去る17日釜山海雲台区の二駅圏立地である高層マンション(専用106平米)が競売マーケットで鑑定家(11億9000万ウォン)の58%水準である7億余ウォンで落札された。入居10年のアパートだ。 ２回の流札で最低入札価格が半額の６億１０００万ウォン台まで落ちると、応札者５人が集まった。
地方未分譲物件が急激に増加する中、競売市場で地方広域市の競売指標が一斉に下落傾向を示している。大田と大邱、光州、釜山などは先月の落札価格率（鑑定価格に対する落札価格の割合）が80％を下回った。二度以上流札（入札不成立）するケースが数え切れないほど多いという意味だ。釜山海雲台区、大邱寿城区のような地域人気地域も弱気が続いている。
22日、競公売データ業者のGGオークションによると、先月の大田アパート落札価格率は73.7%だった。 昨年12月（78.9%）比5.2%ポイント下落した。 これは2023年3月（70.2%）以後、1年10ヵ月以来の最低値だ。
先月、大邱（テグ）のマンションも昨年12月より2.2%ポイント下がった75.5%と集計された。 悪性の売れ残り物量が急増する大邱は、落札価格率が5ヵ月連続で下落傾向を見せている。 （中略）
買収傾向の萎縮で地方マンションの競売市場にも冷気が漂っているという分析だ。 韓国不動産院によると、昨年1年間、首都圏のマンションが累積1.85%上昇したのに比べ、地方は1.80%下落した。 特に、大邱は累積基準で4.99%下落し、世宗（-6.47%）に次いで全国で2番目に大きな下げ幅を記録した。 釜山（-2.82%）、光州（-1.41%）、大田（-1.20%）、蔚山（-0.27%）なども下落傾向を続けた。 （中略）
供給過剰も主な弱気の原因に挙げられる。 不動産ビッグデータ会社のアシルによると、大邱の今年の入居予定物件数は1万982世帯だ。 2023年3万5673世帯、昨年2万3057世帯など2020年からの5年間、すべての年で入居予定物件数が1万世帯を上回った。 これまで供給絶壁が激しかった大田も今年1万899世帯が入居する予定だ。
（引用ここまで）
現在、韓国経済におけるもっとも大きな問題が「未分譲マンション」です。
いや、「雇用は？」とか「青年層雇用は？」って話もあるでしょうが。
そこにもつながっている……というか、その根にあるのが未分譲物件なのです。
韓国の内需は不動産で廻ってきました。
経済の行方が怪しくなれば規制緩和でばんばんマンションを建てて、鉄鋼等の資材の需要を手っ取り早く満たしてきたのですよ。
パク・クネ政権の後期とかひどかったなぁ。建設関連のGDP成長寄与率が51.5%とかになってました。
寄与率が75%を超えるんじゃないかと推測される時期もあったほど。
ちなみにムン・ジェイン政権下では寄与率100％なんてこともありました。
で、その結果としてマイクラの豆腐建築みたいなマンションが山ほど建てられてきたのですね。
地方ではすっかり需要を満たしてしまって、もはやよほどの好条件でなければ分譲率100％はなくなってしまいました。
現状で地方で確認されているだけで7万件の未分譲マンションがあるとされています。
この場合の「未分譲」は実際の入居時までに埋まらなかった部屋のこと。
かつての韓国では「建設予定」時点で埋まるのが普通でした。
現在では「あまりにも状況が悪すぎて分譲すらできない」マンションすら出てきているのです。
韓国の地方都市の高層ブランドマンション、完成したのに分譲すら開始できない状況……「いま分譲するのは時機ではない」ですって。なお、建設費用は90%まで国が負担します（楽韓Web過去エントリ）
この過去エントリが去年7月。
金融当局からは「下半期に景気が上向けば未分譲も減っていくだろう」ってコメントがあったのですが。
すくすくと順調に育って現在では地方だけで7万件超。
首都圏はまだぎりぎり前年同月比で価格上昇しているのですが、それ以外の地方では押し並べて下落基調にあります。
冒頭記事では「釜山の海雲台でも競売で鑑定価格よりもはるかに下の値段がついた」ってありますが。
海雲台はなんて表現すればいいでしょうかね。
釜山沿岸のオーシャンビューが自慢の高級住宅地です。
オーシャンビューを妨げないようにと防波壁を予定の半分に削って、台風で大被害を受けたなんてことがあったくらいには高級住宅地。
韓国人「高級マンション防護に税金投入絶対反対！」 → 台風18号で大被害の釜山マリンシティー、「眺望が大事」と防波壁を1.2メートルにしていた……（楽韓Web過去エントリ）
そんな高級住宅地にある高層マンションの106平米の部屋が鑑定価格の58%でしか落札されなかった。
それ以外の地方の分譲状況は推して知るべし、といったところです。
バブルが破裂せずに、空気漏れみたいな状況が延々と続いているのですね。
なお、「首都圏」（ソウル市、京畿道、仁川市）はなんとか価格を維持していますが、辺縁部はもう厳しいとの話。
そりゃ、ソウルを一歩離れたら即田畑みたいなもんですからね。首都圏とはいえど。
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この記事へのコメント
