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「請約の申込者は一人もいない」···凄惨な成績表をもらった（韓国経済新聞・朝鮮語）

万松総合建設が慶北蔚珍に供給する「厚浦ラオンハイツ」(60世帯)は8~9日、1·2順位請約に申請者が一人もいなかった。 蔚珍が人口5万人にも満たない小都市である点を考慮しても、請約者が「ゼロ」であることは凄惨な成績だという反応が出ている。

不動産景気の低迷や高分譲価格などの影響で、首都圏でも未達が続出している中、地方の中小都市の分譲市場はさらに冷え込んでいる。 一部では政府が地方「竣工後、売れ残り」住宅購入者に税制優遇を与えることにし、多少息抜きができるという展望も出ている。 しかし、高金利と人口減少など構造的要因で沈滞ムードが当分続く可能性があるという観測が少なくない。

12日、韓国不動産院の請約ホームによると、先月分譲した慶尚南道山清（キョンサンナムド·サンチョン）の「スイートキャッスル·ザ·プライム」（77世帯）は77世帯を募集するのに申請者が1人だけだった。 忠清北道（チュンチョンブクド）の「堤川新白（シンベク）ソングァンローズウェルマンション」（362世帯）も分譲転換後、残り209世帯の供給に乗り出したが、申請者は2人に止まった。 全羅北道の「任実コウンラピネ·ザ·ファースト」（129世帯）も特別供給と一般供給を合わせて7人だけが請約した。 規模がかなりある団地の状況も似ている。 忠清南道（チュンチョンナムド）の「保寧（ポリョン）エリテジー」（971世帯）には先月、全体募集規模の7%に当たる66人だけが申請した。 （中略）

首都圏と隣接した忠南牙山「ザ·ショップ湯井インフィニティシティ」(3万3969人)と仁川西区「黔丹中興Sクラスエデュパーク」(1万6059人)などの今月1順位請約に数万人が集まったのとは対照的だ。 （中略）

政府が「1·10対策」を通じて今後2年間、地方竣工後に売れ残り住宅(専用面積85㎡·6億ウォン以下)を初めて購入すれば税制算定時に住宅数に含めないことにし、市場状況が改善されるという展望が提起されている。 先立って1住宅者が人口減少地域の住宅を新規買い入れしても1住宅者と見なすと発表したのに続き、2番目の地方振興策であるわけだ。

ソウルに家を保有している多住宅者が地方に「セカンドホーム」を用意しようとする需要を引き出すことができるという分析だ。
（引用ここまで）

　韓国の不動産価格の下落具合がやばいって話をここのところしていますが、特に地方ではまともに成約すらしないマンションが続発しているとのこと。
　77世帯のマンションで申し込み1。
　60世帯のマンションで申し込みゼロ。

　一方で都心というわけでもない中規模都市である牙山のマンションには申し込み殺到とのこと。
　牙山は大企業の工場がいくつかあるので、景気がいつもよいって言いかたもできるかな。かつての蔚山みたいな位置になりつつあるかも。
　これからは「マンションだからなんでも売れる」というわけではなく、条件が揃った物件でないと売れないという当たり前の状況になるのでしょうね。


　さて、その一方でどうにかこうにかテヨン建設はワークアウト（民事再生手続き）に成功したのですが、実質無担保で不動産開発を行うプロジェクトファイナンスについてはまだ危険が去ったわけではない、との意見が多数。

「テヨンウォークアウト」急な火は消えたが… 不動産PF発の「残火」相変わらず（ニュース1・朝鮮語）

　韓国政府は「あれはテヨン建設特有の問題で、これ以上の問題は出ない。PFも段々と処理していく」と表明しているのですが。
　どうなんでしょうね？

　なんでも「特別な低金利で借り換えができるように制度新設する」って話なのですが。
　ま、うまくいって問題の先送りができればいいですね。

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韓国の泰栄建設危機、他の建設会社へと飛び火？（ハンギョレ）

