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韓国の地方都市の高層ブランドマンション、完成したのに分譲すら開始できない状況……「いま分譲するのは時機ではない」ですって。なお、建設費用は90%まで国が負担します

カテゴリ：韓国不動産爆弾 コメント:(61)
タグ： 韓国経済 韓国不動産爆弾
ブランドマンションの入居「ゼロ」…未分譲の沼に陥った５３０億円の政府保証＝韓国（ハンギョレ）
　大邱（テグ）の地下鉄1号線の上仁（サンイン）駅から1.3キロメートルほど離れたところにある、大邱市達西区上仁洞（タルソグ・サンインドン）の「上仁プルジオセンターパーク」。最上階29階、9棟の規模で990世帯から成るこのマンションは、4月に達西区庁の竣工承認を受けた。しかし、2カ月ほどが経過した現在までに入居した家は1世帯もない。

　マンションは通常、着工時に住宅を先に分譲して建設費を調達するのが一般的だ。ここは事情は違う。達西区庁の関係者は26日、ハンギョレに「分譲市場が良好ではないと判断したため、施行会社が時期をみて分譲しようとして、入居者募集の承認申請を先送りしている」と述べた。大邱の未分譲住宅数は今年4月末時点で9667世帯。全国17の市・道のなかでは1位だ。 （中略）

不透明な分譲の見通しのため、融資の回収にも警告灯がついたが、これらの金融会社が反映した引当金（貸し倒れの可能性がある金額をあらかじめ費用に反映しておくこと）は全融資額の10％未満だ。

　これらの会社の「頼みの綱」は公的保証だ。JB金融側は「銀行が保有する債権については、政府機関である韓国住宅金融公社の90％保証書で、ほとんどの信用リスクを回避した」と述べた。住宅金融公社がPF全体の融資額の90％に達する4600億ウォン（約530億円）規模の支払いの保証人になったため、貸し倒れになる心配はないということだ。 （中略）

　実際、足元に火が付いているのは住宅金融公社だ。マンションが未分譲となり施行会社がPFの元利金を返済できない場合は、これを代わりに償還し、「悪性在庫」と呼ばれる竣工後の未分譲物件を抱え込まなければならないためだ。 （中略）

政府はレゴランド問題が起きた2022年10月以降、住宅金融公社などの政策金融機関のPF保証支援の規模を引き上げ続けていた。現時点での支援限度は30兆ウォン（約3兆5000億円）に達する。不良プロジェクトの過剰な借り入れの調整より、事業者と建設会社の救済と延命に重きを置いた政策だ。

　金融当局の主要関係者は「今年下半期に米国が政策金利を引き下げるなどしてマクロ環境が友好的に変化すれば、住宅の景気も生き返る。未分譲は徐々に減っていき、政府の保証損失も減るだろう」と述べた。
（引用ここまで・太字引用者）


　大邱のマンションが完成したのに分譲はいまだにゼロ。
　今年の頭に地方都市の同様のことがありました。

ついに韓国で「申し込みゼロ」のマンションが爆誕してしまう……不動産不況はどこへと行き着く？（楽韓Web過去エントリ）

　申し込みゼロでマンションが建ってしまった。さて、どうしよう……というのが過去エントリのものなのですが。

　冒頭記事の大邱のマンションはちょっと事情が異なる。
　「そもそも分譲を開始していない」のですね。
　その理由が「現在は分譲状況が悪いから」なのだそうで。


　かつ、このマンションを建てる際に組んだプロジェクトファイナンス ── 不動産開発プロジェクト自体を担保にした、実質無担保借金は90%まで住宅金融公社が負担してくれるっていう。
　これなら銀行も不良債権が極小化できるので安心ですね！

　まあ、これって不良債権の一時国有化そのものであって、バブル後の最悪期に日本がとった手段とそんな変わりません。
　民間なら耐えられない負債でも、国であればまだ耐えられるって考えに基づいているので、そこまで間違っている方策かというと「時と場合による」としかいえません。

　ただ、問題は「本当に不動産景気が戻るのか」なのだけども。
　特に地方で。
　もはや地方の不動産景気はフラットな状況。心拍計的な意味で。
　ソウルだけ見るとそこそこ戻りつつはあるので、ソウル経済圏を拡大すればなんとかなるんでしょうかね。

