不動産プロジェクトファイナンス(PF)危機説が広がっている。 地方の中小·中堅建設会社数社はすでに不渡りを出した。 最近では施工能力20位圏上場企業であるテヨン建設ワークアウト·不渡り説が証券市場に広がったりもした。 会社は直ちに否定したが、建設業担当アナリストらは特段の対策作りを注文している状況だ。 政府はPF事業場に対する玉石選びで「秩序ある整理」をしていけば軟着陸が可能だという立場を堅持している。 危機を語るほどではないという診断だ。
不動産事業の主体を見ると、企画と開発から施工と竣工までの工事の全過程を管理する「施行会社」と施行会社から発注を受けて建設を行う施工会社に分かれる。 施工会社は開発費用の大部分を金融会社から借りるが、これをプロジェクトファイナンス、PFという。 文字通り、金融会社はプロジェクト（事業）の収益性と未来のキャッシュフローを計算し、資金を提供する。
PFは段階別にブリッジローンと本PFローンに分かれる。 ブリッジローンは事業初期に土地を買うお金を借りる短期融資と言える。 危険性ほど金利も高く、大体10〜15%に達する。 ブリッジローン段階で資金を供給する主体は主に貯蓄銀行・証券会社・キャピタルなどノンバンクだ。 施工会社はこのお金で土地を買って許認可を受ければ利子がもう少し低い貸出に乗り換えるが、これを本PFという。 本PF資金はブリッジローン返済と工事代金などに使われる。 施工会社は概して規模が小さく信用度が落ちるため、建設会社（施工会社）がブリッジローンとボンピーエフに対して様々な形の保証をする。 建設会社が直接施行主体になってPF貸出を受ける場合もある。
今問題になっているのは、大半がブリッジローンだ。本PFに入れば、いったん建物を建てた後、割引分譲をしてでも資金回収を推進することができる。 ところが、事業の進展ができず、ブリッジローン段階に止まっていれば満期圧迫と金融費用増加に苦しむことになる。
金融会社が本PF貸出を敬遠する理由は、不動産市場の低迷のためだ。 国土交通部によると、10月末基準で全国の売れ残り住宅数は5万8299世帯に達する。 今年ピークを記録した2月（7万5438世帯）に比べて23%ほど減少したものの、悪性物量と呼ばれる「竣工後の売れ残り」（1万224世帯）は32ヵ月ぶりに1万世帯を超えるなど増加傾向を見せた。
金融会社はここ数年間、施工会社と建設会社が非常に高い価格で土地を購入したと見ている。 不動産好況が続くと予想したのだ。 高く買い入れた土地、急騰した建設資材費、分譲不振などで事業収益性悪化が目立っているが、金融会社が積極的に貸出に乗り出すわけがない。
ブリッジローンは満期を延長すれば金利がぐんと跳ね上がる。 最近、ある事業所の延長金利は20%を超えているという。 高金利負担が長期化するほど施行会社は耐え難くなる。 満期延長に失敗すれば、事業敷地は競売や公売に移る。 地価の60%台で落札されると見れば、中順位と後順位貸出者は投資金回収ができなくなり、保証をした建設会社が貸出金を償還しなければならない。 本PF段階で施行会社が倒れたら建設会社が責任を持って建物を竣工し分譲に乗り出すこともできる。 しかし、ブリッジローンではそうすることもできない。
一般的に不動産市場が良い時は、本来のPFに移るのに3〜6ヶ月程度がかかる。 ところが信用評価会社によると、最近1年間ブリッジローンから本PFローンに転換できた事例を探すのが難しい。 ナイス信用評価金融評価本部のイ・ヒョクジュン本部長は「高金利状況が長期化すればブリッジローン30兆ウォンの中で30~50%は損失につながるだろう」と見通した。
（引用ここまで）
韓国の不動産不況はだいぶやばいところまで来ています。
どのくらいやばいかというと、不動産価格の下落が原因で世帯平均資産が下落するくらいのやばさ。
不動産価格下落に世帯平均資産初の減少・・・「平均5億2727万ウォン」（ハンギョンビジネス・朝鮮語）
2012年に統計を取りはじめてから、減少ははじめてのことだそうですよ。
韓国人にとっては資産は増えるものだったのですね。いわんや不動産をや。
下落幅は3.7%。平均値としては少ないように見えますが、絶対額としては相当にきついものになってそうです。
ちなみに「居住準拠の資産」の項目単独では10%下落。きっつ。
何度か、「韓国は現在、かなりの不況下にある」との話をしてきました。
感覚ではおそらく楽韓Webがスタートして以来、最悪の不況下にあります。
その最大の原因となるのが、やっぱり不動産。
そして、もはやプロジェクトファイナンスの前段階であるブリッジローンから、本プロジェクトファイナンスに移行することができずに、土地が塩漬けになっているとのこと。
解説が必要か。
まず「プロジェクトファイナンス」は不動産開発そのものを担保としてお金を借りる制度。実質無担保なので金利は低くはありません。
