「人口が減れば生産可能人口が減り、自然に住宅需要も減少するだろう。結局、人口絶壁は必然的に不動産価格の下落につながる」
一時、このような悲観論が説得力を得たことがある。グローバル金融危機の余波で不動産に未来がなさそうだった2010年代初め~半ば、特にそうだった。「人口減少→購買力減少→需要縮小→価格下落」は非常に強固な論理構造のようだった。
ところが実状は異なり、市場は違った動きを見せた。「借金して家を買いなさい」というキャッチフレーズ(標語)に代表される低金利規制緩和政策以後、不動産市場には活況が始まった。 （中略）
不動産市場では人口と不動産景気の相関関係を論じようとする試み自体を「市場に対する無理解」に追い込む傾向もある。単身世帯増加傾向が依然として残っているうえに、「安定資産」に分類される不動産の特殊性を反映しなければならないということだ。人口よりは政府政策、金利、所得増加、供給量などの変数が不動産景気にさらに影響を与えるということだ。
しかし「総人口減少」という試練を乗り越えた不動産市場は近い将来、それよりさらに悪い悪材料である「世帯数減少」に耐えられるか証明しなければならない。人口学者たちは「不動産価格下落に有意義な影響を与えかねない人口構造変化がまだ起きていないだけ」と指摘する。住宅市場は世帯単位で動くだけに、重要なのは総人口・生産人口の減少や高齢人口増加ではなく「総世帯数」の減少ということだ。
統計庁の推計によると、世帯数は総人口が減少する状況でも増加し続け、ついに2039年に2,387万世帯で頂点に達し、下がり始める。最初は下落幅が緩やかだが、ますます世帯数減少の傾きが大きくなり、2050年には2,285万世帯まで減少することになる。地域別に頂点に到達する時期も異なるが、ソウルは2029年、釜山·大邱は2028年を基点に世帯数が減少に転じる。
（引用ここまで）
ああ、これはちょっと面白い視点。
以前から楽韓Webでは「人口減に突入する韓国は不動産市場を支えきれない」との話をしてきましたが。
人口減の予兆が強かったムン政権下であってですらソウルの不動産価格が2倍に膨れ上がったことは記憶に新しいところ。
すなわち、「人口減ははじまっていても、世帯の増加は止まっていないのでまだ不動産価格は支えられ続ける」とのことで。
なるほど。
4人家族を想定した84平米のマンションが好まれていた以前に比べて、1〜2人の59平米の部屋が好まれるようになる。
あるいはオフィステル（ワンルームマンションのようなもの）が好況になるといった側面は「1〜2人世帯が増えている」という背景があったからなのですね。
ただ、当然のように人口減が続くのならそのうち世帯数も減少に転じるのは当然なので。
この記事ではソウルは2029年には減少に転じるだろう、とされています。
であるとするなら、もしかしたら今回はぎりぎりソフトランディングもできる可能性はなくもない……といえるかな。
わずかに時間は残されている、わけですから。
すでに不動産価格そのものは充分に下落していて、金融側に火がつくかどうかって部分だけが残されているだけなのですけどね。
これまで通用してきた「マンションを取り壊して再開発して、3〜5割ほど入居世帯を増やして販売する」って手法ができなくなるのは間違いないかな。
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この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2023年06月13日 00:39
じわじわ衰弱死をソフトランディングと呼ぶなら、それは可能かもしれない。
朝鮮半島ではエントロピー増加の速度が速く、建物の寿命は短い。
鉄骨の無いマンションの建設需要は、それなりに続くのかな。
Nanashi has No Name 2023年06月13日 01:03
明確な下降カーブを描いた世代が購買層になった時には、何しても無駄な段階なんやで。
ﾌｯ( -ω-)y─━ =3
サムライスピリッツ 2023年06月13日 01:04
Nanashi has No Name 2023年06月13日 01:33
借金して高値掴みしちゃった人たちはどうなったの？
Nanashi has No Name 2023年06月13日 01:43
人口は減っているのに世帯数だけは維持（むしろ増加に転じている場合が多い）という
核家族化が目に見えて進行している現実が各種自治体の統計で見れます。
結果として人口減で経済規模は縮小の一途を辿っているのに
不動産価格は凄まじく緩やかに下落するという現象を引き起こし
もう地方だと賃貸での生活は成り立たない若者世代の流出が
更に加速化しているという地獄のようなフェーズに入っています。
で、誰も利用する者の無い空き家ばかりが増えて
利用できないレベルでボロになった物件がようやく投げ売りされるも
買い手すらつかないというセカンドフェーズに入りつつあります。
Nanashi has No Name 2023年06月13日 02:12
Nanashi has No Name 2023年06月13日 02:31
親との同居を馬鹿にする風潮ってもしかして世帯数を増やすための不動産業界の陰謀なのでは!?
