大邱（テグ）の地下鉄1号線の上仁（サンイン）駅から1.3キロメートルほど離れたところにある、大邱市達西区上仁洞（タルソグ・サンインドン）の「上仁プルジオセンターパーク」。最上階29階、9棟の規模で990世帯から成るこのマンションは、4月に達西区庁の竣工承認を受けた。しかし、2カ月ほどが経過した現在までに入居した家は1世帯もない。
マンションは通常、着工時に住宅を先に分譲して建設費を調達するのが一般的だ。ここは事情は違う。達西区庁の関係者は26日、ハンギョレに「分譲市場が良好ではないと判断したため、施行会社が時期をみて分譲しようとして、入居者募集の承認申請を先送りしている」と述べた。大邱の未分譲住宅数は今年4月末時点で9667世帯。全国17の市・道のなかでは1位だ。 （中略）
不透明な分譲の見通しのため、融資の回収にも警告灯がついたが、これらの金融会社が反映した引当金（貸し倒れの可能性がある金額をあらかじめ費用に反映しておくこと）は全融資額の10％未満だ。
これらの会社の「頼みの綱」は公的保証だ。JB金融側は「銀行が保有する債権については、政府機関である韓国住宅金融公社の90％保証書で、ほとんどの信用リスクを回避した」と述べた。住宅金融公社がPF全体の融資額の90％に達する4600億ウォン（約530億円）規模の支払いの保証人になったため、貸し倒れになる心配はないということだ。 （中略）
実際、足元に火が付いているのは住宅金融公社だ。マンションが未分譲となり施行会社がPFの元利金を返済できない場合は、これを代わりに償還し、「悪性在庫」と呼ばれる竣工後の未分譲物件を抱え込まなければならないためだ。 （中略）
政府はレゴランド問題が起きた2022年10月以降、住宅金融公社などの政策金融機関のPF保証支援の規模を引き上げ続けていた。現時点での支援限度は30兆ウォン（約3兆5000億円）に達する。不良プロジェクトの過剰な借り入れの調整より、事業者と建設会社の救済と延命に重きを置いた政策だ。
金融当局の主要関係者は「今年下半期に米国が政策金利を引き下げるなどしてマクロ環境が友好的に変化すれば、住宅の景気も生き返る。未分譲は徐々に減っていき、政府の保証損失も減るだろう」と述べた。
（引用ここまで・太字引用者）
大邱のマンションが完成したのに分譲はいまだにゼロ。
今年の頭に地方都市の同様のことがありました。
ついに韓国で「申し込みゼロ」のマンションが爆誕してしまう……不動産不況はどこへと行き着く？（楽韓Web過去エントリ）
申し込みゼロでマンションが建ってしまった。さて、どうしよう……というのが過去エントリのものなのですが。
冒頭記事の大邱のマンションはちょっと事情が異なる。
「そもそも分譲を開始していない」のですね。
その理由が「現在は分譲状況が悪いから」なのだそうで。
かつ、このマンションを建てる際に組んだプロジェクトファイナンス ── 不動産開発プロジェクト自体を担保にした、実質無担保借金は90%まで住宅金融公社が負担してくれるっていう。
これなら銀行も不良債権が極小化できるので安心ですね！
まあ、これって不良債権の一時国有化そのものであって、バブル後の最悪期に日本がとった手段とそんな変わりません。
民間なら耐えられない負債でも、国であればまだ耐えられるって考えに基づいているので、そこまで間違っている方策かというと「時と場合による」としかいえません。
ただ、問題は「本当に不動産景気が戻るのか」なのだけども。
特に地方で。
もはや地方の不動産景気はフラットな状況。心拍計的な意味で。
ソウルだけ見るとそこそこ戻りつつはあるので、ソウル経済圏を拡大すればなんとかなるんでしょうかね。
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