楽韓Web

地方の不動産不況が深刻な韓国、かつての日本のように深い沼に（朝鮮日報）

　KB不動産が5日に明らかにしたところによると、今年5月現在で釜山市海雲台区のマンション価格は前年比で4.8％下落した。同じ期間にソウル市江南区のマンション価格は15.8％上昇した。全国的に不動産好況期だった2021年、釜山市海雲台区は1年でマンション価格が28.0％も上昇し、ソウルの江南区（12.3％）や瑞草区（16.0％）の上昇率を上回った。ところがこの4年間は、ソウルの江南エリアは規制があっても住宅価格が上昇を続けているが、釜山の海雲台をはじめ大邱市の寿城区、光州市の南区などは、その地域を代表する裕福なエリアにもかかわらず住宅価格が下落している。釜山の分譲マンション販売の関係者は「価格がピークだった3－4年前にローンで家を買った『ヨンクル族』（魂までかき集めて全力で家を買った人たち）は、家を売りたくても買い手がいないため売ることすらできない状況だ」として「今では実需層は購入をためらい、伝貰（チョンセ、家賃の代わりに入居時に高額の保証金を預ける賃貸借方式）や月貰（ウォルセ、月払いの賃貸）の物件を探すようになっており、投資需要はすべてソウルに集中している」と話した。

　さらに深刻な問題は、未分譲物件の数だ。韓国国土交通部（省に相当）によると、4月末現在で地方のマンションの未分譲住戸数は5万1888戸に上る。このうち42％に当たる2万1897戸が、すでに完工しているにもかかわらず売れ残っている「悪性未分譲」だ。2022年末現在で、このような地方の未分譲物件は6226戸だったが、2年半で251％も急増した。高かった住宅価格が下がり始め、住宅需要が減少し、新たに供給されるマンションは分譲マンション市場で見向きもされないという悪循環が起きているのだ。
（引用ここまで）

　あー、これは……きつい。
　釜山の海雲台は韓国でも指折りの高級住宅街です。
　日本でいうとどんな感じですかね。有明をさらに高級化したような、でよいと思います。

　どのくらい高級住宅街かというと「眺望が大事だから防波壁は予定の半分にしろ！」って住人が言い出すくらいには高級住宅街。
　で、台風でとんでもない被害を喰らったりします。





　眺望はマンション価格をキープするために必要なんですよ（笑）。



　そこまでして保とうとしていたマンション価格が下落基調。
　中には価格が半分で取引されたなんてこともありました。

　海雲台がダメってことは、もう韓国の地方不動産は終わりってことです。
　ひとつだけチャンスがあるとしたら公務員が多数住んでいる世宗市くらいかなぁ。
　世宗市ひとつが高くなったところで意味ないですけどね。

　冒頭記事最後にある売れ残りの問題もかなりきつい。
　これまで、韓国ではほぼどんなところでも引き渡し前に完売するのが基本。
　それがいまや完成したのに売れ残っているのが2万戸。
　中には「売れ残るのが見えているので分譲開始を遅らせている」なんてところもあるほど。



　完全に終わってんなぁ……。

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「マンションを売却して滅びた」…「涙の競売行き」、利子が続かない（韓国経済新聞・朝鮮語）

貸出金を返済できず競売にかけられた不動産が今年13万件に迫ったことが分かった。 2013年以来11年ぶりの最大値だ。

16日、裁判所登記情報広場によると、今年1~11月の不動産（土地·建物·集合建物）任意競売開始決定登記申請件数は12万9703件と集計された。

12月が残ってはいるが、1~11月累積で2013年14万8701件以後最大規模だ。 昨年の10万5614件に比べても35%増加した。

任意競売は銀行など金融機関で不動産を担保にお金を借りた債務者が元金や利子を3ヵ月以上返済できなかった時、貸出金回収のために不動産を競売に渡す手続きだ。

2021年6万6248件、2022年6万5586件に止まったが、高金利と不動産景気低迷が重なり2倍急増した。

特にアパート·オフィステルなど集合建物の任意競売が大きく増えた。 1~11月の集合建物の任意競売開始決定登記申請件数は5万1853件で、昨年同期の3万5149件より48%増加した。

