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韓国での「税制上有利なワンルームマンション」への投資が高金利で破綻へ……でもま、序章でしかないよね

「マンションが高くてオフィステルを買ったんだけど…···もう少し待てばよかった」ため息(韓国経済新聞・朝鮮語)
住宅価格が急騰した2021年、マイホーム購入に成功できなかったカン某氏(37)は、マンションの代替材として挙げられるオフィステルでも投資しなければならないと決心した。そこまで思い切ってソウル麻浦区にオフィステルを購入したが、最近は気が楽ではない。購入時よりも価格が下がったうえ、伝貰価格が下落し借家人が保証金を一部返してほしいと催促したためだ。それでも受け取る賃貸料はオフィステルを買収する際に受け取った貸出利子を払えば残るものがほとんどない。カン氏は「家を買えなかったという不安でオフィステルを買ったが、今では『もう少し待てばよかった』という気がする」と話した。

マンションの代替材であるオフィステルの価格が3四半期連続で下落している。売買価格だけでなく貸切保証金、家賃も下落しオフィステル市場が急激に萎縮している。さらに、分譲実績までこの10年間で最も少なかったことが分かった。

17日、韓国不動産院が発表した2023年第1四半期オフィステル価格動向調査によると、全国基準で第1四半期オフィステル売買価格は1.19%下がった。前四半期(-0.82%)より下げ幅がさらに大きくなった。昨年第3四半期以降、3四半期連続で下落している。

首都圏オフィステルの価格下落幅が拡大した。首都圏は0.72%下落から1.15%下落へと1%台に下がった。ソウルは第1四半期に0.81%下落した。不動産景気が萎縮した中で住宅規制が緩和されオフィステルの長所が薄れた。仁川(インチョン、-1.16%)は宅地地区内の新規供給の影響で老朽化した物件を中心に価格が下がり、京畿道(キョンギド)は貸出利子負担が大きくなり需要が萎縮し価格が下落した。 (中略)

実需要のチョンセ·ウォルセ価格も下がっている。オフィステルの伝貰価格は全国基準で1.25%下落した。ソウル(-0.94%)は高い金利にともなう家賃化現象、アパート貸切保証金下落にともなう需要移動などで前四半期より下げ幅が大きくなった。
(引用ここまで)


 マンション価格に続いてオフィステルの価格も下落基調。
 ムン・ジェイン政権の間、オフィステルの価格は下手をするとマンション価格よりも上昇度合いが強かったのですね。
 そこには税制の抜け道という部分がありまして。

 ムン・ジェイン政権では「複数の不動産を持つことは罪」との政策を強く進めました。
 「大統領府の一定以上の役職を持つ者、閣僚は複数の不動産を持ってはならない」「公務員2級以上の高級官僚も同様」とし、さらに共に民主党から国会議員選挙に出馬するなら複数の不動産所持禁止と通達していました。
 出身地とソウルにそれぞれ住居を持っている場合でも売り払えと強要してましたね。  イ・ジェミョンは同時期に京畿道知事だったのですが、「課長以上(地方公務員4級)は複数の不動産所持禁止だ」とより先鋭化してましたね。

 で、さらに個人が所有する2つ以上の不動産については重課税の対象にしていたのです。
 さて、そこでオフィステルの出番です。
 オフィステルは「オフィス+ホテル」の造語で、要するにワンルームマンションのこと。
 ただ、ワンルームマンションとは大きな違いがありまして。


 税制上、オフィステルは「オフィス(業務用に使用する不動産)」なのですでに住居所有者が購入しても「ふたつ以上の不動産」扱いにならなかったのですね。
 まあ、ムン政権の閣僚や大統領府職員は「そんなこた関係ねえ」とばかりにオフィステルも売却させられていたのですが(笑)。