Nanashi has No Name 2023年06月13日 03:00
人口や世帯数が減っても、ソウルの不動産だけ値が上がり続けるみたいな。
あいつら、マンション好きじゃん？もうこれしかないって感じで、食うものも食わず魂を切り売りしてでも値の上がる物件を買う。
供給側は、建てては壊し壊したらまた建ててそのたびどんどん細切れにして売り続ける。
だって、餓鬼をしのぐ欲望だもん。どこまで続くか知らないけど、かなり引っ張るんじゃないかと思ってる。
Nanashi has No Name 2023年06月13日 03:09
さっさと対策しないと傷が深くなるだけだぞ
もう致命傷だけど
Nanashi has No Name 2023年06月13日 03:19
その状態で取り壊してしまえば良いんじゃね？
半島以外ではさすがにこんなゴキホイホイみたいなことは出来ないけど、
あいつらは頭悪いから大丈夫だろｗ
名無しの兵衛 2023年06月13日 03:35
今の現役世代は､より小規模なんで
そりゃ家を借りる母数は､まだ期待できる面はあるのは確かで
ただ､それらの物件が高付加価値か?というと
そこはやはりマンションより劣りますからねえ
1人世帯なら､
それこそオフィステルやワンルームでも体裁は保てるし
ただ､まあこれらが増えれば
そうなると､広いマンションの相場がどうなるやら
まあ高級物件としては残るでしょうし
それが若者の多くの手に届かないままは続くでしょうねえ
あとい再開発に関しては
今後はより小規模世帯に合わせた開発にはなりそう
名無しの兵衛 2023年06月13日 03:36
○あと
余計なの入っちゃった orz
Nanashi has No Name 2023年06月13日 03:51
ユン大統領は堅実に行くのだろうけど、国民が大人しくしたがってくれるのかなぁ？
Nanashi has No Name 2023年06月13日 03:58
Nanashi has No Name 2023年06月13日 03:59
普通なら人口減による不動産下落による不況が1回で終わる。はずが、
朝鮮だけ特別に人口減、世帯減で2回分の苦しみを味わえる。ってことだろ？
「時間が残されている」のでなく、不動産バブル崩壊をわずかな時間差で2回も来るだけじゃないの？
Nanashi has No Name 2023年06月13日 06:26
Nanashi has No Name 2023年06月13日 06:27
Nanashi has No Name 2023年06月13日 07:34
これを覆すとは、ノーベル経済学賞は間違いない。知らんけど。
Nanashi has No Name 2023年06月13日 07:44
ソウルしか見ていない一般メディアでは住宅価格は下がらない
という評価で間違いないんじゃないかな。
今都市部で住宅に分類されていないところに住んでいる層が住宅に移り、
地方で生きていけなくなった人間がそこに移住してくるでしょう。
多分20年後もそれほど下がらないんじゃない。
Nanashi has No Name 2023年06月13日 07:59
ソウルのマンションを買った人(劇団)にインタビューして褒めちぎらせるとか
Nanashi has No Name 2023年06月13日 08:13
ほとんどはまともで稀に手抜き工事があるのか、それともある程度の手抜きは日常なのか？
そこら変の感覚がよくわからないんですが。
Nanashi has No Name 2023年06月13日 09:19
独身者も増えて来てるからね。
都市のコンパクト化もあるわ。
クソど田舎で水道も電気もない家がなくなり比較的郊外に移り住むから田舎であればあるほど過疎化がヤバい。
ソウル史上主義な韓国で、ソウルの地価が安くなるってことは相当な末期状態だから、他国と比べたらあかん（笑
Nanashi has No Name 2023年06月13日 09:47
バブル崩壊の日本もリーマンショックのアメリカも今の中国も吊り上げ切った不動産価格が実態と乖離しすぎていて崩壊したからな。
ただ、韓国の場合は有用不動産は財閥関係が主に保有していて財閥は保有資産を目減りさせるわけにいかないから（株式などの暴落を招く）財閥同士の互助関係でカルテル的に価格を吊り上げているんだろう。
ただそれも限界はある。
韓国はなんだかんだで経済規模が大きく外資に依存している上に上位２０位以内の経済国の中では中国経済依存が一番ひどく、主力の半導体は西側の台湾構想によってシフトされており外貨投資の回復の見込みもない。
崩壊は確定ではあるが、鼻の利く韓国人はとっくに国外に逃げている。
ネクソンという韓国最大のゲーム運営企業も実は日本法人に完全に移行しておりいまや日本の企業で企業資産も移動済み。
韓国にあるネクソンは韓国支部である。
Nanashi has No Name 2023年06月13日 10:43
そもそも理解できない
身の丈にあった生活をすれば良いと思うんだがね
Nanashi has No Name 2023年06月13日 10:45
で、最後までソウルの住宅価格は下がらないかもしれません
Nanashi has No Name 2023年06月13日 10:58
どんなにソウルだけは世帯数を維持しても
ローンが払えません！ってなったら投げ売りからの暴落になる
アメリカが中々利下げに転じない状況でいつまで耐えられるだろうね？
Nanashi has No Name 2023年06月13日 11:01
上位1％が100万世帯所有：1人当たり7.2世帯！
Nanashi has No Name 2023年06月13日 13:26
俺も前まではそう思ってたけどまさか韓国より先に中国が逝きそうとは思ってなかったなあ
もうすでに中国国内で土管ハウスとかいう「ドラえもん作品かよお前ら！？」みたいな格安物件が出てるし
Nanashi has No Name 2023年06月13日 18:21
韓国の人口が減少しても、不動産価格が下がらなかったのは、住居としてでなく、投資物件として、需要があったから だろう。
また 中国人が買い漁ってたかだな。
Nanashi has No Name 2023年06月13日 22:13
もう諦めて自分だけ生活確保した訳で
ほんとにもう精神的に生まれ変わるしか
打開策が無いという存続末期でしょうな
こういう場合の頼みの綱の地方都市は
半島だともっと終わってしまってる訳だし
Nanashi has No Name 2023年06月14日 00:40
弾けるのに時間がかかるんですよ。
それだけです。
Nanashi has No Name 2023年06月14日 17:46
で、山一倒産、金融不安が起きたのは97年
バブル崩壊が表面化するのにこれだけラグがある
日本と同じ位ラグがあるなら表面化するのは2030年頃
人口減少と重なる方がヤバいと思うんだが？
Nanashi has No Name 2023年06月14日 17:46