ソウル江東区のAマンション（専用面積40平方メートル）に住む会社員のファン某氏（35）は、今年9月のチョンセ契約満了を控え、チョンセ保証金を取られるのではないかと心配で夜も眠れない様子だ。近隣のビラ相場が大幅に下落し、2年前の自分の伝貰金（3億6000万ウォン）に合わせて家主が借家人を探すことができるかどうかが心配だ。借家人が出てきても今月から住宅都市保証公社(HUG)の「チョンセ保証金返還保証保険」(チョンセ保険)加入が難しくなり自身の伝貰金より2000万~3000万ウォン安く契約しなければならない。彼は「家主が伝貰保証金差額分の現金を別に用意しなければならないが、余力があるか分からない」と話した。
今年末までに契約満期が到来する全国ビラ10軒のうち6軒の割合で家主が保証金を下げて契約しなければ、既存借家人が伝貰金を取られる恐れが大きいことが分かった。これらビラの現在の保証金だけでも13兆ウォンを超え、このうち2兆4000億ウォンを家主が追加で負担して既存借家人に返さなければならないものと分析された。最近、チョンセ詐欺が続出し、チョンセ保険なしで新規借家人を探すのが難しくなったうえにチョンセ価格下落傾向が激しくなり家主が既存借家人にチョンセ金を返せない「逆チョンセ難」が避けられないという憂慮が出ている。
東亜（トンア）日報が1日、国土交通部の実取引価格公開システムに登録された2年前（2021年5〜12月）のビラ（連立・多世帯）のチョンセ17万815戸を全数分析した結果、チョンセ10万6728戸（公示価格のない住宅は除く）の62.6%にあたる6万6797戸は既存のチョンセ保証金ではチョンセ保険新規加入が不可能であることが分かった。チョンセ保険加入ができないビラはチョンセ金を取られる場合、保証機関でもこれを受けることができず、チョンセ契約が事実上難しい。
これらビラの既存保証金総額は13兆3188億ウォンだ。チョンセ保険に加入するためには、このうち2兆4122億ウォンを家主が既存の借家人に払わなければならない。10軒のうち6軒は、ビラ1軒当たりの保証金を平均3611万ウォン下げてこそ、伝貰保険に加入できるという意味だ。もし家主が現金余力がなく、このお金を用意できなければ、チョンセ保証金を取られる借家人が増えかねない。 （中略）
賃貸事業者が「相次いで破産」し、ビラのチョンセ市場が崩れる恐れがあるという憂慮まで出ている。ビラと小型の一人アパート20軒で賃貸事業を営むA氏は、ビラ売買価格とチョンセ価格が同伴下落し、HUGのチョンセ保険加入基準が強化され進退両難に陥った。借家人に返さなければならない保証金が増え、2021年乳がん判定を受けた後に受け取った保険診断金5000万ウォンと株式、積金など余裕資金まですでに保証金返還に使った状態だ。さらに、今年7月までに戻ってくる再契約が5件であるため、2ヵ月以内に2億6000万ウォンを追加で調達しなければならない。賃貸住宅の義務期間に縛られ売買が事実上不可能なため、現金を用意する道が漠然としている状態だ。彼は「2018年3月、登録賃貸事業者になれば恩恵が多いという政府広報に賃貸事業を始め保証金増額制限規定(毎年5%)も守った」として「直ちに来年にも貸切満期が到来する契約が8件なのにこのような状況になるので困っている」と話した。
（引用ここまで）
何度か伝えているチョンセ ── 賃貸物件を借りる際に大家に渡す保証金が韓国に大乱をもたらしそうだという話。
例として出ているソウルにある40平米のヴィラ（ワンルームマンション）では2年前は3億6000万ウォン（約3600万円）を保証金として大家に渡していた。
チョンセは不動産価格の6〜8割ほどを保証金として渡しておくと、2年間は家賃なしで（あるいは安い家賃で）当該の不動産に住めるという韓国独自の制度です。
さて2年後の現在、不動産価格自体が右肩下がりになっています。当然、不動産価格の6〜8割であるチョンセ保証金の相場も下落している。
例に出ているAさんの住んでいるヴィラでは2000〜3000万ウォンほど値下がりしている。
つまり、新しい賃借人を得られたとしても大家は2000〜3000万ウォンをどこからか調達して現在の賃借人であるAさんに返さなければならない。
果たして、彼の保証金は無事帰ってくるのかどうか。乞うご期待。
といった構造がひとつの不動産で行われているのであればまだ掬われるのですが。
これが10万件以上で同じようなことが起きている。
そもそも次の賃借人が見つかればいいのですが。
ヴィラを舞台にした「チョンセ詐欺」事件がいくつも出ていることから、賃借人がヴィラそのものを忌避しているのですね。
かつ、不動産価格が下落してきたのでワンルームマンションであるヴィラではなく、普通の間取りのマンションも視野に入りつつある。
次の賃借人が入らないと、おそらく使い込んでしまったチョンセ保証金を揃えるには物件を売らないと無理。
とはいえ、ムン・ジェイン政権下で賃貸物件は買ったあとに売買不能な期間が設けられているため自由な売買もできない。
結果、不良債権と化して競売に出されるしかない。
賃借人はチョンセを取り戻すことができず、大家は不動産を失う……ということが連発する可能性が出ているのです。