 そんな環境で「お得ですよ」とされていたオフィステル投資は過熱していたのです。
 ところがユン・ソンニョル政権になって、ムン政権時代の不動産規制はほとんど解除され、複数住宅所有者への重税も解消されました。
 というわけで、いろいろと窮屈なワンルームマンションもどきであるオフィステル需要は一気にしぼんでしまった……と。

 で、記事のように「不動産投資できるほどの元手がなかったけどもオフィステル投資ならできた」ような人もその余波を食らって購入価格割れ、チョンセ価格下落、家賃下落のトリプルパンチ状態。高金利で元利払ったら利益もろくに残らない。
 まあ……日本でのワンルームマンション投資と同じ末路っすな。
 でも、これはまだ序章にしか過ぎないんだよなぁ。

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この記事へのコメント

  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:18

    いかんせんムンジェインのやっていたことがあまりにもデタラメすぎたのと、そのデタラメに乗っかる国民の多さゆえにユンソニョルが何をやっても裏目裏目に出てしまってる…ということですか
    なんか、本気でユンが可哀想になってきた
  • 名無しの兵衛 2023年04月17日 17:24

    綻びの一つですわな
    こうやって下落したものは
    今の風潮では、もう上がり目はない

    では、本来のマンション投資が上手くいってるのか?と言ったらねえ?

    こうやって、ちょっとした事が下落の階段昇る♪になるのねえ
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:25

    売却させられた人たちはうまく売り抜けられて幸せになってたり?
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:25

    「これからがほんとうの地獄だ」
    韓国民はベジータ以上の絶望を味わうんですねw
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:28

    チョンセ=期限が来たら返還する金で、それを利用したギャップ投資が横行しているのは、シンシアリーさんの所でもよく話題にされていますが、期間の途中で一部返金要求というのは韓国では契約的にアリなんですかね?
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:33

    強制的に売らされた事になってる連中、そっとほくそ笑む。
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:33

    不動産投資そのものが悪いとは思わない
    不労所得についていろいろ調べたけど家賃収入って強いなって感じる
    投資対象を慎重に検討する事が大事なので決して焦ってはいけない
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:42

    なんで、おパヨな方々って経済が弱いのかしらね?
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:43

    ワンルーム投資が破綻後、シェアハウス投資になりスルガで破綻って見てる筈なんだけど、あれは別の話って信じ込んで投資するんだろうな
    この前もフラット35で投資住宅買ったら契約解除されたってやってるのいたし、まだまだ、こっちにもいそう
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:57

    韓国人はまだ序章で、長編の構想があるのかも知れんが、打切りエンドに怯えた方がいいんじゃないか?
    『韓国先生の次回作をお楽しみに!』
  • 名無しの兵衛 2023年04月17日 17:57

    >>5
    ここで返さなかったら
    今度は一方的に契約破棄を要求出来るんで
    そうなると一気に返さなくちゃいけないんで
    だったら、まず一部返しての方がマシという話になるのね

    なので中には、自主的に返すケースもあるそうな
    いつ返せと言われるかわからないよりはね

    あと同じ借主と再契約の際
    物件の保証金が下落していた場合
    下落分がすぐに返せないなんて時には、
    家主側が下落分を分割して払うケースがあるとの事

    あ、この時点でお気づきになる人はいるはず
    これマズい奴だとw

    つまり不動産の借主から、
    下落分を借金してる様な状態なのだとw
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 17:58

    ※5 ありかなしかでいえばありだろうね。
    「認めないなら次の契約更改で安い場所へ引っ越す」と言われると痛いからね。
    新たに入居者を今探すといのは結局同じ結果になるのですよ。
    しかももっと下げないと見つからない可能性まである。
    断るというのは貸し手としては分の悪い博打ですからね。
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 18:08

    序章???
    でも、もうすでに地獄ですよね???(頭混乱)

    いったいどこまで落ちてくれるんだ・・・
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 18:20

    日本でもワンルーム投資はアカン
    まあここに来る人なら騙されないだろうけど
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 18:22