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この記事へのコメント

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:09

    >最上階29階、9棟の規模で990世帯

    複数のペンシルマンション？お見合いだらけですよね。土地が不整形、勾配があるとかでしょうかね。マンションの構成として、ものすごく奇妙です。市場が相当に良いときでなければ売れませんね

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:11

    地方都市を破却して全員ソウルに集める？
    退却の余地が全くなくなるけど不動産問題は解決するんじゃね（適当

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:17

    売れるといいですね(他人事)

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:25

    ＞ソウルだけ見るとそこそこ戻りつつはあるので、ソウル経済圏を拡大すればなんとかなるんでしょうかね。

    大邱の位置を知ってるくせにｗ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:27

    合併して国の半分くらいをソウル市にしてしまえばいいね

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:27

    ファイナンスコスト分税金投入してるのと同じ話ですよね。これ。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:28

    住居ってひとが居ないと劣化が進みやすいのですが、
    韓国ではどう考えているのでしょうかね。
    分譲開始時に天井や壁にシミやクラックがあったり、
    場所によってはカビが発生していたりと
    想定している新築相応の金額で売れるのでしょうかね。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:31

    >分譲市場が良好ではないと判断したため、施行会社が時期をみて分譲しようとして、入居者募集の承認申請を先送りしている

    どう見ても売り時を逃して売れないか、安く買い叩かれる事しか見えませんが。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:36

    >達西区庁の関係者は26日、ハンギョレに「分譲市場が良好ではないと判断したため、
    >施行会社が時期をみて分譲しようとして、入居者募集の承認申請を先送りしている」
    パソコン(メモリ)おじさんならぬマンションおじさん。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:37

    >もはや地方の不動産景気はフラットな状況
    え？
    ＞心拍計的な意味で
    アッハイ

    楽韓さんがたまに見せる言葉遊び好きだわ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:40

    こういう不動産市場がピキーンと凍りついている状態。 いいね。 たのしいね。
    高金利なので、爆弾の導火線が時々刻々と短くなる。
    時間は韓国人に味方しない。
    　　
    いま売る → 大きな赤字が確定する → シぬ。
    いつまでも待つ → 利息が育つ → いずれシぬ。
    即シするか、じわじわシぬか、の二択。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 13:47

    >今年下半期に米国が政策金利を引き下げるなどしてマクロ環境が友好的に変化すれば、

    盛大にフラグを立てててワロタ。
    今年は米金利が下がらないってが確定してしまったねｗ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 14:04

    建物は人が住まないと、どんどん劣化していきますよ。
    先延ばしにしてたら、回りに雑草だらけ、コンクリから
    草の根が出てきたりとか、あっという間に廃墟ですよ。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 14:12

    なんか、サムスンのメモリ在庫を思い出しますねー。
    メモリ市況は回復したんすよね。
    マンションの在庫も寝かせとけばなんとかなる“はず”と。

    いつも通り耐え切っちゃうんですかねー。
    仮に飛ぶときは何もかもまとめて一気にって感じしますけど、
    まあ、そのときは何が原因かとか誰の責任かとかわからなくなってそう。
    ある意味、成功か。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 14:23

    米国のドルは基軸通貨の責任を果たしていません
    余りにも世界が迷惑しています、米国の国債の金利は何故高いのですか
    石油代金は米ドルで決済しなければ、基軸通貨の失格ですね

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 14:25

    中国の廃墟は観光地化してるらしい
    韓国もマネして観光地化してみてはどうだろうか

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 14:34

    米国の株価は値上りし、基準金利は九月に下がると思われます
    ただ米国債の金利は高いです、再度米国債の買い手を探しています
    借金地獄に落ちる可能性が有ります

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 14:44

    急いで売らなくてもいいのかなぁ
    崩れたら価値なくなっちゃうよーｗｗｗ
    どうせ、あちこち手抜き工事でコスト下げまくったんでしょ？

    ※15
    お隣の国は、節操のない借金のしすぎです
    国も家計も企業も、目いっぱい借金して贅沢を夢見たんでしょうけど
    金利は低いだけではないことくらい、経済史を少し見れば解る
    余りにも短絡すぎで愚かすぎです

    というか、この世界規模のバブルは、そうやって借金して投機を重ねてきた韓国にも、その責任の一部は確実にある
    バブルが引き起こした世界規模のカネ余りで超インフレが発生した
    そして、韓国でも、まだバブルは続けられると夢見て、不動産や株の投機先を探し続けてる
    この記事の件も、持ってれば不動産価格は上がり続ける神話がまた来ると疑ってないからやる
    だから金利を上げてインフレを抑え込もうとしても、全く収まらない