住宅価格の上昇期に貸出で家を「ヨンクル」買い入れたが、利子に耐えられない人々が増えているという意味だ。

家を売って貸出金を充当することもできるが、住宅買収の勢いが減ったために売却に失敗し競売に渡ってきた物量も少なくないと見られる。
（引用ここまで）

　韓国で投資の王様はなにか。
　ETF？ 個別株？ それとも日本と同じように投資信託のオールカントリー？
　金、あるいはビットコイン？
　どれも違います。

　韓国で投資の王様は不動産。
　かつて韓国人の持つ財産の9割近くが不動産であるとの統計が出たことがあるほどに韓国人の投資意識は不動産に偏重しているのです。

韓国総資産の9割が不動産という悪夢のような偏りが産む不動産爆弾（楽韓Web過去エントリ）

　これが9年前の統計。
　で、そこから悪夢のようなムン・ジェイン政権がはじまり、ソウルのマンション価格は5年で2倍に膨れ上がるという事態に陥りました。
　なお、政府統計上では25%の上昇にすぎません。不思議ですね。


　で、その時代に「もう高くなりすぎているから今買うしかない！」とばかりに「魂までかき集めて」（ヨンクル＝魂集）マンションを購入したのです。
　なにせ「太陽が西から出ることがあったとしても江南のマンション価格は下がらない」っていうほどの不動産不敗神話を誇っていた国ですから。
　当時はコロナ禍で利下げもばんばん行われて、史上最低を記録していましたしね。

　で、その余波でインフレ、高金利となった現在。
　不動産市場は冷え切ってしまい、売るにも売れない。
　結果、競売行きとなるものが11月までで13万件を超え、2013年以降で最大となったそうです。
　2013年の頃もリーマンショックでの不況下で耐えていた人々が、耐えきれずに競売にかかったわけですね。

　不動産の競売数は経済の遅効性症状のひとつ。
　できるだけ耐えようとするのですよ。でも、耐えきれなかった。
　売ることもできなかった。
　で、競売にかかってしまう……と。

　まあ、なんでしょうね。
　ユン・ソンニョルが弾劾されたからすべてがよくなるんじゃないでしょうか（投げやり）。

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ブランドマンションの入居「ゼロ」…未分譲の沼に陥った５３０億円の政府保証＝韓国（ハンギョレ）

　大邱（テグ）の地下鉄1号線の上仁（サンイン）駅から1.3キロメートルほど離れたところにある、大邱市達西区上仁洞（タルソグ・サンインドン）の「上仁プルジオセンターパーク」。最上階29階、9棟の規模で990世帯から成るこのマンションは、4月に達西区庁の竣工承認を受けた。しかし、2カ月ほどが経過した現在までに入居した家は1世帯もない。

　マンションは通常、着工時に住宅を先に分譲して建設費を調達するのが一般的だ。ここは事情は違う。達西区庁の関係者は26日、ハンギョレに「分譲市場が良好ではないと判断したため、施行会社が時期をみて分譲しようとして、入居者募集の承認申請を先送りしている」と述べた。大邱の未分譲住宅数は今年4月末時点で9667世帯。全国17の市・道のなかでは1位だ。 （中略）

不透明な分譲の見通しのため、融資の回収にも警告灯がついたが、これらの金融会社が反映した引当金（貸し倒れの可能性がある金額をあらかじめ費用に反映しておくこと）は全融資額の10％未満だ。

　これらの会社の「頼みの綱」は公的保証だ。JB金融側は「銀行が保有する債権については、政府機関である韓国住宅金融公社の90％保証書で、ほとんどの信用リスクを回避した」と述べた。住宅金融公社がPF全体の融資額の90％に達する4600億ウォン（約530億円）規模の支払いの保証人になったため、貸し倒れになる心配はないということだ。 （中略）

　実際、足元に火が付いているのは住宅金融公社だ。マンションが未分譲となり施行会社がPFの元利金を返済できない場合は、これを代わりに償還し、「悪性在庫」と呼ばれる竣工後の未分譲物件を抱え込まなければならないためだ。 （中略）