    >>1
    正直ユンは真っ当だと思うよ
    あの国で西側に残るために出来る事ギリギリはやってるだろう
    国内向けにどうしても反日的発言もしなきゃいかんけど
    あれはほんと「韓国に生まれ……てしまって本当にry」だわ
    御気の毒様
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 18:33

    >>14
    マンション投資は物件、特に立地次第です。
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 18:58

    なんか物凄く大変なことになりそうですが、知ったこっちゃありません。
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 19:13

    スワップはしません!
  • 名無しの兵衛 2023年04月17日 19:19

    去年10月の記事だけどこんなのがある

    「利子を出してあげるから、買い続けてください」···家主たちの足元に火がついた(マネーtoday)
    https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2022101623064935234

    >逆チョンセはチョンセ価格が直前価格より下落し、
    >家主が下落したチョンセ保証金の差額分だけ借家人に返さなければならない状況だ。

    >逆家賃はここからさらに進んで家主が借家人に毎月家賃を払う状況を意味する。
    >チョンセ保証金を返すほどの大金がない家主が仕方なく
    >借家人のチョンセ貸出利子を代わりに払うことを提案するやり方だ。

    あともう一つ参考になるリンク

    チョンセ価格が下がったからといって保証金の一部を契約期間中に返さなければなりませんか?
    https://contents.premium.naver.com/booding/home/contents/230306114817739bw


    最近、返せないのが増えてるみたいだねえ

    なので再契約時に去らないようにと
    色々恩恵を付けたりしてるそうな

    利子として借主に毎月払ったり
    中にはブランド品を付けたりしてね

    最初の記事の
    引用外では、次の契約更新時には
    引っ越し費用も出すみたいなのまである

    って、大金を返せない、
    金策が出来ないのが出てきてる時点で詰んでますがな

    なお不動産価格が高かった2021年頃に契約してる場合
    次の更新時期、つまり契約後2年後が問題になってくるw
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 19:20

    土地開発による高騰に関してムンジェインも一枚噛んでる容疑がありませんでしたか?
    そしてイジェミョンに関してはズブズブだったと言う話がだったような・・・
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 19:23

    普通の国では不動産を抱えたくなかったりローンを抱えたくない人は家賃だけ負担して賃貸物件に住むが、朝鮮では家主が物件を壊されたり夜逃げされたりしないためチョンセという不動産価額に近いお金を預けて借り、退去時に返金を受ける。しかし居住用でないオフィス物件もチョンセなのはなぜですか。私的でなく公的用途(社員を雇用する場所)なら破壊されるリスクは少ないのでは。朝鮮独特のチョンセのシステムで世帯主のほとんどが購入するのと同レベルの住宅ローンを払っている(しかも変動金利で利子だけ。退去時に家主から返してもらえる予定だから)。チョンセを統計上借金に含めていない。世帯主だけでなく事業主も同じという驚異の時限爆弾・・
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 19:37

    >>1
    裏目裏目と言うか、選択の結果はユンユンも分かっているんだと思う。

    ・失敗の危険性が極めて高い、緊急手術に一縷の望みを託すか。
    ・確実な死か。
    二者択一、どちらかを選べ。

    って案件が、数限りなく湧いてくるだけで……。
    いやこれ、本気で同情するわ。
    放置したら、なぜ手術しなかった! と罵られ、手術が失敗したら(その公算が高いけど)ユンユンは、ヤブ医者め! と、石もて打たれるんだろうし。

    既によくない体調だったけど、どうにか生きてはいた韓国を、心肺停止寸前の重体にしたのは、ムンムンなんだけど、ね……。
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 19:38

    日本のワンルーム投資はどー考えても売れ残ってるのに、一軒家の跡地にワンルームマンション建設して投資募って、以下繰り返しを未だに止める気配がないのが凄まじくリスクを感じる
    日本の場合もボカンといく可能性がありそうな気が…
    不動産はインフレに強いというけど、(特定の)株式や商品と比べるとリターンに対してリスクが高いような気がしてならない
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 19:51

