ソウルの小規模住宅賃貸事業者の間で「破産に至る恐れがある」という恐怖が大きくなっている。 不動産景気が低迷し、彼らが主として扱う多世帯住宅、ヴィラの伝貰価格が大幅に下落し、マンションとは異なって売却も容易ではなく、金を手に入れる道が閉ざされたためだ。 彼らの相次ぐ破産が現実化するならば非マンションでチョンセを利用する青年・庶民借家人被害が急増する展望だ。
5日、大韓法律構造公団傘下の住宅・商店ビル賃貸借紛争調停委員会によると、昨年1〜11月の住宅保証金返還関連紛争調停受付件数は802件で、2021年(683件)と2022年(619件)水準を越えた。 最近、市・道紛争調停委員会に受け付けられた調停申請の相当数は「ヴィラ保証金問題」であることが分かった。 調整は20%程度だけが行われ、残りは保証金返還訴訟につながっている。
ソウルと首都圏を中心に小規模住宅賃貸をしていた個人事業者が絶壁に追い込まれ始めたのは昨年からだ。 ムン·ジェイン政府は2017~2018年、住宅供給活性化を目的に賃貸事業者に譲渡所得税重課を免除し、総合不動産税を減免する措置をした。 その結果、2018年だけで14万人の登録賃貸事業者が新しくできた。 この中には少ない資本を投じて事業に飛び込んだ一般人が多かった。
COVID-19事態で超低金利が持続し、金融会社が伝貰保証金貸出金利を下げると、非マンション市場にも賃借人が集まった。 だが、COVID-19事態が終わった後、金利が大幅に跳ね上がるとヴィラの伝貰価格が大きく上がったソウル・京畿道を中心に事故が起きた。 ソウル登村洞の小型ヴィラ10世帯を所有しているチャン某氏は「世帯当り3億1400万ウォンだった伝貰価格が2億2000万ウォン台に座り保証金を返せずにいる」として「最近昼夜を問わず賃借人の抗議に苦しめられ神経安定剤を飲んでいる」と話した。 （中略）
マンションは売買価格が下がっても家賃が上がるが、ヴィラ市場は新しい借主を見つけることも、売ることも難しい「取引絶壁」が続いている。
（引用ここまで）
韓国では住居に階層がありまして。いや、どこでもあるか。
マンションが最高位。
そこから「ヴィラ」、「多世帯住宅」（どちらも日本でいうところのアパート）が賃貸で住むところ。
一段落ちて、本来は住居ではない事務所扱いなのが「オフィステル」。
「生活型宿泊施設」（セイスク）は本来宿泊施設なのですが、これも月家賃で住んでいる人もいます。
そこからさらに落ちてキッチン、トイレ、シャワーが共用の「コシウォン」。
比較的きれいな「コシテル」とかもあったりします。
さらに下が屋上に作られたプレハブの「屋塔房」（オクタッパン）。
そしておなじみ「半地下」。
最下層がビニールハウス住宅、となります。
韓国で冬になると火災連発の「ビニールハウス住宅」ってなに？（楽韓Web過去エントリ）
屋塔房と半地下はどっちが下かは延々と語られている話題ではありますね。
微妙なところ。「どっちも下」で結論になると思います。
さて、マンション投資が韓国における王道であるとの話は何度かしていますが。
ソウルでのマンション投資はもはや一般人には手が届かないレベルになってます。
そんなわけでムン・ジェイン政権下で流行ったのがヴィラ投資。
マンションに比べて一段下ではあるものの、30代くらいでも不動産ローンを組めば手の届く範囲のもの。
賃貸に出して、金利よりも高い利回りを実現していたのですね。
ですが、金利が上昇して賃貸収入がマイナスになってしまったと。
売ろうにもマンション価格が下がってしまったので、不動産購入をしようとする人はそちらに向かってしまう。
「一段低い」ヴィラには見向きもされずに、売却もできない。
売却できたとしても、購入時よりもはるかに低い価格でしかない。
おまけにチョンセ（賃貸保証金）が下落してしまい、「新たな保証金をもらって、以前の保証金を返す」サイクルも破綻。
不動産価格下落。
保証金下落。
利回りマイナス。
だけども売れずに塩漬け。
マンションだけでなく、ヴィラ投資でも不良債権続出ってところか……。
利下げまで持たないだろうなぁ。
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この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2024年01月06日 01:11
高度的にも