　泰栄（テヨン）グループは8日、追加の再建案を債権団に提出する予定だが、ワークアウトの失敗に伴う法廷管理（企業再生手続き）の可能性は消えていない。債権団の構成は多様で利害も異なるため、ワークアウトの開始条件（債権者の75％の同意、信用供与額による）が満たされるかどうかが予想できないからだ。そのため、危機が他の建設会社に飛び火しうるとする市場の分析も出ている。危険群として言及された建設会社の中には、十分な流動性が確保されているとする釈明資料を発表するものもあり、問題に言及した証券会社の報告書が修正されたりもしている。

　昨年末、泰栄建設がワークアウトを申請するまでは、金融市場に及ぼす影響は限定的だった。例えば泰栄建設の社債価格が大幅に下落している中にあっても、社債市場において金利の急騰（価格の急落）現象は見られなかった。これは、ワークアウトが順調に進むことで、その影響も泰栄建設に限定される公算が高いとの見方が優勢だったからだ。

　年明けからはムードが変わりつつある。泰栄建設が示した再建策に対する債権団の反発が高まっているからだ。特に、泰栄建設がワークアウト申請に先立って債権団と結んだ合意も守っていなかったことが確認されたことで、債権団の不満が沸き立った。信用評価機関と証券会社は直ちに相次いで報告書を出し、「建設会社のより分け」に乗り出している。ハナ証券は4日に発表した報告書で「泰栄建設の他にも、プロジェクトファイナンス（PF）の偶発債務リスクと未分譲リスクで流動性が急速に縮小する危険企業が確認できる」とし、「特にロッテ建設は泰栄建設との類似点がある」と明らかにした。韓国信用評価はロッテ建設と共にGS建設、新世界建設、HDC現代産業開発を主なモニタリング企業としてあげている。
（引用ここまで）

　プロジェクトファイナンスが破綻してワークアウト（民事再生手続き）を申請したテヨン建設ですが。
　その再生手続きでだいぶ世間を舐めた申請を出したために金融監督院長から「自分の骨身を削らずにどうする」と叱責を受けるなどしていました。

韓国の中堅財閥オーナー、不動産不況で系列企業が民事再生を申請したのに「私財は一切出さない」と言い出して当局に叱られてしまう（楽韓Web過去エントリ）

　昨日までは「債権団から75%の賛成を得られずにワークアウトは失敗するのではないか」との憶測が流れていました。
　結果、建設企業へ不信感が高まり、社債が買われなくなってしまうことで他の建設関連企業が社債の借り換えができなくなるのではないかとの危惧が語られるようになりました。
　社債の借り換えができなくなれば手元資金がなくなって倒産というパターンが続出する可能性がある……というのがハンギョレの冒頭記事。


　ところが今朝になってテヨン建設が白旗を揚げるようだとのニュースが流れています。

[単独]テヨン、当局・債権者要求案を受け入れ……ワークアウトが開始される模様（毎日経済・朝鮮語）

　ただし、いまだにオーナーは1ウォンも出さないとしているところから、揉める要素はあるようです。

　まあ、これで少なくとも民事再生手続きは進行し、社債市場への動揺は最低限になるだろうと見られています。
　テヨン建設は建設企業として15位前後の中堅、テヨングループは財閥として40位前後のそこそこ大手財閥。
　そのために「政府は潰せずに舐めプの申請も了承するしかないのではないか」（そして建設関連社債は終わる）との見通しもあったのですが。
　なんとか即時終了の危惧は遠のいた、といったところ。

　ただ、プロジェクトファイナンス（実質無担保による不動産開発融資）が危機を迎えているとの状況に変化はなく。
　冒頭記事でも業界トップ10に入るロッテ建設、GS建設、20位以内に入る新世界建設、HDC現代産業建設などが危険なのではないか、との指摘があります。
　GS建設は例の地下駐車場完全崩壊の施工主。
　HDC現代産業建設は建設中のマンションが崩壊した事件、解体中にバスを巻きこんだ崩壊事件での施工主です。

