釜山に住む30代のA氏は先月、オーナーから一通の手紙を受け取りました。
事業が難しくなり貸出が延滞され、すべての金融取引が止まって賃借人からの連絡を受けにくいという内容でした。
Aさん（釜山チョンセ詐欺被害者）「家主夫婦がずっと連絡が途絶えて探してみたら、持っている建物の1軒のうち、3階と4階が競売にかけられたそうです」
チョンセ契約の代理をした仲介補助員は該当物件が安全だと再度安心させました。
Aさん「多世帯はちょっと危ないんじゃないですか？」「ちょっと怖いんですが」
仲介補助員「今まで100%、オーナーがお金を払えなかったことはありません」
同じ仲介会社を通じて契約したまた別の30代被害者、借用証を書いて契約を2ヶ月だけ延長してほしいというオーナーからの要請も受け入れたが、結局オーナーとの連絡が途切れました。
Bさん（釜山チョンセ詐欺被害者）「実はその言葉を本当に信じていました。 （保証金返還を）できる能力になると信じていたから、契約延長もした。 まるでバカみたいなことをしてしまった」
釜山蓮堤区と東莱区、南区と金井区など、このオーナー夫婦が所有しているヴィラとオフィステルの少なくとも7軒ですでに保証金未返還申告が受け付けられました。
被害世帯だけで100余世帯、被害額は60億〜70億ウォン以上と予想されます。
（引用ここまで）
ちょっと前に韓国の賃貸用建物、ヴィラの価格が下落していて売ることもできずに塩漬けにするしかないオーナーが続出しているとのニュースをお伝えしました。
韓国で「比較的安い不動産投資」だった小世帯アパートの価格下落で利回りマイナスに……「建物を売ることもできずに塩漬けするしかない」家主が続出（楽韓Web過去エントリ）
少なくないオーナーが「ギャップ投資」と呼ばれる手法で多数の不動産を所有しています。
不動産投資に規模を持たせることで低利回りでも大きく儲けようとの手法ですね。
要は「1.不動産を買う」→「2.貸し出しに回してチョンセ（不動産価格の7〜8割にあたる高額保証金）を得る」→「3.保証金で不動産を買う」→1に戻る──といった手法。
コロナ禍で空前の低金利時代に突入した際に、この手法を駆使して少なければ数件ていど、場合によっては100件以上、なんなら1000件の不動産を所有していたオーナーも少なからずいました。
不動産が右肩上がりで高騰していた時代は、チョンセ（保証金）も不動産価格につれて上がっていたので「2年後に次の入居人が見つかれば、その人の出すチョンセで前のチョンセを返してもまだお釣りが出る」状況だったのですが……。
ムン・ジェイン政権が終わり、不動産価格は下落に転じました。
特にマンションよりも人気のないヴィラや多世帯住宅（どちらも日本でいうところのアパートに相当）、オフィステル（オフィス用途として売られているが、実際には住居扱いされている不動産の一種）は価格下落が止まらない状況になっています。
結果、当然のように不動産価格にスライドする形で保証金であるチョンセも下落し、もはや「次の入居人が見つかったところで、前の住人にチョンセが返せない」事態になりつつあります。
これが冒頭記事でいうところの「チョンセ詐欺」状態。
ここまでは仁川などソウルの外縁で生じていましたが、釜山にも飛び火してきたと。
「チョンセが下落して、前の入居人に返せない」というのが1件や2件なら、オーナーの個人資産から充当させることもできるでしょうが。
記事のように100件を超えるような部屋数のオーナーには無理ゲーと化してしまったわけです。
これまで彼らに財をもたらしていた規模が、そのままマイナスに働くようになったのですから、ひとたまりもない。
去年4月の時点で「チョンセが戻ってこない危険性のある不動産は20万件以上に及ぶ」とされていましたが、現在ではそれ以上になっていることでしょうね。
こうした事態をひとくくりに「チョンセ詐欺」としていますが、別にオーナー側も詐欺を働こうとしていたわけでもないと思います。
不動産オーナーとして儲け続けるほうがはるかによいのですから。
これまでの韓国では「不動産を持ちさえすれば勝ち組」だったのですが、もはやそんなことはない。
「不動産不敗神話」の時代は終わったということになるのでしょうね。
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この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2024年01月12日 17:31
韓国版があったとしたらどんな内容になっているのだろうね
Nanashi has No Name 2024年01月12日 17:38
Nanashi has No Name 2024年01月12日 17:48
日本語では下記のいろいろに取れるからいくらでも言い訳できる