Nanashi has No Name 2025年02月22日 20:14
卑しい人たちだから
Nanashi has No Name 2025年02月22日 20:24
Nanashi has No Name 2025年02月22日 20:25
Nanashi has No Name 2025年02月22日 20:31
Nanashi has No Name 2025年02月22日 20:31
Nanashi has No Name 2025年02月22日 20:49
最後には炎上しそう
Nanashi has No Name 2025年02月22日 20:53
傍から見てるぶんには、即死よりも餓死・衰弱死の方が好きなので、たのしいわ。
Nanashi has No Name 2025年02月22日 21:01
先日の航空機事故を想起してしまいました
多大な損害を出しながらも何とかなったと思ったら、最後に全てを破砕するデスウォールが待ち構えていた…とかありそうで
Nanashi has No Name 2025年02月22日 21:17
Nanashi has No Name 2025年02月22日 21:24
三途の川岸かな
衰退国が見下ろせますって大人気だったけど、
今や閑古鳥すら死滅したという三途リバーサイドの石塔物件
Nanashi has No Name 2025年02月22日 21:24
秋津島 2025年02月22日 21:26
皆んなそう思うよね。
オーシャンビューを妨げないようにと防波壁を予定の半分に削って、台風で大被害を受けた←この航空機事故と真逆だけどどちらにせよ韓国人災だわ。
Nanashi has No Name 2025年02月22日 21:33
「長期旅行者」を帰国させて埋めればいいのに
サムライスピリッツ 2025年02月22日 21:44
Nanashi has No Name 2025年02月22日 21:55
Nanashi has No Name 2025年02月22日 22:17
Nanashi has No Name 2025年02月22日 22:31
しかも韓国は世界有数の高層ビルの多さを誇っている国だしな
維持管理や修復を考えれば低層から中層のビルの方が楽だろうに
名無しの兵衛 2025年02月22日 22:45
あそこの価値を見透かれもしたし
大体､投資で売り抜くにも
もうイメージが良いとはあまり言えないからねえ
つうか､韓国でまだ息が続いてるのは
もうソウルとその周辺ばかりだし
この先､海雲台の物件を誰が保持するのか?
それに気付いちゃったらねえ
うん､バブルの崩壊には高齢化も影響してるんだよ
何しろ､年寄りには､物件を保持する理由もない
そして､それを買う筈の若者は､もう大して多くない
外国人だって､投資目的で買おうにも
今の韓国の状況を見ればねえ…
Nanashi has No Name 2025年02月22日 23:04
対岸の福岡と比較するなら、ですが。
これからもっともっと下がりそう。序章に過ぎないという印象。
>オーシャンビューを妨げないようにと防波壁を予定の半分に削って、台風で大被害を受けたなんてことがあったくらいには高級住宅地。
あー、二子玉川ですね。
景観のために堤防工事に反対してて洪水被害を受けた。
中古物件を定点観測してるんですが、1億2千万円で出てたものがジリジリ下げて
おそらく1億切るくらい、9千万円台で情報が消える(指し値で8千万円台で取引成立の可能性も)。
ちなみに武蔵小杉は検討範囲外なので把握してません。
Nanashi has No Name 2025年02月22日 23:11
Nanashi has No Name 2025年02月22日 23:12
釜山の雇用そのものが消えて行ってるのにリゾートマンションだけ健在でいられる筈も無し
放置されて高層スラムになる前に粗悪施工のせいで自然崩壊するかも
名無しの兵衛 2025年02月22日 23:23
再生したところで､土地相場の維持は､もう難しいだろうねえ
そんな物より､ソウルの物件をだわな
つうか他の地方にしても
入札不成立って､もう見切られ過ぎてるのねえ
売りたい側の相場よりも
実勢価格は相当に低いんだろうなあ
これらにしたって再開発しようにも
もう材料費も人件費も高騰して
以前のようにはいかないし
そもそも高いと､もう買っても貰えないしね
Nanashi has No Name 2025年02月22日 23:28
一般価格は三から四割引きが実売価だと思います
Nanashi has No Name 2025年02月22日 23:31
ソウルか、ソウル以外か、
医学部か、医学部以外か、
一つの正解と、それ以外はぜんぶ間違い、
という極端な価値観！
韓国における「分断」の原因も、じつは
こういう理屈だと思うんですよね。
「分断」という言葉のニュアンスにより、
一見、「二極の争い」と見えがちですが、
じつは「一極同士の争い」なんだ、と。
「一極（たった一つの正解）同士の争い」なんだ、と。
それぞれが、たった一つの正解を押し付け合い、