Nanashi has No Name 2024年01月06日 01:13
何せここからは不動産業界全体が炎上するんやろし、高価な物件以外は全部ドツボという地獄。
まだその言葉出てへんだけで、もうとっくにバブル弾けてるよなあ。
ﾌｯ( -ω-)y─━ =3
Nanashi has No Name 2024年01月06日 01:21
1000軒（1000室？）くらい回してる人がいたでしょう。
どうやってしのいでるんだ。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 01:36
バブル崩壊の〜阿鼻叫喚ばかり〜
どこに〜コリアの〜◯◯があるニカ〜？♪
Nanashi has No Name 2024年01月06日 01:43
何なら今でも思ってない
Nanashi has No Name 2024年01月06日 01:44
ヤバいでしょ、上から下まで不動産で利益が取れなくなったということでしょ、不動産をやってる身からすれば手詰まりなので損切すべきところですができないでしょうね…売れないでしょうし売れても安いだろうから破滅は必至、ソウルでこれならもうどうしようもないのでは？
Nanashi has No Name 2024年01月06日 01:55
サムライスピリッツ 2024年01月06日 01:55
Nanashi has No Name 2024年01月06日 02:16
吹きっ晒しだから寒いし暑い
結局死亡リスクはあるよ
Nanashi has No Name 2024年01月06日 02:29
Nanashi has No Name 2024年01月06日 03:33
今年のインフレ亢進を予測発表しているから、当面の政策金利は、
下がらないんじゃないかな。
https://jp.reuters.com/markets/japan/funds/4WUCS2ZYD5I4FEPJGI5EUF3BVI-2024-01-04/
Nanashi has No Name 2024年01月06日 03:48
カビ塗れにさせてる施設もありましたな
バブってる最中ならそんなものでも飛ぶように売れますが
リセッションが始まると実態かそれ以下の評価に
それがこの世の理かと
名無しの兵衛 2024年01月06日 04:30
半地下とビニールハウスの間には
チョクパン(쪽방)も入れたいなあ
単語で画像検索すればわかるけど
韓国で､比較的高年齢である貧困層の行き着く先としては
時々出てくる住居形態だし
それと､ビニールハウスは郊外前提だけど
それと同様なのが､コンテナ住人で
地方の貧困層だと､割と住居で見るタイプ
にしても､ヴィラ投資は
例のギャップ投資騒動やヴィラ王の件で
大分前に終わった感があったけど
ようやく本格化と言ったところか
そりゃ､お金がない人達が
これなら何とかで､手を出すのもわからんでもないけど
結局は､貧すれば鈍するなんだよねえ
安いと言うのは
質もそうだけど､
結局の所､元を言えば不人気でしかない
そりゃ景気が悪くなれば､
その価値だってなあ
名無しの兵衛 2024年01月06日 04:32
この物件を買った人達は
保証金を前借りしてる前提で買ってるから
現家主が､以前の家主から買う際に､
保証金分を抜いた額の格安価格で購入し
まず､その物件を他人に貸すことで
そこから他人の保証金を得て､それを使って投資を考える
また､その間､物件の価格は上がることを前提に考えていて
上昇してれば､次の住人から受け取れる保証金も上がるし
売り抜けば利益になるっていう考えね
なんだけど､これが価格も下がって､保証金もとなるとねえ
次の住人から貰える筈の保証金が下がってれば
その前の住人に返さなきゃいけない保証金は払えない
更に言えば､住居購入時の原資は借金からなので
売れないんじゃ詰むしかないのね
名無しの兵衛 2024年01月06日 04:36
×そこから他人の保証金を得て､それを使って投資を考える
○そこから他人の保証金を得て､
それを使ってその前の住人の保証金の返済に充てる
Nanashi has No Name 2024年01月06日 04:58
稼ぐ人間はそれなりに苦労しリスクも取っているのだし、苦労もリスクも嫌なら稼ぎもそこそこで満足するしかない。
ただ、度々話を聞く限りだと、あの国では「そこそこの稼ぎでつましく暮らす」という選択肢が存在しない、凡才が平凡のままでいて平穏に暮らす、という道がほぼ無さそうなので、それは厳しい。