ちなみにこのチョンセのやりとりですが「個人同士の取引」であるとして、家計債務には含まれていません（→韓国の家計債務（1800兆ウォン規模）、伝貰保証金（1000兆ウォン規模）はカウントせず・・理由は『個人の間の取り引きだから』）。
さらにいうと不良債権となって競売に出されてもチョンセ保証金は「個人間取引」なので優先順位が低く帰ってくるともかぎりません。
……着地点、どこになるんですかね。
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この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:00
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:07
みたいなことを言い出すジョースター卿が増えてくるのではと予想する
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:15
詐欺ろうとしてた訳じゃなく、元々不動産が下落したら破綻する事はわかってた事だし。
これがじわじわ始まってるって事でしょ？
不動産にしか資産価値を見出せない彼の国の価値観も破綻するでしょうね。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:17
思ったんだけど、なんだかんだ右肩上がりの不動産価格を維持してたムン前ってもしかして有能！？ 下げる下げるとアナウンスして愚民を騙しながら実際には上げることで破綻を防いだ天才！？
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:17
異常な慣習をなぜ何十年も放置したんですかねえ…
橋の歩道の件を出すまでもなく、いつもの朝鮮人の
最悪な事態は起こらない（でほしい）ムーブですね
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:36
その実態は好景気前提の巨額借金でしたとさ
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:38
本来チョンセとギャップ投資は別の話。高度経済成長期は
預金の金利も高かったから銀行に預けておくだけで
家賃に相当する利子を得られていた。何度かの経済危機で
銀行もシブチンになり、チョンセを積極的に運用しなければ
ならなくなったから、ギャップ投資なんてものが生まれた。
もちろん、チョンセの運用先としては株でも金でもなんでも
良かったのだけど、もともと安定資産として不動産を
買っただけの大家たちにそんな知恵が働くわけもなく、
運用先も不動産ということになったんじゃないですか？
まぁ、「高度経済成長期には借主の収入も増えるから
普通に賃貸して定期的に家賃を値上げしていてばいい」
とならなかった韓国人の国民性が全ての元凶ですがね。
借主も余裕があったはずなのに平気で家賃を踏み倒すんじゃねぇ・・・
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:41
へ 2023年05月04日 12:48
右肩上がりの前提が崩れ、弥縫策のムンの政策も絡んで、にっちもさっちもいかないのが韓国の現状。
ソフトランディングは厳しそうな。
さてどうなるやら。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:49
債権細切れで訳判らなくなったリーマンの再来なるのかな？
サムライスピリッツ 2023年05月04日 12:50
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:53
まあ、彼らは通常の取引でも、期待していた利益が得られないと、詐欺ﾆﾀﾞ！って言い出すだけで、これ（チョンセ詐欺）も同じなのではないかな。最初これ（チョンセ）を見た時、壮大なネズミ講みたいなもんじゃね？と思った。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:54
Nanashi has No Name 2023年05月04日 12:58
資産運用の観点でこの先の展開を見通したい所。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 13:01
Nanashi has No Name 2023年05月04日 13:22
日本への影響も大きそうだ
Nanashi has No Name 2023年05月04日 13:25
着地する部位なら後頭部
Nanashi has No Name 2023年05月04日 13:38
ｘ・） 2023年05月04日 13:42
こうして下落の止まらない不動産を抱きかかえたまま、いつか反転するであろう日々を夢見て。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 13:43
Nanashi has No Name 2023年05月04日 13:44
Nanashi has No Name 2023年05月04日 13:50