政府はレゴランド問題が起きた2022年10月以降、住宅金融公社などの政策金融機関のPF保証支援の規模を引き上げ続けていた。現時点での支援限度は30兆ウォン（約3兆5000億円）に達する。不良プロジェクトの過剰な借り入れの調整より、事業者と建設会社の救済と延命に重きを置いた政策だ。

　金融当局の主要関係者は「今年下半期に米国が政策金利を引き下げるなどしてマクロ環境が友好的に変化すれば、住宅の景気も生き返る。未分譲は徐々に減っていき、政府の保証損失も減るだろう」と述べた。
（引用ここまで・太字引用者）

　大邱のマンションが完成したのに分譲はいまだにゼロ。
　今年の頭に地方都市の同様のことがありました。

ついに韓国で「申し込みゼロ」のマンションが爆誕してしまう……不動産不況はどこへと行き着く？（楽韓Web過去エントリ）

　申し込みゼロでマンションが建ってしまった。さて、どうしよう……というのが過去エントリのものなのですが。

　冒頭記事の大邱のマンションはちょっと事情が異なる。
　「そもそも分譲を開始していない」のですね。
　その理由が「現在は分譲状況が悪いから」なのだそうで。


　かつ、このマンションを建てる際に組んだプロジェクトファイナンス ── 不動産開発プロジェクト自体を担保にした、実質無担保借金は90%まで住宅金融公社が負担してくれるっていう。
　これなら銀行も不良債権が極小化できるので安心ですね！

　まあ、これって不良債権の一時国有化そのものであって、バブル後の最悪期に日本がとった手段とそんな変わりません。
　民間なら耐えられない負債でも、国であればまだ耐えられるって考えに基づいているので、そこまで間違っている方策かというと「時と場合による」としかいえません。

　ただ、問題は「本当に不動産景気が戻るのか」なのだけども。
　特に地方で。
　もはや地方の不動産景気はフラットな状況。心拍計的な意味で。
　ソウルだけ見るとそこそこ戻りつつはあるので、ソウル経済圏を拡大すればなんとかなるんでしょうかね。

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新しいアパートの建設が止まった…。2年後の「歴代級大乱」の恐怖（韓国経済新聞・朝鮮語）

今年、プロジェクトファイナンス(PF)の不良への懸念が高まり、新規住宅開発事業が止まったことが分かった。 不動産景気の不確実性と金融市場の萎縮などで適時に着工できないアパート事業場が急増し、2〜3年後に入居大乱につながりかねないという分析が出ている。

4日、金融界と施行業界によると、サムスン物産と現代建設など10大建設会社が今年第1四半期の信用補強などを通じて参加したPF貸出規模は計6件、1兆3930億ウォンと集計された。 建設会社10社のうち6社の不動産金融参加実績が「ゼロ」だった。 2020年以降、年平均PF純増額が20兆ウォン(四半期当たり5兆ウォン)であることを考慮すれば、市場が約4分の1になったという評価だ。

施工会社から土地費と初期事業費に使うために調達する短期高金利商品であるブリッジローンは、1件も実現しなかった。 オフィステルなど非アパートだけでなく分譲性の高いアパート事業さえ新規で推進したところがなかったという意味だ。

業界では「歴代級」住宅供給減少が避けられないと見ている。 （中略）

ソウル都心で住商複合マンション事業を推進しているA施工会社は最近、土地の買い入れ作業を中断した。 土地の残金数百億ウォンを用意するために初期不動産プロジェクトファイナンス(PF)形態であるブリッジローン貸出を金融会社に打診したが、検討さえしてくれるところがなかった。 金融当局がPF不良管理のために貸倒引当金を積み上げるよう要求しているところに、新規融資は思いもよらないためだ。 業界関係者は「事業性があるかは考慮対象でもない」として「江南の真ん中にある土地も、10大建設会社が参加する事業も開発が止まった」と話した。 （中略）

業界で憂慮するのはソウル中心地のアパートとオフィスなど需要が十分な事業場まで「金脈硬化」で不良化しているという点だ。 駅三洞江南駅近くのオフィス開発敷地（2040平方メートル）は先月、公売（鑑定価格2308億ウォン）となった。 終盤に資金を調達して開始前に公売が取り消されたが、いつ金融問題が浮上するか分からないというのが衆論だ。
（引用ここまで）