韓国でまた建造物が崩壊。今度は5ヶ月後に完工予定だったマンションの地下駐車場（楽韓Web過去エントリ）
韓国で建築中のマンションが崩壊、原因はいつものアレ……（楽韓Web過去エントリ）
韓国のビル崩壊で9人が亡くなった事故、原因は「韓国社会」だった模様（楽韓Web過去エントリ）

　特にGS建設は地下駐車場が崩壊した物件を全部取り壊してイチから建設やり直しとかやってて手元資金が大丈夫なのか、との観測もあります。
　「とりあえずの延命」であるのは間違いなさそうですね。
　ドミノ倒しの最初のコマは止められたかのように見えるのですが、実は別の路線がいくつもあるっていうアレでした。重畳性が高い（笑）。

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「建物を売ることもできない」……借金の山に座る家主たちの「崖っぷち」（韓国経済新聞・朝鮮語）

ソウルの小規模住宅賃貸事業者の間で「破産に至る恐れがある」という恐怖が大きくなっている。 不動産景気が低迷し、彼らが主として扱う多世帯住宅、ヴィラの伝貰価格が大幅に下落し、マンションとは異なって売却も容易ではなく、金を手に入れる道が閉ざされたためだ。 彼らの相次ぐ破産が現実化するならば非マンションでチョンセを利用する青年・庶民借家人被害が急増する展望だ。

5日、大韓法律構造公団傘下の住宅・商店ビル賃貸借紛争調停委員会によると、昨年1〜11月の住宅保証金返還関連紛争調停受付件数は802件で、2021年(683件)と2022年(619件)水準を越えた。 最近、市・道紛争調停委員会に受け付けられた調停申請の相当数は「ヴィラ保証金問題」であることが分かった。 調整は20%程度だけが行われ、残りは保証金返還訴訟につながっている。

ソウルと首都圏を中心に小規模住宅賃貸をしていた個人事業者が絶壁に追い込まれ始めたのは昨年からだ。 ムン·ジェイン政府は2017~2018年、住宅供給活性化を目的に賃貸事業者に譲渡所得税重課を免除し、総合不動産税を減免する措置をした。 その結果、2018年だけで14万人の登録賃貸事業者が新しくできた。 この中には少ない資本を投じて事業に飛び込んだ一般人が多かった。

COVID-19事態で超低金利が持続し、金融会社が伝貰保証金貸出金利を下げると、非マンション市場にも賃借人が集まった。 だが、COVID-19事態が終わった後、金利が大幅に跳ね上がるとヴィラの伝貰価格が大きく上がったソウル・京畿道を中心に事故が起きた。 ソウル登村洞の小型ヴィラ10世帯を所有しているチャン某氏は「世帯当り3億1400万ウォンだった伝貰価格が2億2000万ウォン台に座り保証金を返せずにいる」として「最近昼夜を問わず賃借人の抗議に苦しめられ神経安定剤を飲んでいる」と話した。 （中略）

マンションは売買価格が下がっても家賃が上がるが、ヴィラ市場は新しい借主を見つけることも、売ることも難しい「取引絶壁」が続いている。
（引用ここまで）

　韓国では住居に階層がありまして。いや、どこでもあるか。
　マンションが最高位。
　そこから「ヴィラ」、「多世帯住宅」（どちらも日本でいうところのアパート）が賃貸で住むところ。

　一段落ちて、本来は住居ではない事務所扱いなのが「オフィステル」。
　「生活型宿泊施設」（セイスク）は本来宿泊施設なのですが、これも月家賃で住んでいる人もいます。
　そこからさらに落ちてキッチン、トイレ、シャワーが共用の「コシウォン」。
　比較的きれいな「コシテル」とかもあったりします。

　さらに下が屋上に作られたプレハブの「屋塔房」（オクタッパン）。
　そしておなじみ「半地下」。
　最下層がビニールハウス住宅、となります。

韓国で冬になると火災連発の「ビニールハウス住宅」ってなに？（楽韓Web過去エントリ）

　屋塔房と半地下はどっちが下かは延々と語られている話題ではありますね。
　微妙なところ。「どっちも下」で結論になると思います。


　さて、マンション投資が韓国における王道であるとの話は何度かしていますが。
　ソウルでのマンション投資はもはや一般人には手が届かないレベルになってます。
　そんなわけでムン・ジェイン政権下で流行ったのがヴィラ投資。

