社会ではありますね。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 21:28
財閥は金の匙で、若者はプラスティックの匙で、アレな制度で好き勝手やってるんだろうけど
ただ、リーマンの2年前くらいか、WBSとかでサブプライムローンについてずっと話していて
ヤバいヤバい言い続けて、自分もどうなんかなと思ってきてたけど結局はやっぱりはじけた
経済とか政府は、そうならないように手を打って遅らせられても
理論的にダメなやつは駄目だと思う
Nanashi has No Name 2023年01月31日 21:41
Nanashi has No Name 2023年01月31日 21:58
Nanashi has No Name 2023年01月31日 22:03
>>大家が店子を信用してない
うん、判る。
しかし、店子は韓国人の大家が信じられるのか?
信じられんだろう。預り金を投機にまわしちまうんだぞ?不動産は他所の抵当に入ってるんだぞ?預り金を担保するものが何もないんだぞ???
やっぱのバランスがおかしいと思うぞ。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 22:06
勝手に死んどけ
って言うかいたるところ地雷と爆弾だらけだな
Nanashi has No Name 2023年01月31日 22:16
そもそもチョンセが成り立つ条件が「安定した資産運用ができる」ことなんだよね。
安定した債権や預金しているだけで数%の利息がつく時代なら簡単に成り立つんだけど、
低金利だと投資先そのものを探さないといけない。しかも強欲な韓国人ですから。
結局、その投資先が韓国には不動産しかなくなったってだけ。
自転車操業ってのはそういうものです。ヤバイと思っても走り続けるしかない。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 22:30
返って来れば、資金削れずに、まともな家に住める。
その時少し足せば、購入もできるかもしれない
返って来なければ声闘で取り返すまで
失敗やプランBを考えた先の計画を立てるなど、臆病者のすること
そういう文化ですし。
なにより、賃料を払わなくていいのが彼らにとって一番のメリットなのではないかなーと
目先の利益にしか目がいかない国民性なので…
日本人や西洋人などとは違う、
人間みたいに見える別の生き物と見ないと、
韓国人と関わった時に痛い目にあうかもしれん
Nanashi has No Name 2023年01月31日 22:39
Nanashi has No Name 2023年01月31日 23:28
Nanashi has No Name 2023年01月31日 23:30
こういうキシダガーって中韓による日本の分断工作の一つなのかも知れんなあ。
Nanashi has No Name 2023年01月31日 23:46
「居住の実態がある場合、簡単には追い出せないのは日本の場合と同じ」って、家賃払わない賃借人が保護されるわけがないだろう。立て籠もっても建明食らって追い出されるのがおち。
居住権は、有効な賃貸借契約が存続していることを前提とするもの。家賃の支払いがなければ、家主は一方的に契約を解約できる。そうなれば、賃借人はただの不法占拠者にすぎない。
Nanashi has No Name 2023年02月01日 00:01
あの時点でチョンセはもう無理、ウォルセが増えてるとか報道がありましたが、チョンセはそれほど減ってなかったのですね。
ムン時代の後を考えない政策ありきですが、政権交代せず続いたらどんな面白いことになったのか。
ユンに代わって何かをしたとも出来るとも言えませんけど。
Nanashi has No Name 2023年02月01日 00:08
何でこんな不自然なシステムが出来上がったんだろう
サムライスピリッツ 2023年02月01日 00:47
名無しの兵衛 2023年02月01日 01:16
つうか、これチョンセ以外の保証金もヤバいこと請け合いやんけ
月払いの賃貸でも保証金は高額なんで
当然、投資に回してるだろうしなあ
>>62
namuwikiからの情報だと
元は民間金融として
資金集めの手段として使われたのが発端
ようは銀行相手への信用の無い家主側が、
資金を集めるためになんて話が書いてあった
そこには、家賃を取りっぱぐれない点もあったんでしょうねえ
ただ、まあこれどう見ても格差増大装置だからねえ
富めるものは、より富みやすくなる
不動産があれば甲、つまり勝ち組になれる背景を生んだ一因とも言えたり
そりゃ中には「ギャップ投資」なんて
ズルまでするようになるわなあ
Nanashi has No Name 2023年02月01日 02:56
Nanashi has No Name 2023年02月01日 07:13
Nanashi has No Name 2023年02月01日 07:16
Nanashi has No Name 2023年02月01日 08:50
てか、ルナコインもそうですけど、投資する前になんでそれで儲かるのかって韓国人は調べるくらいしないんですかね?
埒外 2023年02月01日 09:50
今は野党になった連中は、鼻ホジしながら高みの見物というか何とかして足を引っ張ろうとしてるんだよね。
日本でも、子ども手当関連で野党が好きな事ゆってるけど。
自分が当事者じゃ無ければ言いたい放題。
泉代表→落とし前つけろ!