　不動産開発が完全に凍りついている、とのニュース。
　なにしろ、銀行側が貸出をしようとしていない。
　開発プロジェクトを展開するためにはまず土地を購入しなければならないのですが。
　その土地を購入するための最初のローンがまず出ないので、不動産開発そのものに発展しない。

　中小の不動産デベロッパーがプロジェクトファイナンス（PF。不動産開発そのものを担保にして融資をしてもらう制度）でお金を借りる際には、その裏書きのために規模の大きな建設企業が参加します。
　んで、今年の第1四半期まででトップ10の建設企業のうち、6社までがPFに一切参加せず。
　トップ10全体を見てもPFの貸出件数が6件だけ。1兆3930億ウォンにしか過ぎなかったと。
　だいたい、いつもなら1四半期毎に5兆ウォン増えてきた過去と比べても1/4規模に落ちこんだと。


　冒頭記事では「このままでは2〜3年後に入居できるマンションが存在しなくなってしまう」と危機感を訴えているのですが。
　それ以前に不動産業界自体がどれだけ細るのかを考えたほうがいいような。
　現状の高利率の中では不動産に手を出すのはかなりのリスク。

　その上、FRBが去年言っていた「24年は3回の利下げ」を本当にやるのかどうかすらも分からない。
　最初の利下げがどこになるのかすらも不明。
　キャピタルフライトを恐れている韓国は、常にあるていど以上はアメリカの政策金利に追随する必要があるのですね。

　なんならアメリカの利下げを世界でもっとも心待ちにしているのが韓国といっても過言でないほどです。
　ただ、消費者物価指数は去年の10月からの半年でこんなところ。

10月 3.8%
11月 3.3%
12月 3.2%
01月 2.8%
02月 3.1%
03月 3.1%

　夏頃は4%台になることもあったので下落気味ではあるのですが、いまだに3％台で強めのインフレ基調。
　そしてそれに賃金が追いついていない弱めのスタグフレーション状態。
　利下げも利上げもままらない厳しい状況が続いていますね。
　つまり、不動産不況もしばらくはこのままって感じです。

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韓国、不良ＰＦが水面上に…主要建設会社、最大１兆円の損失を懸念（ハンギョレ）

「これほどだとは…」

　企業改善作業（ワークアウト）が進められているテヨン建設の大規模な不動産プロジェクトファイナンス（PF）の不良が現実化し、韓国の業界が緊張している。主要建設会社を中心に最大10兆ウォン（約1.1兆円）台に及ぶ損失「爆弾」が爆発しかねないという憂慮が出ている。

　14日、韓国金融監督院の電子公示システムによると、テヨン建設は前日、会社の自己資本がマイナス5626億ウォン（約620億円）を記録し、完全な資本蚕食状態に陥ったと公示した。累積損失で資本金の全てを失ったという意味だ。

　テヨン建設が完全な資本蚕食に陥った主要原因は「充当負債」が急増したためだ。同社の財務状態表を見ると、昨年末基準の流動充当負債は1兆3889億ウォンで、1年前に比べて1058.5％（1兆2690億ウォン）急増した。会社が1年以内に返済しなければならないと予想される負債が1兆ウォン以上増えたという話だ。

　充当負債は将来に支出発生の可能性が高く、具体的な金額推定が可能な負債だ。（中略）テヨン建設の場合、充当負債増加の余波で「営業外費用」が2022年の1571億ウォンから昨年は1兆5028億ウォンへと10倍急増し、完全な資本蚕食および株式取引停止の主要原因になった。 （中略）

　問題は、テヨン建設のPF事業場の不良現実化の規模が極めて大きいという点だ。通常、建設会社はまだ費用発生の可能性が低く、金額測定も難しいPF事業場の潜在負債を「偶発負債」という名前で財務諸表の「注釈」に書いておく。充当負債とは異なり、直接会社の負債や費用として反映することはないが、投資家のために潜在リスクを公開するわけだ。

　ナイス信用評価（NICE信用評価）によると、テヨン建設の昨年11月末基準のPF偶発負債は3兆6000億ウォン（別途の財務諸表基準、社会間接資本事業を除く）だった。このような潜在負債のうち、3分の1余りが実際の会社の負債負担と大規模損失として返ってきた。