　マンションに比べて一段下ではあるものの、30代くらいでも不動産ローンを組めば手の届く範囲のもの。
　賃貸に出して、金利よりも高い利回りを実現していたのですね。

　ですが、金利が上昇して賃貸収入がマイナスになってしまったと。
　売ろうにもマンション価格が下がってしまったので、不動産購入をしようとする人はそちらに向かってしまう。
　「一段低い」ヴィラには見向きもされずに、売却もできない。
　売却できたとしても、購入時よりもはるかに低い価格でしかない。

　おまけにチョンセ（賃貸保証金）が下落してしまい、「新たな保証金をもらって、以前の保証金を返す」サイクルも破綻。

　不動産価格下落。
　保証金下落。
　利回りマイナス。
　だけども売れずに塩漬け。

　マンションだけでなく、ヴィラ投資でも不良債権続出ってところか……。
　利下げまで持たないだろうなぁ。

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「テヨンオーナーが、1ウォンも出さずに人の骨身を削る自救案」金監院長の最後通牒（毎日経済・朝鮮語）

イ・ボクヒョン金融監督院長が不動産プロジェクトファイナンス(PF)不良で企業構造改善作業(ワークアウト)を申請したテヨン建設の「自助計画」を強く批判した。 「テヨン建設ではなくオーナー一家(のための)自救計画」、「自分の骨ではなく他人の骨を削った」という表現まで使った。

今週末までにきちんとした自救案を出さなければ、ワークアウトが失敗に終わる可能性もあるという考えを示し、事実上最後通牒を飛ばした。 3日、テヨングループが出した自助計画にオーナーの私財出捐を含めないなど犠牲意志は見せず大株主の損失だけを減らそうとする行動を見せていると判断したのだ。 イ院長の決心発言は関連業界で「テヨンを結局生かすしかないだろう」という推測が出ていることに対する警告の性格も含まれたという評価が出ている。 （中略）

イ院長は3日公開されたテヨンの自救計画と関連して「オーナー一家は子会社売却などで数千億の現金流動資産があるにもかかわらずワークアウト計画にはたった1ウォンも含まれておらず、バインディングのある(拘束力のある)形態で貢献する計画も含まれていない」と話した。 彼は続けて「不動産好況期にテヨン建設は施工・施行を一度に引き受け1兆ウォンを越える利益を稼ぎ、その相当部分がオーナー一家の財産増殖に使われた」として「反面不動産沈滞期に入ると損失を大株主ではなく協力企業・分譲者・債権者が抱え込んだ」と付け加えた。 このようなテヨン建設オーナー家の行動をイ院長は「見利望義」(利益を見れば義理を忘れる)と表現した。

彼は今後、債権団を説得できる新しい自救案をテヨンが今週末までに用意できなければ、ワークアウトが失敗に終わる可能性があるという点もほのめかした。
（引用ここまで）

　先日、ワークアウト（日本での民事再生に相当）を申請したテヨン建設。
　テヨン建設は建設企業としては業界16位。
　テヨン建設を中心として構成されているテヨングループは財閥としては40位。

　というわけで「大きすぎるから潰せないだろ？」とばかりにだいぶ舐めプの民事再生計画を出しているのですね。
　テヨングループは系列会社に韓国の民放であるSBSを抱えています。
　手元資金をこのSBS株を持っている系列会社に注ぎこんで、テヨン建設の債権者を無視するなんてことをやっています。

[単独]テヨン建設を捨ててもSBSを生かす？…ワークアウト失敗の危機（韓国経済新聞・朝鮮語）

　金のたまごを産むSBSを手放したくない、という意向であると。


　それ以外にもオーナーが私財を供出しないなど、「プロジェクトファイナンスでの連鎖崩壊を避けたいんだったらうちを潰すことはできないよなぁ」くらいの態度に出ている模様。
　で、それに対して金融監督院長から「ふざけんな？」との最後通帳が出たとのニュースが冒頭記事。