    投資なんてもんはね、おいしくない/危ないとおもうから
    一般投資家に声をかけるの。
    安牌で儲けられるなら業者間だけで回して、外に漏らしませんよ。
    養分乙
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 20:00

    ※23
    そんなに儲かるのなら、なぜあなたが買わずに私に勧めるのですか?
    単純にそんな疑問が湧いてきますねw
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 20:06

    昔から、もしマンションを買うならファミリー向けに限る、って聞いてきたけどなあ。
    所詮、いつ覆るかわからん政策頼りの売買ではタイミングを逃すことになるので、多少高くても価値が変動しにくい、一定以上のクラスのものを買うに限る、とか。
  • サムライスピリッツ 2023年04月17日 20:51

    主さんの言われる通りですね、まあワンルームマンション何かは普通の一戸建てやマンションに比べても需要は少いのでもうやられてるのですよ、さて米国は後0.25の利上げをしまして韓国も今回は上げてくると思われます、となると本格的に住宅ローンが火の海になるのですよ、物価高に貿易赤字を見ると上げざるおえないのですね。
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 21:01

    >>27
    投資案件なら、自由度が高い1棟買いならありみたいです。
    ただ、イッパンピーポーにそんな金があるわけもなく(´・ω・`)
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 21:49

    うちにも昔、よくワンルームマンション投資の営業から電話がかかってきてたな。
    あんなのにホイホイ乗っかって投資するやついんのかよって思ってたけど。
    今まさに韓国ではワンルームマンション投資の電話を営業がかけまくってんですかね。
  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 22:58

    どこから電話番号が漏れているのかわからないが(おそらく学校などの名簿だろう、親からつながれてこちらにもくるんだよね、きつく電話番号を教えるなと言ってたんだが)
    うちには一時期その手のマンション投資の電話が毎日のようにあったなー、いつも丁重にお断りしていたが、なかにはしつこい人もいてそんな人にも「そんなに儲かるんだったら自分で投資すればいいですよね?」でいつも終わっていました
    中にはそれでも食い下がってくるつわものがいて、こちらがどうやっても儲けられない理由を数字で示したり、さらには話が発展して
    「そうなんですよねーやっぱり儲からないですか?」
    「・・・・・・(は?勧めてるのはそっちじゃん、しかも今みんなやってますよとか、今投資するならこれがお勧めですとか言っといてw)」「どうしてもマンション投資するなら超立地条件がいいタワマンとかにしますよ、もっとお金もってたらね、そちらをお勧めしてはどうでしょう?」
    さらには「どうして今のそのお仕事を? 勧誘のお電話かけるだけのバイトか何か? 大変すねー()」
    と・・・まあそこまで話が行くとお話は終わります(実話)w



  • Nanashi has No Name 2023年04月17日 23:42

    待てばよかったって思ってるってことは、まだマンション価格は上昇に転じると考えてるのか。
  • Nanashi has No Name 2023年04月18日 00:10

    地価は無限上昇を続け、マンションさえ手に入れたら巨額が約束されている。

    お手軽に不動産遊びに手を出すアホウと、徳政令乱発する間抜け政府が存在する限り、何度でもバブルは破裂すると思うけど、どーすんだろうな。

    他国の事だから、どーでもいいけどな。
  • Nanashi has No Name 2023年04月18日 02:35

    韓国人って借金してビットコイン買うようなことやってるらしい。
    アホすぎる笑
  • 名無しの兵衛 2023年04月18日 06:22

    そういや記事本題のオフィステルの価格下落にはこんな話もあったり

    「オフィステルの家賃で銀行の利子を払うのは難しい」···●賃貸需要が減少(アジア経済)
    https://www.asiae.co.kr/article/2023041715561933413