「今までオーナーがお金を100%(全部)、払えなかったことはありません」＝全員に一部は払ってきました
「今までオーナーがお金を100%、払えなかったことはありません」＝一部の人には一部あるいは全部払ってきました
「今までオーナーがお金を、払えなかったことは100%ありません」＝必ず、全員に全部払ってきました
Nanashi has No Name 2024年01月12日 17:50
Nanashi has No Name 2024年01月12日 17:52
Nanashi has No Name 2024年01月12日 17:58
Nanashi has No Name 2024年01月12日 17:58
アパート一棟、あるいは投資した不動産全部の権利関係整理するんでしょうね、大変だー
名無しの兵衛 2024年01月12日 17:59
>1.不動産を買う
ここで重要なのは､
既にチョンセが前の持ち主に持ち去られてる事で
その結果､チョンセ分抜きの安い物件だったりするのね
それこそ､1億～2億ウォンで物件が買えるわけだ
で､買った側は現在借りてる居住者の退去時には､
チョンセ分を返さなくちゃいけない
じゃあ､その為の資金はと言うと､
次の契約の居住者のチョンセを横にまわして
利用する事で返す
入り口からして､こういう方式だったからこそ
お金のそれ程無い人達でもギャップ投資に参加出来ていた
なお､最初の物件購入費は､ほぼ借金で賄うとね
そして､
>3.保証金で不動産を買う
ここでは､1の不動産を担保にした
借金と保証金なのがポイントで
だからギャップ投資が破綻すると
軒並み競売にかけられるのは､そういうカラクリ
名無しの兵衛 2024年01月12日 18:00
でも､この方式そのものが
なんて言うか､マルチとかに似た感じではあるわな
配当を出す為に､別の方のお金を流用して
そして､また新規の配当を出す為に､他の方から金を回すとかね
でも､やってる韓国人的には
詐欺とは思わなかったんだろうなあ
お金持ちになる為の､一つのやり方だったのだろうとね
Nanashi has No Name 2024年01月12日 18:05
Nanashi has No Name 2024年01月12日 18:11
マルチと同じなのではないかと。
マルチだって無限に出資者が続けばなんの問題もない。チョンセだって不動産価格が無限に右肩上がりならなんの問題もない。
韓国は日本のバブル崩壊に学んでいるので、大丈夫なんでしょ（ﾊﾅﾎｼﾞ
Nanashi has No Name 2024年01月12日 18:13
Nanashi has No Name 2024年01月12日 18:20
マルチだって資本主義社会では一応やっても良さそうな取引手法では
あるんだよね。だから、引っかかる人が出てくる。絶対どこかで
破綻するんだけど、破綻するまで気づかない人は現実にいるわけで。
だから、日本政府はマルチを禁止する法律を作って対処している。
韓国政府も少なくともギャップ投資を禁止する法律は作っておく
べきだった。マルチを禁止する法律を応用する形で作れそうだけど、
向こうの官僚にはそういう知恵者もおらんのか？
名無しの兵衛 2024年01月12日 18:45
一応韓国でもマルチは禁止されてたはず
なんだけど､
ギャップ投資はチョンセという
既存の多額の金が動く金銭契約を利用したので
対処がどうしてもねえ
一応､今は既に規制がかかってたはず
なおギャップ投資が､比較的低額な物件ばかりなのは
高額な物件だと､住宅資金調達計画書を､
銀行に出さなくちゃいけない為だったり
>>11
まあ､不動産が､上がる前提であったのであれば
破綻もせずに､勝ち抜け出来たのでしょうね
意外とギャップ投資は結構前からやられてて
でもその時には､持つ数も多くないので
深刻じゃ無かったのね
酷くなったのは､ムン政権になってからで
まあ､これもまたムンの置き土産と言うべきか
Nanashi has No Name 2024年01月12日 18:50
だって当の官僚がマンション投資の当事者だったりするわけだし…
Nanashi has No Name 2024年01月12日 18:52
未来永劫上がり続ける不動産価値だと思ってたんだろうか。
ある程度稼いで、不動産をさばける景気のいい時に売りに
出していかなきゃ止まれるはずがないのですよ。
欲深い韓国人には無理な話だよね。
Nanashi has No Name 2024年01月12日 18:54
Nanashi has No Name 2024年01月12日 19:05
民間ではどうする事も出来ません
名無しの兵衛 2024年01月12日 19:09
>一応､今は既に規制がかかってたはず
あーこれ見たら一部地域といった具合だけにといった具合ね
それ以外は野放しで
中には､ある地区での規制緩和により
ギャップ投資に期待みたいな記事も未だあったり