その前段階として存在するのがブリッジローン。このブリッジローンの融資で、施主となる企業が土地を買うわけです。
このブリッジローンの金利がかなり高い。まだなにもできていないのに「土地だけ買います」って無担保で借りるわけですから、金利が低いわけがない。プロジェクトファイナンスよりも金利が高いことが一般的です。
土地を買うことができたら、ようやくプロジェクトファイナンスの査定が開始されて、その土地にどのような規模のマンションが建てられるのかが吟味されて資金が融資されます。
この時、ブリッジローン返済（土地購入資金）のための資金も融資されて、高金利のブリッジローンから解放される……との構造になっているのですね。
前述したように実質無担保は変わらないので、プロジェクトファイナンスの金利も低くはないのですが。
これまで、韓国では基本的に不動産は右肩上がりで上がってきたのですよ。
1964年から2013年の50年間でなんと地価は3000倍。
コメが50倍、油が77倍になる間に3000倍ですからね（はい、対魔忍ネタを思い出した人アウトー）。
ましてや、ムン・ジェイン政権下の5年間で、ソウルの不動産価格は2倍にまで上昇している。
じゃあ、それがこの先も続くと思う人が多いでしょうよ。
それが、この1年で「ブリッジローンからプロジェクトファイナンスに移行できた例がない」……と。
高金利のまま土地をガチホールドのまま。
もはや土地を売ってもかつての価格では売れないし、同価格で売れたとしても金利分丸損。
終わりだよ、この国。
ガチでFRBが政策金利を下げるのが先か、不動産爆弾が炸裂するのが先か。完全にチキンゲームとなってまいりました。
本来ならFRB関係ないのに（笑）。
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この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2023年12月24日 18:42
自力（の資金力）では動かせないものを動かすには必要、ではある。
しかし自力以上の効力を生じさせる為に、それが生む効果が計算外のものになってしまうと、「自分の地力では押さえがきかない」事態も招いてしまうので。
要は「ご利用は計画的に」って、うっかりすのこバーン！してモノを飛ばしたり顔面強打しないように慎重に梃子をきかせましょうって話なのよね。
Nanashi has No Name 2023年12月24日 18:48
Nanashi has No Name 2023年12月24日 18:52
金利下げてみるのも面白いのに
名無しの兵衛 2023年12月24日 18:54
その土地も､結局は上物ありだろうから
余計に処理がねえ
再開発しようという時点で､韓国的には既に不人気物件だし
>対魔忍ネタを思い出した人アウトー
ぐぬぬw
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:03
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:05
韓国人って今までなんとかなったなら今回も大丈夫とか日本がどうにかするから大丈夫とか本気で思ってんのかな。思ってるから万年ヘル朝鮮なんだろうが。
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:05
梃子とは言い得て妙ですね。
梃子といえば本来100kg以上の重さが掛からないと信管が作動しない車両用の大きな地雷が、梃子の原理で人間がうっかり踏んづけて作動することがあるとか。
普通に地雷踏み抜くより激しいことになりそうです。
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:16
「イルボンは崖っぷちにいます！」
「ウリナラはどうだ？」
「一歩先にいます！」
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:23
３兆円は不動産ローンとしては少なく聞こえますが、損失とは貸し倒れのことですか。
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:35
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:45
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:48
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:54
Nanashi has No Name 2023年12月24日 19:58