　実際、テヨン建設のワークアウトがうまくいかなかった場合にプロジェクトファイナンス全体に不信感が持たれるのは間違いないでしょう。
　まあ、いまでも不信感が持たれていないかっていったらそんなことはないのですけどね。
　ただ、こんな舐めプを許したら前例としてやばいものになります。
　PFやその前段階となるブリッジローンで苦しんでいるのはなにもテヨン建設だけじゃないですからね。

　韓国政府は「玉石混淆のPFから玉だけを抜き出してソフトランディングさせる」意向らしいので。
　あるていどは厳しい態度で「潰せるものは潰す」意向なのが今回の会見で分かったかな、といったところ。
　混沌的な方向に向かうのは「ワークアウトが認められなくなって倒産」ではありますが。
　さすがに今回の金融監督院長の会見で泡を食って申請書を書き直している最中かなぁ……。　

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不動産PF不良、証券·キャピタル転移リスク増大（アジア経済・朝鮮語）

建設業界の不動産プロジェクトファイナンス(PF)の不良が証券会社とキャピタル会社など金融圏に転移しかねないという懸念が高まっている。 不動産PFの不良が大きくなるほど金融界の負担も大きくなる構造であるため、不良PFに対する先制的な構造調整が必要だという指摘だ。

韓国銀行は28日、金融安定報告書を発表し、不動産景気の萎縮で不動産PF露出度が高い金融機関の損失危険が高まりかねないと強調した。

韓銀は金融機関の中でも証券とキャピタル業種が不動産PF潜在危険が大きいと分析した。

証券会社の中では中小型証券会社の不動産PF危険露出度が大きかった。 今年第3四半期基準、国内中小型証券会社の不動産PF固定以下与信比率は2.5%で、昨年第3四半期に記録した0.5%に比べて大幅に増えた。

固定以下与信比率が高いほど回収が難しいと予想される不良債権比重が大きいということを意味する。 不動産PF不良が大きくなり、中小型証券会社の不良債権も増加したものと解釈される。 反面、今年第3四半期の大型証券会社の固定以下与信比率は0.1%で安定的な水準だった。

債務保証の現実化(損失)の可能性が高い中·後順位債券の比重も今年第3四半期末基準で中小型会社が74.1%で大型証券会社の29.3%に比べて高かった。 韓銀は不動産PF不良が増加する場合、債務保証の現実化によって保証履行のための中小型証券会社の資金需要が予想より増える可能性があると評価した。

与信専門金融会社（与信専門金融会社）も不動産PFの危険に大きくさらされている。 今年第3四半期基準で与信専門金融会社の不動産PF貸出残高は26兆ウォンに達した。 その中で固定以下与信比率は3.8%で、昨年末の1.6%に比べて大幅に上昇した。

与信専門金融会社の不動産PF貸出の92.5%を占めるキャピタル社の危険露出度が大きい方だ。 韓銀は、不動産PF貸出の健全性改善が遅れる場合、キャピタル社の資金調達費用が加重される可能性があると明らかにした。
（引用ここまで）

　さて、テヨン建設が既報のようにワークアウト（民事再生手続き入り）を宣言して、建設企業が断崖絶壁にあることが可視化されました。

「PF危機」テヨン建設、ワークアウト申請…債券イベントの中止（韓国経済新聞・朝鮮語）

　高金利が続いているため、当初予定していた予算では不動産開発がままならない状況となっているためです。
　結果、プロジェクトファイナンス（不動産開発そのものを担保とする、実質無担保融資）が不良債権化しつつあり、貸出を行っている証券会社、与信専門会社が危険水域に近づいてきたともされています。
　この「金融圏への危機の波及」をどこまで抑えられるかにかかってきましたね。