Nanashi has No Name 2024年01月12日 19:16
<ヽ｀∀´>「これからが本当の地獄ニダ」
Nanashi has No Name 2024年01月12日 19:35
Nanashi has No Name 2024年01月12日 19:42
Nanashi has No Name 2024年01月12日 19:54
2024年01月12日 20:11
Nanashi has No Name 2024年01月12日 20:21
借金を繰り返してるだけなんだよね。
これで働いているといえるのか？
不動産業とはいったい・・・うごごご！
金融機関から借りずに、一般市民から大金を
借りるというのが南朝鮮の天才的詐欺師性が見えるのがなんとも。
Nanashi has No Name 2024年01月12日 20:27
結局は市民が数千万円級の貸し付けを行っている構図になっているの
だから貸金法などで規制すべきことなんじゃないかな
Nanashi has No Name 2024年01月12日 20:50
まぁ最後は差押競売で貸主は破産、借主は泣いて終わり
13 2024年01月12日 21:04
法的にどうしてるとは書いたけど、実のところ日本では
「マルチは危険結局損する」といった啓蒙活動を
政府やマスメディアでやっているから最小限の被害で
済んでいるところがあるからな。メディアが煽るんじゃ
どうしようもないか。
こういう時の啓蒙こそメディアの最大の役割だと思うんだが。
Nanashi has No Name 2024年01月12日 21:10
Nanashi has No Name 2024年01月12日 21:10
なるほど。一番しっくり来た
国民皆大家（家主）システムなのかこれ
さらにそこに仲介業者が入ってチューチューするから、
もう誰が誰を（結果的に）騙してるんかすら曖昧に
Nanashi has No Name 2024年01月12日 21:11
Nanashi has No Name 2024年01月12日 21:15
実質一つの物件に２重のローンが掛かってる状態になるのかな
銀行は一粒で二度美味しいというわけか
Nanashi has No Name 2024年01月12日 21:21
あと、上でも書かれてるけど官僚とか議員が不動産投資してるわけだし。
アテクシ的には無担保で伝貰資金を貸すところが問題だと思いますね。
1億円の物件に住むための伝貰が8000万円として利率1パーなら年利80万円。月々7万円の利払いだけで住める。
でも、年利が3パーになれば月21万円。5パーともなれば月35万円の利払いが発生する。
で、払えないから出ていくとなったときに、元金の8000万円が返ってこない。担保がないから金融機関か家主か賃借人の誰かが潰れるしかない。
全員が責任を取りたくないから被害者であると主張することでしょうな。あのような誰も信じられない民族が無担保で高額の貸し借りをしてはいけないですよ。
Nanashi has No Name 2024年01月12日 21:27
何時までも続けるから
アホだなぁ
Nanashi has No Name 2024年01月12日 21:42
スレスレだが
違法なのはねずみ講
とっ捕まってるのは全部別件に引っかかってる
Nanashi has No Name 2024年01月12日 22:08
韓国ならありそう(笑)
「助けてくれないと中国寄りになるニダ」って恫喝しそう
Nanashi has No Name 2024年01月12日 22:09
結局、よく言えば信用の際限ない拡大への全面依存、
悪く言えば借金の自転車操業なんだろうけど
チョンセもそうだし、PFなど、有名なものでも韓国独自のやり方で
こういうのが一番怖いのは、何がどう絡み合っているか国全体で誰も分からなくなっている事ではないか？
（いやもしかして当局はきっちり調査して把握しているのかもしれんけど・・・）
リーマンショックじゃないけども。
複雑すぎる絡み合いは解きほぐすのは無理だから、経済が潰れない対策は「このまま続ける」事しかないでしょう。
続くわけないと思いますが。
それができたらどこの国も困らないつーねん。
で、もし崩壊したら後処理もとんでもない手間がかかるだろうし
「めんどくさいから全部焼け野原にしちゃってリセットします」作戦も、ないことはないけど・・・ｗ
Nanashi has No Name 2024年01月12日 22:15
基本的に不動産はまず自分が住むためのもの、そのための借金は事業用とはっきり区別されて優遇されてる
Nanashi has No Name 2024年01月12日 22:41
こういう立ち腐れ物件がドミノ式に爆増して、今後どえらい土砂崩れとして韓国社会に降りかかるんやろな。
ﾌｯ( -ω-)y─━ =3