良く言えば楽観的なんですが、この辺日本人とは真逆。
日本人ももう少し楽観的になれば景気も良くなって給料も上がると思うんですが、まあバブル経験しちゃったから無理でしょうね。
韓国もリーマン危機やアジア通貨危機も経験した筈だけど、日本が救済しちゃったからか経験として生きてない。
Nanashi has No Name 2023年12月24日 20:03
プロジェクトファイナンスに移行する前提でブリッジローンを
借りてるわけで、移行できない（新規プロジェクトを立ち上げ
られない）ならビタ一文返せませんね。買った土地を手放して
返済しようにも、買い手がつくぐらいなら新規プロジェクトを
立ち上げられるはずです。
すなわち、貸す側から見れば貸し倒れ。シンシアリーさんの
ブログで再三取りあげられてコメント欄でも指摘を受けていま
したが、あまりにも危険の多いやり方です。不動産開発事業が
無限に成長することが前提になっていて、土地も人口も有限で
ある以上、いずれはその前提が成り立たなくなるんですから。
Nanashi has No Name 2023年12月24日 20:05
見せてもらおうか、ｳﾘﾅﾗの「ｲﾙﾎﾞﾝのばぶるほうかいについてのけんきゅうとこうさつそしてゆうしゅうなｳﾘならばかのうであったそのたいさく」の性能とやらを（ﾊﾅﾎｼﾞ）
ぶっちゃけ、バブル崩壊でもあの程度の被害に収めることができたのは勤勉な上に貯蓄大好きな民族性の日本だったからで、仮に特亜諸国が同程度の打撃を食らったら普通に半万年は立ち直れないのでは...
Nanashi has No Name 2023年12月24日 20:06
彼の国では既にその状態なので、とっくに引き返せない所に来ているはず
もう爆弾に火が着いてるんですね
Nanashi has No Name 2023年12月24日 20:44
Nanashi has No Name 2023年12月24日 20:53
Nanashi has No Name 2023年12月24日 20:54
Nanashi has No Name 2023年12月24日 20:55
えっ…今日は12月24日
つまり二次嫁とケーキを囲む画像や秘蔵の積みゲータワー（ｴﾛ）の画像をうｐしたりSchool Daysの実況にうつつを抜かしたりする日ですよ
対魔忍なんて全年齢のネタを思い出すのに何の問題が（白目）
自由な国、日本に生まれて本当に良かった（オイ
Nanashi has No Name 2023年12月24日 20:59
Nanashi has No Name 2023年12月24日 21:03
「儲かる」が異常な人格化へのトリガーなのは監獄不動産シリーズ共通設定かと
Nanashi has No Name 2023年12月24日 21:18
なんとかごまかしてたのが露わになっただけだね
バスタブ会計ってやつですね。
Nanashi has No Name 2023年12月24日 21:20
それより高くなっても住宅として使えないのだから
上限に来てしまったんで終わりだよ猫の国
Nanashi has No Name 2023年12月24日 21:34
韓国侵攻を依頼するかどうか。
北朝鮮が依頼を受けるかどうかで
全く話は変わる。
サムライスピリッツ 2023年12月24日 21:40
Nanashi has No Name 2023年12月24日 21:45
Nanashi has No Name 2023年12月24日 22:11
まだ無駄に粘ってんのかよ」
Nanashi has No Name 2023年12月24日 22:19
初手心折設計(または金折)はルールで禁止すよね？
Nanashi has No Name 2023年12月24日 22:38
需要と供給のバランスで需要が減って来ています
土地・建物は上がらないと思います、需要と供給は経済の基本ですよ
Nanashi has No Name 2023年12月25日 00:03
Nanashi has No Name 2023年12月25日 00:14
Nanashi has No Name 2023年12月25日 01:01
Nanashi has No Name 2023年12月25日 01:36
それがないと分かれば損切りするしかない
不良債権問題として現れるのはそのときですかね
来年利下げすると市場にショックが起こるって言ってる人はこれを考えてるのか？
来年のことはよく分からんｗ
Nanashi has No Name 2023年12月25日 01:42
上物あれば政府か韓銀が買い取る（担保として接収する）こともできる。
もう、そっちのルートしか残されてないんじゃねーかな？
Nanashi has No Name 2023年12月25日 02:26