　韓国企業評価は、信用等級を付ける主要20建設会社の民間住宅事業PFの偶発負債を、昨年下半期基準で約30兆ウォン（約3.3兆円）と推算した。テヨン建設の事例をそのまま適用すれば、最大10兆ウォン（約1.1兆円）ほどの負債が発生する可能性があるわけだ。主要建設会社のうち、PFの偶発負債の規模が5兆4千億ウォンで最も大きいロッテ建設が最近、新韓銀行など4大市中銀行をはじめとする産業銀行・証券会社などと流動性支援のための2兆3千億ウォン規模のファンド造成を確定したのも、こうした火急の問題を消すためだ。
（引用ここまで）

　テヨン建設は韓国の建設業界で規模ランキング16位になっていた中堅企業でした。
　去年末に破綻して民事再生にあたるワークアウトを申請したことで知られています。
　で、実際にどれほどの財務状況なのかを調査したところ、プロジェクトファイナンスの中でも「負債に転じる可能性がある」とされていた3兆6000億ウォンのうち、1兆3000億ウォン弱が「実際に負債に転じるだろう」とされて計上されました。
　結果、完全に資本蚕食の状況に陥ったと。

　プロジェクトファイナンスは「不動産開発そのものを担保にして、当該不動産開発の資金を融資してもらう」という実質無担保融資。
　つまり、不動産開発が破綻してもなんにも戻ってくることはない。
　あえて戻ってくるとしたら土地ですが、これすらも中途半端に建設が進んでいることが多いので撤去費用を考えたらむしろマイナスになりかねない。


　さて、建設企業のランキング上位20社が抱えている「偶発負債」が30兆ウォン。
　テヨン建設はその「偶発負債」のうち、30％強が「実際、将来に負債になり得るもの」として計上された。
　その計算式がそのまま適用されるのであれば、上位20社が10兆ウォンの負債を抱えることになる。均等に分散していたとして1社あたり500億円。
　上位にいる企業はなんとかなるかもしれないけど、そうじゃないところは難しいなぁ。
　ただ単に「はい、負債」って渡されるだけではなく、不動産不況で息継ぎもできないところに重荷を背負わされるわけですから。

　この不良債権はそのまま金融機関に引き渡される可能性が高いです。
　なぜってプロジェクトファイナンスは融資ですからね。
　建設企業が不動産開発用に買収した土地（おそらく中途半端な建物つき）を手に入れることはできても、それをどこかに売ることは相当にむつかしい。

　とりあえず、テヨン建設という最初のドミノ牌は倒れたわけです。
　単独で倒れたのか。
　それとも次のドミノに向かって倒れたのか。まだ分からないってところ。

　引用部分最後にある（そして楽韓Webでも扱った）ロッテ建設への2兆3000億ウォン規模の緊急融資は、おそらく次のドミノがロッテ建設であったことの傍証となるでしょう。

韓国の大手ゼネコンに破綻の危機→金融機関から大規模融資で一息つく……ただし、「プロジェクトファイナンス危機」はまだ消えていない（楽韓Web過去エントリ）

　でも、なんとかして融資で支えているだけ。「ここは俺が食い止める！」って金融機関が懸命になってやっているんですが。
　……支え切れればいいですね。

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韓国、建設会社８４４社・仲介業者月１０００社が廃業（中央日報）

２０２２年からの急な利上げに触発された不動産沈滞が２年近く続き、建設・不動産業全般に暗い影を落としている。高金利と不動産プロジェクトファイナンス（ＰＦ）不良化の懸念で建設現場に資金が回らない流動性悪化が激しくなり、不動産開発業者から建設会社、下請け業者などに危機が広がっている。

１３日、釜山（プサン）のあるマンション建設現場。ここで３カ月間にわたり作業員向け食堂で昼食を作っていたという女性は「５０００万ウォンの売掛金がたまっているが回収できるか不透明」と涙を流した。通常の作業員向け食堂は工事を行う複数の下請け業者が食事代を渡すが、これら企業も工事を総括する建設会社から工事費を受け取れずにいるために起きていることだ。下請け業者関係者は「われわれも作業員の月給を払えていないのに建設会社は待ってくれとばかり言う」としてため息をついた。