普通の凡才が、自分の手に余る梃子（レバレッジ）をきかせて無理をしないと、平穏で平凡なつましい生活からさえも転落しそう、というのは…。
いろいろな面で「余裕のない」社会、余力のないギリギリ社会なんだなって印象。
そして、自身の心に余裕のない人間が他人に譲ったり誰かと助け合ったりはできない。
韓国社会の悪い面での「らしさ」の全ては、そこに源流がある気がする。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 05:10
それが投資だといったとたんに分からなくなる。
利益にとらわれて、物が、価値が、他人が、状況が見えなくなる。
結局のところ、損害を受け付けなくなるのでしょうね。
損害であるにもかかわらず、それを認めようとはしない。
先延ばしをする、誤魔化す、欺く。
損害が分からなくなる。
それが信用不安、不況なのでしょうね。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 06:06
それを示唆しているのが韓国なのでしょうね。
他人、社会に負担を負わせる。
他人、社会を顧みない。
公共、公益を考えない。
そういう社会環境、経済環境にあるのでしょうね。
環境を保つには、なんらかの組織、集団、コミュニティが必要であるにもかかわらず、それに属さない、その役割を担わない。
そのような、いわゆる個人主義は環境破壊なのだと思います。
投資だと言いながら、焼畑農業をやっている、環境破壊をやっていることになるのでしょうね。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 06:21
環境が壊れて、利益をうまなくなった、損害になった。
その環境にあるかぎり、その損害からは逃げられなくなった。
環境を駄目にしてはいけませんね。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 06:25
借金して部屋を買い、
その部屋を貸してチョンセを預かる。
そのチョンセを運用して、借金とチョンセの返済分を浮かせないといけない･････
これ、精算したらプラスで終われる着地点がどこかであるのかね？
投資というより「足抜けできない底なし沼」に踏み込んでるだけでは。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 06:37
そこに世界一ともいえる人口減と容易く国を捨てる連中なんて感じで問題が山積。
住宅価格が下がるのは確定事項なので本当に滅びるまで続きそうな課題ですわな。
それにしてもあんな頭おかしい薄気味悪さすら漂うマンションが最上位とか何を求めたらそうなるのやら。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 06:50
増えたと言われる外貨準備高もどうだか
Nanashi has No Name 2024年01月06日 06:59
ハイリスクノーリターンを何故自分からやるのか…、損切りすら出来ないとか詰みじゃねーか
Nanashi has No Name 2024年01月06日 07:00
実際はもうそんな技術は絶滅してるだろうけど、「職人技が随所に光る伝統の韓屋(笑)」とかって売れそうな気がするんだが。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 07:17
まあ、無理やろなぁ。
Nanashi has No Name 2024年01月06日 07:39
以前は現金で不動産を買い、預かったチョンセを預金して利息を得るシステムだったのでは
家賃滞納リスクもないし不動産価値の上昇も見込めて割と手堅い資産運用だったのが
低金利と預かったチョンセを運用に回すようになっておかしくなったんじゃないかな
Nanashi has No Name 2024年01月06日 08:38
“崖っぷち”に立ってないでさっさと飛び降りろ！
Nanashi has No Name 2024年01月06日 08:49
Nanashi has No Name 2024年01月06日 09:27
Nanashi has No Name 2024年01月06日 10:14