深刻化して隠蔽しようがなくなったが、政府は「個人間の問題」と称して
伝貰詐欺と矮小化させるだろう
行政は民事不介入と言い立てしらばっくれる為に
かの国は構造的な問題が噴き出すと”現場が悪い”と矮小化させ根本的な是正を行おうとしない
でもって日本に泣きつきノウハウ無償開示を要求する
（韓国社会が日本のコピーだから可能な荒業）
今回も同じルートで有耶無耶にしようとする筈だ
しかし、対策を伝授されてもきちんと実施しなければより酷くなるだけなんですぜ
日本のバブルを研究し尽くした筈の欧米中が雁首揃えて当時の日本以上の惨状に陥ってるのは何故なのか？
研究したと口先で言ってるだけだからですけど
Nanashi has No Name 2023年05月04日 13:54
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:00
宝石箱で無い所がミソよ
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:12
希望の入っていないパンドラの箱
十数年間開けていない糠漬けの樽
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:19
要するに、
家主が自分の家を担保に金を借りて新しく家を一軒買って、
借主から担保金を受けっとて新家を貸しだすのまではまだいいとして、
まず、借主が引っ越しするときに担保金を全額返すってのがアタオカだよな。
しかもこれって、自分の家や新しく買った家を担保に
「別の金貸し」から借金して次の新しい家を建てて、さらに～
ってのを繰り返すというね、
根本でねずみ講とまったく同じ構図でさ、
無限に借主が沸いて出てくれば永遠に続くわけだけど、
そんなんあり得ないし、実際に借主が枯渇したんでもう破綻するしかないっていうね。
あ、そう言えば、日本には連中の子孫まで含めれば数百万人以上の血族が居るんだから、キッシーはこいつらを訪韓の際の土産にして渡してやればいいんだよ。
どのみち朝鮮人なんだから、煮るなり焼くなりすきなようにしてくれって言えるわけで、
実現すれば、日本からもゴミが減るわけだからとてもいいアイデアではなかろうかｗ
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:23
あと債権を持つ金融機関は海外含めて無くはないはずなので最悪は連鎖破綻とかも。
直接的に影響を受けるのはこの辺りなんだろうけどハレーションを含めたら先の先まで読むのは難しいですねえ。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:41
…って、こんな異常なシステム有り得んだろ、普通。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:49
高いところからだと年利10％超えるでしょうね。
どのみち返せない可能性が高いけど
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:50
この記事にしても今更言ってるの？という印象しかない
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:51
Nanashi has No Name 2023年05月04日 14:52
＞これが10万件以上で同じようなことが起きている。
たまたまそのひとつの不動産で行われたものに引っかかってしまったというなら犬に嚙まれたとでも思って己の不明を羞じれば済むものですが、それが国を挙げての騒動ともなれば救われませんね
韓国政府がこれをどのぐらい深刻に受け止めているかで取るべき手段は変わってくるのでしょうが、いずれにせよ処理に必要となる予算は膨大なものになりますでしょうし短期で片が付く問題ではないと思います
Nanashi has No Name 2023年05月04日 15:00
Nanashi has No Name 2023年05月04日 15:03
居座られて壊され又貸しされる。
だから「売値」に近い値段で個人的に貸す。
家主は得た保証金を運用して収益を得る。
賃借人は家賃を払わずに住み、数年後には預けた金と引き換えに出て行く。
そんな契約がリーマンショック後の低金利とその後の不動産バブルで今の不動産転がしになった。
不幸な連鎖なんですよ。
まあ日本人なら絶対に繋がない鎖ですけどね。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 15:04
大家は不動産を失う
で、金融機関は不動産を得たはいいがその不動産に一体誰が住むというのだろう？
これがＫー三方一両損？？
Nanashi has No Name 2023年05月04日 15:43
家主が１部屋だけ貸す場合でも結局は最初の賃借人Xから受け取った３６００万円？は使ってしまって無いんでしょう。 Xの退去時に次の入居者X＋１から受け取った保証金をXに渡す。差額がプラスなら使い込むか物件を買い足す資金とする。それを続けているうち何らかの理由で次の入居者がいなくなると破産。破産は確定した未来。