チンピラかよ。
Nanashi has No Name 2023年02月01日 10:14
無限サイクルをやってなくてもw、補償金相場が下落していくというのはかなり波及的に影響が出るのでしょうねぇ。
更に、補償金の返還不能に陥るとこまでいくとヤバいだろうなぁ。
マンションを売って返すと言ったって、価格が下落していったらねぇ。
韓国は色々な所で、経済成長を前提にして信用マネーを膨らませきって経済を回していたんだなぁ・・・
このシステムが崩壊したら日本のバブル崩壊どころじゃないとこまでいくんでは?
Nanashi has No Name 2023年02月01日 10:29
ゲームは手元に何も残らないだけで済むし、金稼ぎ用のモンスターとかいたりするけど、リアルだと考えるのもこわこわですよー
Nanashi has No Name 2023年02月01日 10:44
まあそれが諸外国に波及する可能性がほぼないのが唯一の救いですか。
Nanashi has No Name 2023年02月01日 11:02
分断工作と言うにはお粗末すぎて
メディアを使って大々的にやるならともかく、個人ブログのコメ欄でやることですか?
Nanashi has No Name 2023年02月01日 11:38
そりゃポッケナイナイが横行するだろうよ、
搾取が分かって無い民族には
Nanashi has No Name 2023年02月01日 11:52
「毎月家賃が入ってくるから毎月着実に返済できる」がマンション投資の
ミソで、だから銀行も融資するわけじゃないですか、少なくとも日本では。
ってか、余程のことがない限り家賃は払うだろ韓国以外では。
借り手がちゃんと家賃払うか分からないから融資できないということなら、
社会のありようとしておかしいでしょ倫理的に。
Nanashi has No Name 2023年02月01日 12:19
わかっていても美味しくてやめられなかった
Nanashi has No Name 2023年02月01日 12:51
でも、そうやって転がせる人が財を築くのでしょう。暴落前に売り切れば天国、ババを掴めば地獄。以前から超少子化が叫ばれてたのだから手仕舞いをするべきだった。
Nanashi has No Name 2023年02月01日 13:21
これがせめて抵当権が打てたらなぁ。
Nanashi has No Name 2023年02月01日 13:28
要するに地主が建てた物件では無く、高層マンションの区分所有者がそれを賃貸に出して居る。しかも単なる賃貸じゃ無く、伝貫制度を活用した不動産転がしの投資全振りマネーゲーム。
マンションの区分所有を賃貸に出す事だけでも利殖目的にはかなりリスキー。
名無しの兵衛 2023年02月01日 13:43
元はそんなカッチリした決まりじゃないんだよ
慣習的なものから始まってるから
始まった頃は銀行の融資の困難な背景もあったらしくてね
ようは、当時は個人に対しての融資が難しかった
で、家主側は儲けように家を貸すにも
その当時のお金のない韓国人から家賃を取らなきゃいけない
となると、初めからまとまった金を得た方がマシで
それを銀行に預けて、そこから得た金利の方が儲かると
そんなからくりが広まってと言う感じらしい
多分、その頃から土地を持ってる地主なんかは
ガチの金匙とかになってるでしょうね
どうも、その辺韓国は金権的な慣習が残ってる
テナントを借りる際、前の借主に払う権利金の他に
大家にも何故か払う
床(パダク)権利金なんてのも良い例だしねえ
強者が金を集めやすい構造が
所々に残ってる感じ
Nanashi has No Name 2023年02月01日 13:57
相互不信で敷金が極大化したのですな。そりゃ破綻するまで突き進むわけだ。
Nanashi has No Name 2023年02月01日 14:26
> 半島の霜柱マンション
ツボったw
Nanashi has No Name 2023年02月01日 15:14
Nanashi has No Name 2023年02月01日 16:01
しかし、人類がこれまで歩んできた歴史程度の時間感覚であれば「太陽は未来永劫輝いている」という前提としてしまって問題はないでしょう。
人によってはそんな浅い考え方ではダメだと言うかもしれませんね。
結局のところどこまで考えが及んでいるかということでしょう。
名無しの兵衛 2023年02月01日 20:37
結局の所、借りる側も当初はお金を出したくなかった点もあげたい
家賃を払っていれば目減りするけど
チョンセならそうではなかったとね
当時のチョンセにしても、
田舎から出てきた人達が出せるものだったんだろうね
田んぼを売ったりして来た貧民は小金は持ってたからね
これがより高額化したのが2000年代で
そこでチョンセ用の住宅ローンが解禁され、更に緩和された結果が
ギャップ投資が容易に出来る要因になったそうな
Nanashi has No Name 2023年02月01日 21:56
Nanashi has No Name 2023年02月02日 01:00
Nanashi has No Name 2023年05月18日 17:59