　現状、テヨン建設の借入金は短期長期合わせて2兆ウォンちょっと。
　ワークアウトを申請したことから、債権放棄も一定以上あるでしょう。


　もしかすると「テヨン建設は最初に倒れたのでまだ幸せだった」くらいに言われるようになるかも知れません。
　まだ再生手続きに入ることができている。
　いま耐え忍んでいる建設各社、そしてプロジェクトファイナンスで貸出をしている金融各社はあとになればなるほど苦しむ度合いも強くなるはずです。

　現状ではプロジェクトファイナンスの主な貸出元は中小の証券会社と生保各社、あとは与信専門企業（韓国でいうところの「キャピタル会社」、サラ金に毛が生えたようなところ）が多いとされています。
　韓国ででっかく儲けるためには不動産開発になんらかの形でつながるのが近道ですからね。
　その原則に従って証券会社等は建設企業にせっせと貸出してきたわけです。
　で、お母さんガエルのごとき最期を迎えようとしている、と。

不動産PF不良の現実化の可能性に証券会社の緊張感が高まる（デイリーアン・朝鮮語）

信用評価業界は、第2、第3のテヨン建設が出る可能性があることを前提に、当局の市場安定化措置の効果が制限されるものと予想した。 整理手続きに突入するPF事業者が多くなる場合、PF市場内の不良債権化頻度と規模が大きくなりかねないという診断だ。
（引用ここまで）

　すでに第2、第3の破綻があることは織り込み済。
　ここからどのように軟着陸に持っていくのか、当局のお手並み拝見……って感じのことが多く語られています。
　……本当に軟着陸できる、これ？

　中小の金融機関の再編と法定金利の見直しは必須なんじゃないかと感じます。
　場合によっては都市銀行の再編まで行く可能性がありますね。

　現状の政策金利で法定上限金利が20％じゃ、弱者は借入できないんだよな……。
　貸し渋りされて行く先は違法貸金業者で年利400％。救われない。

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テヨン危機、大手建設会社に拡散の兆し……08年、相次いで倒産した悪夢が再演されるのか（ソウル経済・朝鮮語）

施工能力評価16位の中堅建設会社テヨン建設が事実上ワークアウト秒読みに入ったのは、今年不動産景気が低迷し、ブリッジローンの本プロジェクトファイナンス(PF)転換と着工および分譲が遅れた影響が大きい。 不動産開発事業の資金調達は大きく2段階で、着工前の初期事業費を調達するブリッジローンと着工後のブリッジローン償還資金および初期工事費を確保する本PFに分けられる。 その後、受分譲者から分譲代金を受け取り、工事費と本PFを一部返済し、竣工後、入居時に残金を受け取って全ての融資を清算する。

しかし、地方を中心に売れ残り物件が増え、本PFに資金を提供するという投資家が大幅に減った。 セメントなど原材料価格が20%以上値上がりするなど工事原価が高騰し、人手不足とインフレで人件費まで上昇し、事業収益性が低下した点も影響を及ぼした。 すでに建設会社保証でブリッジローンを調達し敷地を確保したが、本PFに転換できず足踏み状態に置かれた「未着工事業場」が建設会社の足を引っ張っているのだ。 韓国信用評価によると、主要建設会社のPF保証(連帯保証·債務引受·資金補充)の中で現実化の可能性が高い請負事業PF保証規模は19兆1000億ウォンで、このうち67%が未着工事業場だ。

テヨン建設は28日、「聖水洞オフィス2開発事業」のために調達したブリッジローン満期を控えている。 地下6階~地上11階建ての業務施設を建てる事業で当初今月18日満期だったが、貸主団と協議して10日を延長した状態だ。 テヨン建設関係者は「債権団が同意し自律協議会共同管理手続きを開始した」としながらも「持株共同事業転換などいくつかの方案を議論しているが、まだ交渉中」と伝えた。 イージス資産運用とテヨン建設は、該当敷地を1600億ウォン程度で買い入れるためにブリッジローン480億ウォンを起こしたが、このうち432億ウォンが残額として残っているという。 （中略）