破産しない大家のほうが少ないだろう。保証金（一括家賃ただし同額を銀行でかりる利息１００年ぶんとかのレベル）で貸すのを禁止すればほとんどの大家と賃借人が破産するので保証金を禁止することもできない。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 15:46
Lose-Loseの展開になって救われないですね。。。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 15:56
Nanashi has No Name 2023年05月04日 16:07
ここ数ヶ月韓国詐欺のジムロジャの話聞かんのも怖い。
ﾌｯ( -ω-)y─━ =3
Nanashi has No Name 2023年05月04日 16:07
実際には金を貸してる側だから公的な救済とか難しいんだよねえ。
本当に馬鹿なシステムを放置したものです政府は。
名無しの兵衛 2023年05月04日 16:15
結局は､借主･貸主両方とも､借金の付け替えで
政府補償で低金利支援でケツもちか
それでも返せないなら徳政令乱発するしか無いだろうねえ
韓国政府は最低限のお仕事で済ますだろうね
>今年末までに契約満期が到来する
そう今から2年前の
文在寅時代の､高い時期のチョンセの頃と
今の相場の差額がねえ
これはヴィラだけじゃ無く､マンションにもだろうし
チョンセだけじゃ無く､やはり高額な保証金の
半チョンセの契約とかでもかかってくる
マンションとかだと､差額分だけでも○億ウォンのケースもあるからね
>賃貸住宅の義務期間に縛られ売買が事実上不可能なため
結局の所､資本のない人が
茶器回しのごとく､チョンセを横から横に回して
自転車操業してただけだからねえ
自転車♪自転車♪
Nanashi has No Name 2023年05月04日 16:21
その全部じゃね？
Nanashi has No Name 2023年05月04日 16:34
患者が無事かは知らんけど。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 16:58
Nanashi has No Name 2023年05月04日 17:14
Nanashi has No Name 2023年05月04日 17:30
中国の不動産バブルでも個人消費増加に働いたというのに・・・
Nanashi has No Name 2023年05月04日 18:12
そのあたりの線引きは微妙だからね。
もう破綻が見えていて2年後に返せるあてもなしに新規契約しているなら十分に詐欺ですよ。
実際破綻した人ってそのパターンでしょう。
不動産価格が上がるかも?という望みの薄い博打の資金なんですから。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 18:35
ねずみ講だってどっからどうみても詐欺だけど、
疑わしくは罰せずの原則がある以上、詐欺での
立件は難しいです。難しいだけで出来なくはないだろうけど。
だからこそ別途にねずみ講を禁止する法律を
作って、その法律で取り締まっているわけです。
チョンセも同じだと思いますよ。詐欺での立件は
出来なくはないだろうけど難しいです。
それよりも、投機性の高いチョンセ運用で
韓国経済に深刻な影響を及ぼすのは分かっていたん
だから、運用方法にある程度の制限をかける
べきだった。法的な規制は必要だった・・・って、
今さらそんな事言っても遅いですがね。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 19:05
普通は自己資金+銀行のチョンセローンです。
利息だけを返済し契約期間終了とともに元金返済です。
つまり自己資金が大家への敷金で利息という家賃を銀行に支払っている感じですね。
本来、元金は大家から回収できるという大前提なのでローン審査も緩いです。
これからは変わってくるでしょうけどね。
大家が安定して収入を得られる投資先がないんだから成り立たない。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 19:13
その言葉自体も、間抜けな響きと綴りだ
多くのサイトで、「チョン」が、禁止ワードで書き込めない状態だが、チョンセが破綻して、韓国経済危機が再来しても、日本のネット上では、規制のせいで、何の話題にもならないだろうなｗ
Nanashi has No Name 2023年05月04日 19:22
名無しの兵衛 2023年05月04日 19:24
まあ見せしめに
ヴィラ王レベルの連中は立件する可能性はあるか
起訴されるかどうかはともかく
そこで立件という形で
多段階のギャップ投資を悪の様にイメージ宣伝して
チョンセを利用した多段階のギャップ投資を
形のうえだけでも法的に禁止出来ればだねえ
まあ被害に遭った方には悪いけど
あなた方の犠牲によって､少しはマシになりましたよと
言える状況にはなってほしいわな
Nanashi has No Name 2023年05月04日 19:43
そりゃそうでしょ、朝鮮人が朝鮮人に家を貸すわけですよ?