毎日のように地方の有力建設会社が倒産するかと思えば建設業の賃金未払いも急増している。住宅取引が急減し廃業する不動産仲介業者が全国的に毎月１０００社以上出ている実情だ。

国土交通部によると、今年に入り１３日までで建設会社の廃業申告件数は８４４件と集計された。前年同期の７５１件より１１％ほど増え、同期間基準ではこの１０年で最多だ。資金難に耐えられず不渡り処理された地方の建設会社も今年に入り６社に上った。昨年１～３月の３社と比べ２倍に増えた。 （中略）

１月基準で全国の売れ残り６万３７５５戸の約８５％に当たる５万３５９５世帯が地方に集中している。主に首都圏にマンションを作る大手建設会社は独自に緊縮し持ちこたえる体力が残っているが、売れ残りを抱え込んだ地方の中小建設会社で不渡りや廃業が相次いでいる理由だ。

建設業不況の中で仕事を失う人も増加している。雇用労働部によると、１月の建設業の失業手当申請者数は２万７００人で、昨年１１月の１万６００人、１２月の１万２７００人に続き増加傾向だ。建設業の賃金未払い額は昨年総額４３６３億ウォンで１年間に４９％急増したためだ。新規就業者の規模を計る建設業雇用保険加入者数は昨年８月から７カ月連続下り坂だ。韓国の不動産信託会社１４社の昨年の年間当期純利益も２４９１億ウォンで前年比６１％急減した。

また別の業種である不動産仲介業者も泣き顔だ。休廃業が昨年から全国的に毎月１０００件以上ずつ出ている状況だ。公認仲介士協会によると、１月の廃業業者は１１７７社、休業業者は１２７社で新規仲介業者の１１１７社を超えた。１月基準で廃業業者が新規を上回るのは２０１５年に関連統計を集計し始めてから初めてだ。開発会社の数も２０１８年の２２５０社と比較すると半分になった。通常は春の引越しシーズン直前で取引が多い１月に廃業が増加したのも異例と評価される。 （中略）

不動産景気が停滞しその波紋が全方向に及んでいる格好だ。実際に建設業が韓国経済で占める割合は大きい。建設業は韓国の産業群で２０２２年に付加価値３３５兆８１８億ウォンで国内総生産（ＧＤＰ）の１５．５％を占める。建設業就業者が雇用全体で占める割合も２０２３年に７．４％に達した。
（引用ここまで）

　韓国の建設不況は稀に見るレベルになっている、とのニュース。
　バブルがはじけて……というわけでもないのですね。
　ただただ、需要が萎れている。

　特にひどいのが売れ残りのマンションが6万3700件。その85%に相当する5万3500件が首都圏以外。
　もう地方ではよほどのことがないかぎりはマンションは売れないってことですね。
　立地が極端にいいとか、景観がどこよりもよいとか。

　その一方で首都圏でも1万件が売れ残っているのです。
　まあ、一概に「首都圏」と言ったところでソウル以外にも仁川市、京畿道を含めているのでソウルはまだなんとかなっている可能性のほうが高いのですけどね。


　なぜここまでマンションを建てたのかというと、やはり韓国の風習に帰結すると思います。
　男子は20代、遅くても30代にはマンションを手に入れなければ結婚する資格がない、というもの。
　これが極端な少子化の大きな理由なのは間違いないところ。
　そしてもうひとつの理由は、「なにがあろうとも不動産価格は下落しない」という意識。
　まあ、実際に1980年から2020年の40年間で米の価格は3倍になったのですが、江南のマンションは84倍になったそうですよ。
　下記エントリでそのあたりを語っています。

韓国メディア「我々はマンションに囚われたマンション共和国に住むホモ・マンショヌスだ」「すべての土地をマンションにするだけだ」（楽韓Web過去エントリ）

　ただ、ムン・ジェイン政権の5年間でソウルのマンション価格は2倍になり、もう庶民の手に届かないものになってしまった。
　結果、需要が萎れてしまった……ってことです。
　買えるものなら買いたい。ヨンクル族のように魂をかき集めてでも買えるのなら買いたいのですが。
　魂までかき集めても買えなくなった、というのが現実です。