    場違いな不満を言う前に、少しは責任を自覚しな！

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 14:45

    ソウルと地方をハイパーループで結べば地方の不動産価格も持ち直すんじゃね？

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 15:10

    ＞そこまで間違っている方策かというと「時と場合による」としかいえません

    えぇ…
    最悪のタイミングで最悪の選択をするﾐﾝｼﾞｮｸに一体なにを期待しているﾆｶ？（ﾆﾁｬｧ

    ＞もはや地方の不動産景気はフラットな状況。心拍計的な意味で

    手足から先に腐っていく…そして最期には…ｺﾞｸﾘ

    身の丈に合っていない経済というのはどこかで自然と修正が入ってしまう
    それが遅くなればなるほどその時の苦しみは大きい
    なので宗主国様のように将来にわたって終わり続けることが約束されてしまうまえになんとかできればよろしい
    （なんとかできるとはいっていない）

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 15:27

    マンションを造る資本は借りてきたカネだから、
    それなりに金利負担はあるんじゃないかなぁ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 15:33

    北斗神拳、お前はもう死んでいる、かな？

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 15:35

    本当の目先はなんとかしのげ（しのげてない）ても、ソウル一極集中が進めば進むほど国家としてのﾀﾋが近づいていくのでは？
    現世は儘ならぬ物…

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 15:38

    ※4
    >> ソウル経済圏を拡大すればなんとかなるんでしょうかね。
    > 大邱の位置を知ってるくせにｗ

    先日のトピックで誰かが書いていた。ソウルをどんどん拡大して、韓半島南部全てをソウルにすればいいんだよ。

    そうすれば国民全部がソウル在住。地域格差はなくなるし、半地下問題もなくなる。
    ソウルに住めるとなれば、今は大邱と呼ばれる地区の売れ残りマンションは、引く手あまたに早変わり。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 15:46

    ※24さん
    えっと・・・　どこの軽井沢?

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 15:58

    武蔵軽井沢（南武線）

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 16:08

    ＞26さん
    ＞えっと・・・　どこの軽井沢？

    横から不躾にｗ
    軽井沢は横浜にもあるﾆﾀﾞ
    そして横浜の軽井沢のすぐ近くには浅間もあるという…

    軽井沢の不動産情報は純粋に面白いからちょくちょく見てるんだけど（あとハワイとかも異次元で面白いですよ）コロナ禍の頃はリモートワークブームで高額物件が飛ぶように売れてたなあ…
    そして一時期は微妙な出物しかない時期なんてのもあったり
    小田原熱海とか軽井沢あたりから新幹線通勤なんてのは優雅で憧れではあるけれど

    韓国型新幹線で毎日ﾌﾞﾙﾌﾞﾙ（物理）揺られて通勤するのは疲労がたまりそうだｗ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 17:16

    ソウルの経済領土を拡大汁！
    地価が下がるから却下ニダ！！

    これで何も始まらないに穴あき500ウォン賭けるニダ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 17:56

    心拍計（ピーーーーーーーーー」w

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 18:01

    韓国ブランドマンションというと、欠陥マンションを連想するんだが。
    大丈夫なのかねぇ。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 18:09

    >>27
    >小田原熱海とか軽井沢あたりから新幹線通勤なんてのは優雅で憧れではあるけれど

    JR東日本がものの見事に失敗した安中榛名という駅があってだなｒｙ
    ・・・まぁ、安中榛名に住むくらいなら軽井沢に住むよな。

    ちなみに、知り合いに軽井沢から新幹線通勤していた人がいたけど、
    娘が高校進学した時に東京に転居しました。
    軽井沢だと高校のレベルがｒｙってことらしい。
    経済的な利便性のみで決められないのが難しいところだよね。
    なお、娘の大学進学と同時に軽井沢に戻ったので、
    純粋に住む分にはいいところみたいです。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 18:27

    少子高齢化で、韓国の不動産の買い手が急激に減っているのに、いつまでも韓国の不動産価格が維持できるはずがない。
    近いうちに、韓国の不動産バブルが弾けて大惨事になるよ。
    だから、韓国政府は、不動産バブルのハードランディングをお勧めする。
    不動産バブル処理を先送りすると、破壊力が増すだけ。不動産バブルと家計負債で、韓国が無くなるかもしれないよ。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 18:43