集団（ウリ）を統合しようとするように。
Nanashi has No Name 2025年02月22日 23:36
Nanashi has No Name 2025年02月22日 23:47
不動産開発でGDPをかさ増しすることはできる。
だが、そのサイクルを永遠に続けることはできない。どこかで止まる。
そして、それは需要の先食いなので、サイクルが止まった後の副作用がエグい。
責任の所在を明らかにする普通の法治国家なら、不良債権処理を粛々と進めることになり、
その場合は 時が経てば復活の可能性もあるのだが、
中国や韓国だと そういう方向へは進まない。
あと 中国や韓国だと、出生率がほんとヤバイ。これはもう どうにもならない。
Nanashi has No Name 2025年02月23日 00:07
Nanashi has No Name 2025年02月23日 00:16
土地と株の投資で儲けようと踊った層より
自分の住居購入しただけで投機としていなかった人々は
ま、ローン重いけど払えない訳じゃ無いという感じで
すっからかんになって再起不能になったのは少ないでしょ
韓国は、、、あかんやろな
Nanashi has No Name 2025年02月23日 00:49
名無しの兵衛 2025年02月23日 02:16
外国人がマンションをそれなりに買っていて
その6割が中国人名義だという記事は出てる
数はそこまでじゃない感じだけどねえ
Nanashi has No Name 2025年02月23日 04:09
ま彼らが満足してるなら別にええんやろけど。
ﾌｯ( -ω-)y─━ =3
Nanashi has No Name 2025年02月23日 06:28
有言実行なんて珍しいじゃないですか。
Nanashi has No Name 2025年02月23日 08:14
背が高くなればなるほど酷似する
そりゃそうだ、遣い廻しているのだから
経済性を追求すると称して徹底的にコストダウンを謀る上に手を抜くから建築中に大災害を引き起こしてしまう
仁川再開発区や海雲台の遠目は結構だが、近くで見ると設計が雑
販売パンフレットでは外構にはこんもり植樹され、優雅に間接照明灯の列が映っているが
実際には何もなかったり低木すらなく殺風景なブロック壁だったり
そもそも宣伝の絵が他国の物件だったりと酷いにも程がある
すべてがこのノリ
Nanashi has No Name 2025年02月23日 08:22
言う程儲かってなかったって事でしょ
日本のバブルはその最盛期に、東京を買おうとすればアメリカ大陸が二つ買えるといわれたほど
韓国の場合は全国民が挙って投資していたのに実際の額は遂に明らかにならなかった
ネットにおける動画再生数水増しのように韓国建築投機も実はかなりまやかしの代物だったのでは？
韓国政府が自慢していた通りの規模が縮退したならとっくにデフォルトに陥っている筈
であるのに、風船が萎むような程度で済んでいるということは
いわばバブルの現象そのものが虚構だった証拠かと
ありもしない投機市場の幻影で財閥が時価総額を膨らませていただけ
Nanashi has No Name 2025年02月23日 08:53
コンクリート壁に突っ込むソフトランディング
う〜ん・・・。チャレンジング（でいいのか？）
2025年02月23日 08:59
その鑑定額も都合のいい(最も高い)言い値ですからね。
鑑定額はあくまで個人又は一社が弾き出した金額ですから、
また別の処が鑑定すれば金額が変わるのは当然です。
Nanashi has No Name 2025年02月23日 09:02
なりそうですね。
10万円でも維持費かかるから売れない
Nanashi has No Name 2025年02月23日 09:07
Nanashi has No Name 2025年02月23日 09:19
Everyday high price low quality
Nanashi has No Name 2025年02月23日 09:47
一気にバブル崩壊ではなく、空気漏れだから暫くは大丈夫と！
ケンチャナヨ
…まぁ、行きつく先は地獄には間違いないんだろうけれど。
Nanashi has No Name 2025年02月23日 12:25
地方なんて立地大差なく一軒家と同額の微妙な大型マンション買う情弱も多くないので空室も多い。
Nanashi has No Name 2025年02月23日 13:24
Nanashi has No Name 2025年02月23日 13:44
名無しの兵衛 2025年02月23日 18:07
実際韓国の僻地にそんなマンションを建てて
全く売れなかったケースがあるんでw
セカンドハウスなんていう名目とは言うけど
単に言えば､リゾート向けの別荘だろうに
どう見ても地雷化する代物だわなあ
Nanashi has No Name 2025年02月23日 18:56
＞「雇用は？」とか「青年層雇用は？」
…休んでいる若者に空き部屋の警備をさせる仕事を与えれば問題が一気に解決するのでは？(真顔)
ﾑﾝﾑﾝが喜びそう