Nanashi has No Name 2024年01月12日 22:48
告訴くらいできるやろ。なら司法機関が連絡先くらいは突き止めてくれるんちがうか？
さすがにこんなんは刑事事件（詐欺）でええやろ
Nanashi has No Name 2024年01月12日 23:08
Nanashi has No Name 2024年01月12日 23:30
Nanashi has No Name 2024年01月13日 00:00
自分なんか25倍でもビクビクやのに
Nanashi has No Name 2024年01月13日 00:16
あ～わかるわ～ｗ
でも、ゆるゆると逝くのはどっちかというと中国の方な気もします。
韓国の場合ゴマカシをするにも手段も先立つものもないわけで…
Nanashi has No Name 2024年01月13日 00:46
ほんまに姿消したら弁護士でも居場所わからんで。
刑事事件になるまで放置して、ようやく捜査の挙句捕まった時点までに損害が雪だるま式に膨れ上がるわけやし。
ﾌｯ( -ω-)y─━ =3
Nanashi has No Name 2024年01月13日 00:50
でもそういうビラキング？が銀行借り入れゼロ、チョンセで不動産を買っているのが面白いんですよね。返してもらえない賃借人の銀行ローンをビラキングにつけかえるわけにはいかないんでしょうか。銀行ローン総額と不動産資産の対応がとれるほうが管理しやすいでしょう。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 00:55
不動産オーナーは銀行借り入れしておらずチョンセの返金を免除されうるなら投機ではないでしょう。そういった巨額資金集めが実際には問題なの朝鮮社会で認められているでしょう。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 01:24
ウォルセやサグルセで利益を上げるスタイルじゃないと無理でしょ、サグルセがいいのかな、物件価格が下がり続ければこっちに移行するでしょうね、まあその前に韓国が破綻しそうですが
サムライスピリッツ 2024年01月13日 02:27
Nanashi has No Name 2024年01月13日 06:30
仮に馬鹿正直に敷金は退去時返却しますとやったところで、そこまで大金を一度に払わなきゃならなくなる訳でもなかろうし。
滞納されて入金が滞るリスクと多額の預かり金返却。韓国は一度に多額の返金をするリスクの方を選んだ制度だけど、大金が右へ左へするシステムって上手く循環できているうちはいいが確実にサイクルのどこかでコケる危険性を上げるよね？
「韓国人は上手く行っている状態しか思い浮かべない」
本来非常時に備える為の制度ですらコレだから…。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 07:01
売ればいいじゃん。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 07:59
本文読み直そうな。多くの場合、その最初の不動産購入資金が借金なんだよ。だから売っても保証金分の現金が残らない。
日本でも土地神話が崩れたときに大規模に起こった「不動産売っても巨額ローンが残る」現象の連鎖版ってことな。
これも土地は上がる→無理なローン組んでも損はしないって思考を借りる顧客も貸す銀行も考えたことから起こった。しかもこの時期はまだ金利も高かったから一気におかしくなった。まさに30年ほど前に日本で起こったことのより酷い版だよ。
戦後の韓国ってだいたい日本の3〜40年遅れで追いかける。良いことはより慎まやかに、悪いことはよりハデにね。例えば数値がハデだから一見抜いてるように見えるけど少子化とかも同じだよ（高い出生率がガクッと下がったのは1955vs1985位）。つまり、韓国の少子化はまだまだ悪くなるやろね。日本の出生率低下が止まるのが2005年ぐらいだから。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 08:08
分かった人間の多くが世を去ればまた再燃するんだろうね。
韓国の場合、元々チョンセ自体に自転車操業の要素があって、連鎖的に機能不全になるのは他国より深刻だな。
2024年01月13日 11:26
つい最近にも世界に誇るローソク革命を行った国ですから、そんなことをするのは簡単でしょう()
次の総選挙か大統領選挙辺りで共にｼﾞｪﾐｮﾝ党が言い出すんじゃないですかね。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 11:45
こっちとしては、『どうぞ、どうぞ。是非に！！』なんですけどね。