    軽井沢は夏はいいんだけど冬がねー
    え、韓国のマンション？好きに売ればいいんじゃね？
    待てよ、寝かせといたら分譲開始前に建物崩壊というオチか？

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 19:19

    どうせなら大漢城民国に名前変えて、全土を大統領直轄にしちまえば問題解決ですよ、さっさとヤルよろしある。
    何なら大セウォル民国って名前にすれば、実情により近くなるとは思うけど、まぁその辺はけんちゃなよ。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 19:53

    件のブランドマンションとやらが
    放置してるうちに傾いたりいきなり崩れたりして全棟居住不可とか言われたらどうすんだろ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 19:56

    じゃあ売り出す時に「築○年の物件！」ってやるの？
    まぁあいつらのことだから何も考えずに「新築物件」ってつけて売るんだろうな

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 20:08

    しばらく置いといて熟成させたら、カンコク風味が出てくるからね。 そっからが勝負。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 20:10

    景気回復よりマンションの資金を回収する方が大事です
    早く販売すべきです、九月に米国の金利は上がると言われています？
    理由は米国の株価が好調が原因です、失業率は分かりません？
    早く販売した方が良いと思います

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 20:16

    九月に米国の金利が下がるのが正しいで

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 20:25

    無理にでも、公務員の宿舎とかで使わせたらいいのに
    放置してたら、本当に老朽化が早いよ。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 20:28

    ＞不動産景気はフラットな状況。心拍計的な意味
    ちょっおま、それ死亡って意味・・・

    出生率等、韓国の景気が短中期的において上向く要因があれば、不動産市況も回復するんでしょうがねえ・・・長期的には？うん、フラットだｗ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 20:31

    ※36,37
    韓国では、誰も未入居だったら新築物件として売り出しても、法律違反ではないとｗでも、ネットでいつ建築したか分かるでしょｗ

    韓国の建物なんて、熟成どころか建築完了した時点で、いつ崩壊するかという恐怖の対象だと思うのですがｗ

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 20:39

    個人的な好みとして高層階に住みたいと思えないです。たまに展望台に上る機会があったとして正直めんどくさいからいいやと思うぐらいですが空気を読んで言いません。眺望を知りたければ映像がいくらでもどこにでもあります。ましてや地上が豆粒に見えるようなとこなんて潜在意識に常に不安感を満たしておくのと同じです。夢は家庭菜園ができる畑があるペットが飼える夕方でもガンガンピアノを弾ける平屋。以上あくまで個人的な気分です。なので朝鮮人がみな高層マンションの高層階に住む願望を持っていることに驚きます。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 21:04

    ソウルの地価がどうにかなってるのは「“ソウル（しゅだから”」でしょ。

    “ソウル”から（幾らか）離れれば

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 21:25

    ※43さん
    ｳﾏｼｶと煙は固い所が好きってよく言われるじゃないですか。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 21:32

    っていうか、売れると思って作らないんだ？
    流石にバブル崩壊後の日本でさえ、それなり不況だったとしても売れるもの作って売ってたわけだし。

  • サムライスピリッツ 2024年07月07日 21:40

    まあソウルにもっと一極集中すればソウルだけは住宅費を少しは守れるでしょうがそうすればもっと少子化が進むのですね、そして中国と同じく過剰生産ならかならず国民に痛みがくるのですね(笑)去年円は160円から165円になると書きましたが現在になりましたね、それと小池さん勝ちましたよ。

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 22:06

    ＞分譲市場が良好ではないと判断
    慰○婦像を各部屋に置いて良好をアピールすればいいんじゃないですかね。
    も、もちろん投資を呼び込むためであって、軍艦鳥の模型を使って繁殖を促すみたいな意味ではないよ……

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 22:17

    ※45さん
    ＞固い所が好き
    　慰○婦像→固い
    　チ○○→固い
    ナルホド やりますめぇ!