＞「最近昼夜を問わず賃借人の抗議に苦しめられ神経安定剤を飲んでいる」
Nanashi has No Name 2024年01月06日 10:38
名無しの兵衛 2024年01月06日 10:41
被害者仕草を見せてるけど
本当に可哀想なのは､借金してまで
保証金を用意して借りた側なんだけどなあ
そこにクローズアップしないで
家主が苦しいニダと報道
本当の被害者は彼らじゃないのになあ
なお楽韓さんが出した元記事を読むと
この人達は､詐欺犯ではないと論じてるけど
こういうサイクルで金を回すこと自体が正直ねえ…
名無しの兵衛 2024年01月06日 10:49
ソウルの土地価格が大幅に下がってもなお
ソウルには人は集まるだろうね
むしろ地方がより駄目になったら
もうソウルしかない
って言うか釜山から人が抜けてるのが良い例だし
だから住宅需要は､まだしばらくは続くし
大幅に下がったにしても､
いずれにしても庶民に簡単に手が出せる価格じゃないだろうね
格差も考えるとハウスプア事情が改善されるとは思えない
また家主側が甲でありたい以上は
不動産関連の奇妙な慣習は､今後も続くだろうしねえ
Nanashi has No Name 2024年01月06日 11:22
Nanashi has No Name 2024年01月06日 11:29
同意。結局大学も職場もソウル近郊以外ダメダメなので。
日本のバブルでも本来価値の低い土地が持て囃されて、夢から醒めたら限界負動産化したってのはよく聞くが、韓国の場合釜山近郊ですら怪しいんだよなあ。
コリアンフューチャー 2024年01月06日 13:01
どっちを向いても破産♪
何処まで行っても下落♪
何処まで行っても破産♪
Nanashi has No Name 2024年01月06日 13:13
Nanashi has No Name 2024年01月06日 13:18
少子化が加速しそうだな
名無しの兵衛 2024年01月06日 14:25
結局はソウルでなければならないである以上は
その需要の結果､高額な保証金問題は無くならないと思うのね
住む為には､保証金を出せ
払わないなら他に貸すが今後もまかり通るかと
不動産が下落したとしても
その構造を大きく変える事は無いだろうね
Nanashi has No Name 2024年01月06日 15:24
そこが私も疑問。
この種の話題では集合住宅しか話にのぼらないが、一戸建てって韓国では絶滅危惧種なの？
名無しの兵衛 2024年01月06日 15:48
少なくても都市部では､あんまりない部類
近郊の郊外や山の方とかなら､割と立派な家がある
まあ都市部で一戸建てを建てるくらいなら
広いマンション暮らしという方が､あちらのブルジョワの好みっぽい
もっとも一握りの本当の成功者である連中だと
流石に戸建てだわな
まだマンション暮らしなんて言うのは
韓国での本当の支配層には届いてない
名無しの兵衛 2024年01月06日 15:50
日本の地方と違って､うんまあ…と言ったところ
それと貧困層の多く住む地域でも
バラック状態の家もあったりするけど
こちらは､流石にお安め
Nanashi has No Name 2024年01月06日 19:12
アレ造ってるの中国だしなぁ…そろそろ広まり始める頃合いじゃない？
20 2024年01月07日 02:17
なるほど。
かつては良い運用方法だったものが環境の変化で危険なものになってしまったのに、それに気付かずに突き進んでしまうわけですか。
始める前に利息計算とか返済計画を立てないんですかねぇ？
テキトウな数字をあてて試してみましたが、次のチョンセが爆上がりでもしない限り自転車を走らせ続けるしかないという結論しか出てきません。勝算が少しはあるという点でギャンブルの方がまだましかも。
Nanashi has No Name 2024年01月07日 05:41
以前からあのチョンセとかいう家賃方式はヤバいって言われてたけど、ついに来るべきときが来たんですねwktk
Nanashi has No Name 2024年01月07日 17:31
回答ありがとうございます。
中から中の上くらいの階層の志向が日本だと一戸建てとマンションが半々くらいなのが、韓国ではマンションに大きく傾いてる感じなのか。
Nanashi has No Name 2024年01月08日 22:08
松濤とか田園調布辺りに一戸建て持ってるのが真の勝ち組だよなぁ。