王があっちに行くけど。（「キング」ボンビーな）
王ではなく神かも知れんが。(もちろん疫病「神」ね)
名無しの兵衛 2024年01月13日 12:09
調べ直したら韓国でMLM自体は違法じゃ無かった orz
お金集めの勧誘と手段に違法性の要素でと言う感じだった
にしても､向こうのMLMのやってはいけない禁止事項に
土地取引が入ってたのは､なんだかなあとは思った
もっとも韓国で､それが認められてたら一大社会問題になってただろうしなあ
Nanashi has No Name 2024年01月13日 12:41
ハイレバなら利確と損切りはこまめにしたほうがいいと思いますが、そういうのは何度も痛い目にあわないと学習できないものでしょう。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 12:42
名無しの兵衛 2024年01月13日 13:14
土地が値上がりしてれば
その分､チョンセの相場も値上がりするんで
つまりは､次の契約者から貰えるお金が増えるのね
それと､売れないって事は無く
価格が値上がりしてたら､住人が住んでても
持ち分を売れるのね
なので､住んでた場所の家主が変わるってのも普通にある話らしい
Nanashi has No Name 2024年01月13日 13:14
Nanashi has No Name 2024年01月13日 13:41
説明ありがとう。
こっちの言い回しが悪かったようで、あまり伝わってなかったかも知らん。
「売り抜けない限り利益が出ない不動産を、大量に持ち続けとる意味が解らん。」という意味なんやわ。住人がいても売れる事は知っとる。物件が値上がりすれば次のテヨンセが多く与かれるのも知っとる。しかしそれは飽くまで預り金なんで、何れ返還せなならんお金やろ。賃貸と違ってテヨンセの不動産は持っとるだけでは一向に利益が上がらんのやから、値上がりした奴から売り飛ばしていかなあかんやろ、言う意味なんや。値上がり待にしても在庫物件多すぎるやろと。
名無しの兵衛 2024年01月13日 13:52
その答えなら
単純で｢自転車操業｣としか言い様がない
それと､この手のギャップ投資の輩には
始めから騙す気満々なのもいて
契約終了間際の時点で既に連絡が取れないケースもあってねえ
ようは最初から､
真っ当に稼ぐ気なんて無いのが､幾人もいたり
まあ､昔みたいに少数物件でギャップ投資をやってて
やってる側自身も､それなりに資本があるケースとは
既に時代が違ってるのね
まあ､その頃にしても返せないケースは多発してたけどね
Nanashi has No Name 2024年01月13日 15:20
Nanashi has No Name 2024年01月13日 16:11
韓国はパーフェクトストームを用意して貰ってるから、ゆるゆるジリジリごまかして行けばOK！
国内問題は全部吹き飛ばして貰えるっしょ
Nanashi has No Name 2024年01月13日 16:58
Nanashi has No Name 2024年01月13日 18:20
滅びるなら潔く滅べ、優秀な方達。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 22:33
→それを他の不動産に投資する
二階建ての投資が失敗しとるだけですな
こんなわけわからん金融商品が通用してたのも拡大基調があってこそ
元本から不動産オーナーの費用や利益分が引かれる、
機関投資家でもない素人の投資が失敗するリスク
とかを考えたら賢明な投資とは思えないし
早晩消えていくんじゃないですかね。
Nanashi has No Name 2024年01月13日 23:40
不動産価格が下がるってのは「売れない」から下がるのですよ。
しかも居住者のいる不動産ですから、それこそ叩き売らないと売れない。
そして多数の不動産持ちは既に銀行の担保になっているので売れないのです。
チョンセの保証金で足りない分を銀行から借りて次の物件を買って増やすのですよ。
つまり持ち主が売れるような物件はないのです。
Nanashi has No Name 2024年01月14日 10:58
日本のバブル期の土地転がしを思い出した
直ぐ隣の国での大失敗を教訓としないのは何故なんだろうね
Nanashi has No Name 2024年01月15日 08:56
際限なく借り手が現れないとシステムが崩壊する
Nanashi has No Name 2024年10月13日 08:10
蔓延してるのって、そもそもかの国の金融機関が脆弱かつ
個人の信用調査の蓄積とかが成立しないほどアレな人たちが
多いからなんだろうなぁ。
日本では成立しないような不安定で洗練されてないスキームが
法規制がされる前にデファクトスタンダードになっていて、
金融不安などの際に一気に噴出する。