  • Nanashi has No Name 2024年07月07日 23:33

    これ、固定資産税はどうするんだ？
    市況が好転してから売ったとして、買い主に被せるのかな。
    新築ってことで購入したのに2年分の固定資産税乗っけられたりしたら、流石に詐欺だろって思うがね。
    ま、市況が好転したとして、その時に建築された物件から売れていくだろうから、このマンションが売れるのは余程のことがないと難しいよね。
    いっそ、地方自治体とかが買い込んで、半地下の連中に安く貸し出せばいいんじゃないかな。

  • 名無しの兵衛 2024年07月08日 01:32

    箱は空でも､中身は劣化していくし
    そもそも市場価値も落ちていくんじゃw

    って言うか､人が住んでない箱が残る状況は
    なかなかにヤバいかと
    見事な不良債権ですわな

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 02:34

    国が保証するからもっと借りて作ろうとかなりそう

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 04:19

    米7
    シミ？　カビ？　クラック？
    そんなもん新築だって普通にあるわな。韓国だぞ？

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 06:29

    まあ、大邱だとそうなるわな
    マンション需要が落ち込んでる　　高騰＋不景気

    半値になってるってニュース
    　10億→5億大邱、20億→23億ソウル…住宅価格の現状 [不動産360]
    2024.03.23
    '未分譲墓'大邱・釜山、下落税目立って
    大邱水城区万村友房1次10億→5億'トゥク'一方ソウル汝
    矣島三部20億→23億申告家
    https://biz-heraldcorp-com.translate.goog/view.php?ud=20240323050078&_x_tr_sl=ko&_x_tr_tl=ja&_x_tr_hl=ja&_x_tr_pto=sc

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 06:29

    関連（売れないって方向で　但し、オフィス・ビルです）
    ソウル・江西区・麻谷洞（金浦国際空港の東側に隣接）に
    ワングローブ（One Grove）　複合施設が建てられています　
    竣工は7月？　ですが、全く売れて無いんですって
    建てたのはテヨン（泰栄）建設、現在はワークアウト（韓国の法廷外再生制度　日本だと民事再生に似てるがかなり違う制度）中です

    https://www.mk.co.kr/jp/realestate/11019902
    ワングローブは地下7階~地上11階、4棟で構成される。 地上3階~11階は業務用オフィスとして活用され、地下2階~地上2階には「ワングローブモール」が造成される予定だ。 このようにショッピングモールを抱いた複合施設は2012年汝矣島IFC以後12年ぶりだ
    売れない理由は・・・金融の中心である汝矣島に新しいオフィスビルた沢山建ったかららすい・・・

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 09:35

    韓国虫は虫らしく半地下・地下物件だけ作ってれば売れるんじゃないかな？上階を作るから飛び上がれないんだよ。ほらＧだって３Ｆ以上には上がってこれないでしょ

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 10:50

    デベ「売り物じゃねえんだ！」
    ならなんのために作ってるのですか

    モアイ像か！

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 17:30

    就活がうまくいかなくて新卒の肩書を守るために浪人を選択する大学生みたいだね。ただ、建物は明確に劣化する点が違いかな？

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 22:37

    住宅需要を当て込んで建設した高層ブランドマンションね。お上の鳴り物入りで建設したはいいが、買い手がつかない。そりゃそうでしょうよ。韓国の地方都市でしょ。そもそも韓国では高校を出たら猫も杓子もソウルへ行く。ソウル首都圏は住宅需要があり、さらに投機対象にもなる。地方都市では無理でしょう。地方に富裕層は残らない。まるでやることが中国と同じ。中国は鬼城というのでしたかね。
    琵琶湖のほとりにはバブル期の名残で、建築中の高級リゾートマンションがそのまま朽ち果てて残骸をさらしています。鬼怒川温泉の廃墟になった観光旅館と同じで、所有者の行方が分からないのだとか。でも韓国も中国もお上が所有者というのが分かっているので今後のやりようはシンプルでしょうな。

  • Nanashi has No Name 2024年07月08日 22:57

    まあ、日本にはニューカマーの韓国人、中国人、ベトナム人が増えていますからね。私の周りには韓国人が多いのですが、韓国人の場合は子どもの将来を考えたら日本がいいと判断したという話を幾つか聞いています。上の子が中学生というのが言語形成期のミニマムなのですが、上の子が高校生というケースもあります。その場合かなり努力して日本語をマスターしているようです。
    日本に来てよかったのは周りの人が親切であること。そして何よりも子どもが韓国の時と違って自由であること。上の子は中学生で、部活を楽しそうにやっている。下の子は小学生で友達が遊びにやってくる。子どもたちの姿を見ていると、日本に引っ越してきて大正解だったと思うそうです。日本に移住というのはすごく勇気のいることだったが、それだけの価値があったと。韓国は住みづらいようです。

  • 団塊 2024年07月09日 11:32

    >>　ソウルだけ見るとそこそこ戻りつつはある...
    　こ
    　れこそバブル崩壊そのもの！
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