　……金利が下がったらまた好況になったりするんですかね？

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韓国経済「激震」は必至！ゼネコン破綻で金融不安へ飛び火の「最悪シナリオ」が現実味（ダイヤモンドオンライン）

　韓国の建設業界で規模8位のロッテ建設は今月7日、国内4大都市銀行と産業銀行、キウム証券などの参加により、2兆3000億ウォン（約2590億円）規模のABCP（資産担保CP）買い入れファンドを造成したと発表した。この一報に、韓国の金融・建設業界では多くの人々が胸をなで下ろすが、韓国を襲う「激震」の予兆が消えたわけではない。その理由を明かす。

　韓国では昨年来、不動産プロジェクトファイナンス（PF）の不良債権化が顕著となり、「国家経済を揺るがす雷管になりかねない」と懸念されている。不動産PFの残高は130兆ウォン（約14兆6000億円）であり、そのうち最大50％程度が不良債権化しかねないとする見方がある。一方で、さらに深刻な見積もりも出ている。

　韓国建設産業研究院が1月23日に明らかにしたところによれば、130兆ウォンという数字にはPF流動化証券と相互金融機関であるセマウル金庫からの貸し出しは含まれておらず、これらを合わせると202兆6000億ウォン（約22兆8000億円）に膨らむというのだ。

　仮にPF残高の50％が不良債権化するならば、日本円にして11兆円以上という極めて深刻な数字になる。 （中略）

　韓国不動産PFは、まさに爆発的な勢いで危機化した。現時点で、その中心にあるのがゼネコンの負っている偶発債務だ。韓国の格付け会社であるNICE信用評価によれば、昨年末におけるロッテ建設の偶発債務総額は5兆4000億ウォンに達し、同社の自己資本2兆7000億ウォン（昨年9月時点）の2倍に達する。

　偶発債務は、現在はまだ発生していないが、将来において履行義務が発生し得る債務のことで、典型的なのが保証債務だ。

　韓国の不動産PFの基本的な構図は、次のようなものだ。
（引用ここまで）

　韓国で不動産不況から金融不況へと波及しかねないプロジェクトファイナンスについて、すごくよく分かる記事があったのでピックアップ。
　プロジェクトファイナンスとは「これから建造するマンションを担保にして、そのマンション建造のための資金を融資してもらう」金融商品。
　要するにほぼ無担保で莫大な借金ができるものだったのです。

　このプロジェクトファイナンスの余波で業界中堅のテヨン建設は破綻して民事再生入り。 　さらには建設業界でランキング8位に入るロッテ建設がそれに続くのではとされていました。
　ところが一転、金融機関からABCP（資産担保コマーシャルペーパー）を発行してもらうことで資金調達を行い、薄氷のところで破綻を逃れました。
　記事にもあるように「テヨン建設の次はロッテ建設」とされていたのですが、これでなんとか一息つけるのではないか……といったところ。

　ただ、あくまでもこれは「一時的な継ぎ当て」でしかない。
　不動産不況が続いている以上、大手建設企業も無事ではいられない状況が続いています。
　これまで「実質無担保」で貸出をされてきたプロジェクトファイナンスは「不動産はいつでも右肩上がり」「不動産は建てれば右から左に完売」といった前提があればこそ成立していたのです。


　ところが不動産不況でその前提が崩れてしまっている。

　中小の建設企業、すなわち施行側が借主となっているプロジェクトファイナンスについて、大手建設会社が保証を行っているケースが少なくありません。
　マンションが完成したのであればまだ値引きもできるし、なんとかなる場合もあるのでしょうが。
　プロジェクトファイナンスで貸出だけ行われて、完成できなかったなんてパターンがこれから続出せざるを得ない。

　結果、保証を行っていた大手建設企業に金融機関から「じゃあ、借金返してね☆」となるわけです。
　ロッテ建設が危ういとされていたのは、この保証を山ほど抱えていたからだったのですね。

　同じ構造が他の大手建設企業に隠れていないとは誰も言えないのです。
　コーポレートガバナンスが成立していない韓国企業、それも財閥系企業になにか信管が残されている可能性は充分にあるでしょう。
　最後の最後まで隠し通して、充分に腐敗しきったものが出てくる可能性が冒頭記事では指摘されています。
　まあ、あくまでも韓国国内だけで完結して国外に影響を及ぼすようなものではありませんが。
　さらに金融機関へ飛び火したらどこまで騒ぎが大きくなるか分かったもんじゃありません。大山鳴動して鼠一匹ってオチになればまだよいのですけどね。