韓国人ってそもそもローンの返済とかしないんじゃね？
金が無いのに返せるわけが無いっていうかさ、
Nanashi has No Name 2023年12月25日 02:30
人を杀殳したやつが裁判でユーザイ食らってバイショー金がいくらとか言われても
人を杀殳すようなやつが金なんか持ってるわけないじゃん。
バイショー金なんて意味が無いんだよね、払いようがないんだから。
Nanashi has No Name 2023年12月25日 05:42
崖っぷちでおしくらまんじゅう状態ですが、
どこか中堅や大手が落ちたら崖ごと落ちそう。
Nanashi has No Name 2023年12月25日 05:43
日本がすべきは、巻き添えを食らわないように距離を取ることだけだと思うんだがなぁ
Nanashi has No Name 2023年12月25日 05:51
自分だけ勝ち抜ける前提で転売物件を押し付けあい引き合っているだけ
不動産市場が無限に拡大するという前提がちょっとでも陰れば全員崖から落ちる
これを政府として野放し、いや推奨したのが文在寅
やはり中国の土地占有権転売を見てそのまま自国に敷衍したのだと思う
韓国人には馴染みがある騙しの手口だし
ここまで無軌道に債務が拡大した国と経済的に手を結ぶ国があるだろうか
隣の国内的には既に日韓は経済同盟を組んでいるらしいけれど
同盟関係は提携国の破綻を丸抱えして救済するものではないのだが
甘いよねぇ、すべてにおいて自分にだけ
Nanashi has No Name 2023年12月25日 05:55
徳政令があることを前提にしてる感じはする
Nanashi has No Name 2023年12月25日 06:28
Nanashi has No Name 2023年12月25日 06:29
大手ゼネコンがバタバタと倒れそうって状況ではないのか、ざｎ（略
杜撰な融資を続けてたらいずれ大きな経済危機に繋がりそうなものだが
監督省庁の一本化とか進んでるのかね？
外から眺めてる分には何も改善されてない方がおもしろいけれど
Nanashi has No Name 2023年12月25日 07:15
＞終わりだよ、この国。
ってなりますわな。何でこの国は何でもかんでもオールインしちゃうんかねぇ。暗号資産しかり。ビットコインしかり。一発逆転ばっか狙って。国民全てがギャンブラーかよ、って感じ。
Nanashi has No Name 2023年12月25日 07:58
Nanashi has No Name 2023年12月25日 11:07
気をつけようみんなで借金は怖くないはやばいよ。
Nanashi has No Name 2023年12月25日 11:14
国内産業を地道に育てた経験がないからじゃね？
例えば、東日本では陶器のことを「瀬戸物」と言うけど、
陶器の代名詞になるほど瀬戸焼が普及するのは織田信長の
時代です。考古学的調査で信長の時代と比定される瀬戸焼が
東日本一帯から発見されている。つまり、信長は自領の
有力産業だった瀬戸焼を保護育成し、周辺の大名領に
輸出することで外貨を獲得していたわけだね。信長を
出した織田弾正忠家は津島の川湊を制し、濃尾平野の
流通を支配することで成り上がった一族で、経済というのを
理解していたと考えられます。
似たような産業育成は日本各地で行われており、
江戸時代に入って各地の名物として育っていくことになる。
鉄砲の時代になって「たくさん稼いでたくさん鉄砲を
買ったものが戦を制す」となったためもあり、
大名は名産品を作って稼ぐ方向にシフトしたわけ。
16世紀には「産業を育てて支配者も領民も豊かになる」
社会になり始めたわけで、ひたすら支配者による
抑圧が続いた朝鮮とは年期が違うんでしょう。
Nanashi has No Name 2023年12月25日 11:16
心配で食欲も増し夜しか眠れません
Nanashi has No Name 2023年12月25日 11:43
で、韓国人対移民で分断分裂大激突の未来が見える
Nanashi has No Name 2023年12月25日 12:46
ので一息ついたところでバブル再燃か！？となり
ちょっとだけ見えた希望に縋って落ちるナイフ掴んじゃう韓国人多そう
Nanashi has No Name 2023年12月25日 18:32
楽韓さんには珍しくど真ん中豪速球火の玉ストレート。
もはやオブラートに包む段階では無い、ということですな。
このときを待っておりました。
さあ、滅べ。
Nanashi has No Name 2023年12月25日 21:21
経済が成熟することに反比例して上昇率が下がるなんて現象は期待できない国だと思いますが。。。
Nanashi has No Name 2023年12月26日 20:27
お笑いをまじぇまじぇしました。