    利益的にも、もう旨みが無くなってるのね
  • Nanashi has No Name 2023年04月18日 06:54

    賃貸なのにチョンセがらみで好きなときに退去できなかったり、不動産の時価の変動に応じてチョンセを部分的に返したりしないといけないのですか。逆に時価が上がったら?契約更新時にチョンセの追加を要求?大変そうだけど慣れれば普通なんでしょうか。いつもいつもお金しかも万円単位で返してもらわないと、だの取り立てないと自分が返せない、だの気にしているのは疲れませんか。躁鬱が強制発動されそう。
  • Nanashi has No Name 2023年04月18日 07:21

    >>19
    それでも退去するという借家人には家主が銀行で借りて返金するんですか。なら丸々使い込んだのでなく3割ぐらいなら、銀行で借りて残金に足して返すほうがいいでしょう。金利がまた上がるでしょう。それでも地価下落が大きくならないのはそうやって踏ん張ってるんですね。
  • Nanashi has No Name 2023年04月18日 07:37

    >>16
    立地条件なんて,隣に新しいマンション建つと下がります。中身での差別化なんてできませんから。
    なので、中身を工夫しまくれるアパート新築を選びました。
  • Nanashi has No Name 2023年04月18日 07:48

    「民主党政権の傾国級失政を非民主党政権が尻拭い」が全世界共通なのは何故なんですかね?
  • Nanashi has No Name 2023年04月18日 12:32

    伝貰の満期は一般的に2年だと聞きます。価格のピークだった2021年後半の伝貰がこれから続々と更新時期に入ります。ここで精算ができないとどんな恐ろしい事が起こるか。
  • 名無しの兵衛 2023年04月18日 13:14

    >>36
    一つには一度不動産を手放したら
    二度と戻って…と言うのがある

    特にギリギリでやってて
    頑張って不動産を手に入れ「階層」が上がったとした連中は
    手放す事を恐れている
    手放したが最後、そこから上には這い上がれないだろうしねえ
    お金を稼げるのは、せいぜい20代末から40代前半までだし

    だから借主に、保証金が返せない場合
    なんとかして待って貰うような手を考えるわけだ
    その間に、金策が上手くいけばいいけど
    出来る事って、最終的には余所からの借金なわけでw

    つうか借主も借主で
    そんな家主のせいで身動きが取れないし
    そして借主側の保証金にしても、借金だったりするわけだし

    韓国の不動産は、借金で出来ているのね
  • Nanashi has No Name 2023年04月18日 16:25

    チョンセってさぁ、まとまったお金を家主に預けるだけでしょ?家主は、そのまとまったお金を不動産なり株なりに投資して、家賃収入以上のモンを得れるともくろむが、今の韓国社会の状況だと、不動産価値は下がり、株も下がるという逆回転。
    店子の方は、まとまったお金を金融機関から変動金利で借りるんだろ?これまた、金利上昇中だから、返済に詰まることになる。
    家主は、元金がガタ減り。
    店子は、家賃を払うよりは、利息を払う方が安いとチョンセを選んだわけだろうけど、返済する元利合計が増えて青息吐息。
    で、今は、チョンセの相場が下がってるので、差額を返せ?チョンセの契約条項にそんな取り決めがあるのか?これって、韓国人に染み付いたゴネたら勝みたいな・・・
    ま、なんでもいいけど、チョンセは不合理な仕組みだよな。よくこんなもんが、ずっと続いてきたもんだ!
    カネあるモンが、カプチル、無いモンはずっと負け!上に居るモンは、こういう状況がずーと続いて欲しいと・・・
    こんな社会の一面を象徴する制度だな、チョンセって?
  • Nanashi has No Name 2023年04月19日 12:56

    >>ムン政権時代の不動産規制はほとんど解除され、複数住宅所有者への重税も解消されました
    珍しく野党が大きな反対しなかった案件ですな、やっぱムンムンの考えは下っ端にもきつかったようで