　あ、冒頭記事はダイヤモンドオンラインは会員登録しないと見れないので、普通に見れるYahoo掲載版にもリンクを貼っておきますね→https://news.yahoo.co.jp/articles/edd4e53ed2f0c0ae5ffce4fd72ba58f26b428a8c

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テヨン終わりじゃない···建設・不動産不良指標、5~6年ぶり最悪（聯合ニュース・朝鮮語）

不渡り危機に追い込まれたテヨン建設がワークアウト（企業構造改善）開始で峠を越えたが、建設・不動産業種の貸出不良にともなう金融不安は相当期間続くものと憂慮される。
高金利と不動産景気不振のせいで両業種の延滞率・不良債権比率など健全性指標が2017〜2018年以後5〜6年ぶりに最も悪い状態と確認されたためだ。

特に、ノンバンクでは、これらの不良指標が1年間で突然約3倍に跳ね上がり、さらに積極的で先制的な不良整理努力が必要だという警告も相次いでいる。

15日、韓国銀行が国会企画財政委員会所属のヤン・ギョンスク議員(共に民主党)に提出した「金融業界別建設·不動産業企業貸出現況」資料によると、昨年第3四半期末現在、全体金融圏(銀行+ノンバンク)の建設・不動産業貸出残額は608兆5千億ウォンと集計された。

歴代最大記録で、1年前の2022年第3四半期（580兆8000億ウォン）より4.8%、2年前の2021年第3四半期（497兆6000億ウォン）より22.3%増えた。

建設業と不動産業を別に見ても、両業種の貸出残高は昨年第3四半期(115兆7千億ウォン・492兆8千億ウォン)が最も多かった。

特に2年間、ノンバンク(貯蓄銀行・セマウル金庫を除く相互金融組合・保険会社・与信専門金融会社合算)の不動産業貸出残額が155兆ウォンから193兆6000億ウォンに24.9%急増した。

貸出増加傾向だけでなく、延滞率など不良指標水準と上昇速度はさらに深刻だ。

昨年第3四半期の非銀行圏の建設・不動産業貸出延滞率は各5.51%、3.99%に達した。 2015年関連統計集計以後、最も高いだけでなく、2022年第3四半期(1.77%・1.55%)に比べてわずか1年間で各3.1倍、2.6倍に跳ね上がった。

延滞期間が3ヵ月以上の固定不良債権(NPL)比率の場合、貯蓄銀行で建設業が7.34%、不動産業は5.97%と集計された。 1年前（2.20%·2.52%）の3.3倍、2.4倍水準だ。
（引用ここまで）

　テヨン建設がワークアウト（民事再生）の申請に成功して、どうにか不動産・建設業界の不渡り騒動が一段落したものの。
　非銀行圏、いわゆる第2金融圏や証券会社のプロジェクトファイナンスの延滞率が上がっています。

　というかそもそもの「建設・不動産業貸出残高」が過去最高……というか、最悪というかの608兆5000億ウォン。
　で、その上で延滞率が建設、不動産で5.51%、3.99%。
　2022年第3四半期の1.77%・1.55%から見て3倍近くになっている。


　そして、貯蓄銀行における3ヶ月以上の延滞となる固定不良債権が建設業で7.34%、不動産業が5.97%。
　貯蓄銀行こそ現在のプロジェクトファイナンスの主たる貸出元ですからね。
　あと証券会社。

　すでに韓国市場では証券会社の株が下落しているとの話もあります。

テヨン発PF危機に震える証券株（韓国経済新聞・朝鮮語）

　証券会社が行っているプロジェクトファイナンスの延滞率は去年中頃ですでに13%、統計によっては16％との数字が出ていました。

　どこがどんな風に弾けるのか。
　それとも大山鳴動して鼠一匹に終わるのか。
　FRBが政策金利下げに転じて「間に合う」のか（間に合うというより先送りな気もしますが）。
　さ、どうなりますかねー。

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