夜逃げどころか、放火してとんずらだってありえますから。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 20:56
ここに税金ぶち込めば入居者を保護することできそうだね
いくら必要になるのかしらんけどｗ
早く韓国不動産物語の続きが読みたいわ
ユンソンニョルは競売中止の次の手をとっとと打てよ
Nanashi has No Name 2023年05月04日 21:06
でも、チョンセの中心がマンションとか普通の家に移るのだったらいい事？かな
ムンが不動産売買を一定期間禁止したってことだけど、これがなかったら不動産市況は今頃ハードランディングして、そこから韓国経済が今頃破綻していたかも、チッ
Nanashi has No Name 2023年05月04日 21:26
Nanashi has No Name 2023年05月04日 21:39
韓国政府も(自分たちの抱えてるチョンセ含めて)どうコントロールするべきか、頭抱えてるだろう。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 22:34
朝鮮あるあるだね
Nanashi has No Name 2023年05月04日 22:59
大家は資産保全しないのかよww
チョンセは退去時に満額返すものだとあれほど（略）
それにしてもチョンセがある韓国で、賃貸住宅を担保に金を借りられるってのも変な話なんだがな。
担保の資産価値を吟味して貸出額を決めるのが銀行の仕事だろ？
銀行なら担保不動産の中身が、チョンセか普通の家賃かくらい聞けるはずなんだがな。
ユンは貸し手責任を思う存分問うていいと思うよ。
いくら反日の韓国人とはいっても、チョンセが返ってこないとは気の毒だ。
Nanashi has No Name 2023年05月04日 23:41
家主がとんでも、契約期間が過ぎたら再契約せず居住者は追い出せるし、
保証金はあくまで家主個人の負債だから銀行には関係がない。
抵当権をおさえているのは銀行だから、貸し出すには全く問題がない。
もちろん右肩上がりの経済のときの話。
不動産価格が下がり始めた今となっては不動産が担保だし、
チョンセどころか普通の貸し出しも渋るよ。
The Nameless Two 2023年05月05日 00:27
石 昌目「韓国における住宅賃貸借 －伝貰制度を中心に－」( 北大法学論集 第50巻 第4号) によりますと、
チョンセは、1910 年以前から存在していたとのことです。
ただ、それは韓国国内でも一部の地域で行われていたもので、
全国的に利用されるようになったのは、1953年以降のようです。
Nanashi has No Name 2023年05月05日 05:34
Nanashi has No Name 2023年05月05日 07:27
何十年も回るやり方じゃない
今さえ良ければそれで良いという自転車操業
Nanashi has No Name 2023年05月05日 08:27
もう燃料は無いんだ
Nanashi has No Name 2023年05月05日 22:01
日本なんかだと、江戸時代から借家あって、そういう伝統の下、今の制度が形成されてきたんだけど、南鮮の場合、高度成長前提で制度として薄っぺらすぎるんだよな。
名無しの兵衛 2023年05月06日 05:55
アパートも「時限爆弾」… 「貸切詐欺安全地帯ではない」
http://www.seoulwire.com/news/articleView.html?idxno=501393
>このうちアパートも「逆チョンセ」により
>テナントが被害を受ける可能性が大きいことが分かった。
中略
>実際のヴィラ、オフィステルなど
>連立多世代住宅などで発生した貸切金被害問題が
>アパートまで拡散するという懸念が高まった状況だ。
>特に全国的にギャップ投機取引が集中するなど、
>２９．６％（３万５８８６件）は
>首都圏アパートでなされたことが確認された。
>このうち2万9986件が京畿・仁川地域のアパートに集まった。
ドーナツの輪の部分がヤバいことになってるのなあ
Nanashi has No Name 2023年05月09日 17:36
あなた、決定的におかしい事言ってるって気が付いてる?
朝鮮人が信用できない 大いにわかる
だから大家は店子から巨額の補償金を預かる 大いにわかる
だから店子は大家に巨額の保証金を無担保で預ける? ワケワカメ
朝鮮人故に店子は信用できないのに、同じ朝鮮人の大家が信用できるというのはどういう思考回路なんだ???
Nanashi has No Name 2023年07月01日 11:31