PF危機は他の建設会社にも野火のように広がっている。 PF危機で信用格付けが付与された建設会社21社のうち、今年格下げ（見通しを含む）された建設会社は8社で、約40%に上る。

これまで建設会社に高い収益をもたらした自主事業がリスクに戻った場合もある。 東部建設は仁川黔丹新都市と永宗ハヌル都市など、独自の事業所に今年だけで1006億ウォンの用地代金を投入した。 昨年の営業利益（413億ウォン）の2倍以上になる水準で、来年末までに約1500億ウォンの土地代金納付が追加で予定されている。 資金回収のためには着工に入って分譲を始めなければならないが、景気低迷で分譲時期を決めることができない状況だ。
（引用ここまで）

　ぽつぽつと伝え続けている韓国の建設企業が倒れはじめている、とのニュース。
　まず、建設企業で16位のテヨン建設はもう明日にもワークアウト（民事再生手続き）を迎えそうとのニュースが出ています。

PFの流れ弾にあたったテヨン建設、早ければ明日ワークアウト申請（韓国日報・朝鮮語）

　不動産開発のために土地を購入する資金を高金利で借り入れた（ブリッジローン）ものの、そこから開発が一歩も進まない状況が続いています。

　さらにはそうして待機している間に金利がふくれあがるだけでなく、資材等の高騰も続いているために四面楚歌。
　そうこうしている間に不動産価格の下落がはじまってしまい、買い付けた土地価格では採算が合わないことが前もって分かってしまっている。
　つまり、建設のための資金をどこも貸してくれないわけです。
　で、土地購入代金の満期が来て詰みはじめている……と。

　この構造は多かれ少なかれ建設会社が抱えているものなので、体力のない中小からぱたぱたと倒れはじめます。


　中小建設のプロジェクトファイナンスの保証を大手建設がやっていることも少なくなく、蓋を開けたら相当の大手までいっぱいいっぱいなんてこともあり得ます。
　記事では2008年以来の危機だとされています。
　あの頃も建設業がぱたぱたと倒れていましたね。
　ただ、すでに現状は2004年頃のカード大乱（通貨危機克服のためにクレジットカードを発行しすぎたために500万人が「信用不良」に陥った金融危機）に近い規模になっていると感じられます。

　次はどこが土地購入のブリッジローンの満期を迎え、借り換えに失敗して危機を迎えるのか。
　場合によっては大手建設会社が連鎖して飛ぶ可能性すらありますからね。
　黒ひげ危機一発、ジェンガのような状況になりつつあります。

　もうすでに短剣は樽いっぱいに刺さっているし、ジェンガならすっかすかにブロックが減っている状態。
　……一部の崩壊で済めばいいですね？

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深まる「不動産PF危機説」···貸出延滞額·延滞率1年間で2倍に（ハンギョレ・朝鮮語）

25日金融圏によると、5大銀行 であるKB国民・新韓・ハナ・ウリ・NH（農協)の建設業種融資残高は今年11月末基準で23兆2387億ウォンだ。この融資は建設会社などに貸したお金で、昨年末（20兆3915億ウォン）に比べて14％（2兆8472億ウォン）増加した規模だ。延滞液と延滞率も大きくなっている。今年11月末基準5大銀行の建設業融資延滞額は1051億ウォンで昨年末(524億ウォン)の2倍を上回った。延滞率も2022年末0．26％から今年11月末0．45％で1.7倍（0.19%ポイント）に上がった。延滞率が0％台でまだ高い方ではないが、上昇傾向がガパラ融資不良に対する緊張感が大きくなる姿だ。銀行権関係者は「建設業ローン延滞率が他の業種よりも著しく高まっている」と話した。

特に不動産PF事業が心配だ。不動産PFは事業の未来価値をかけて資金をあらかじめ借りるために開発計画が広がれば融資も不良に陥る。不動産PFは特殊目的法人（SPC）を建ててお金を借りる場合が多く、銀行券では「建設業ローン」項目以外に「不動産PFローン」として別途集計することもある。今年１１月末基準５大銀行の不動産PF貸出残高は18兆2404億ウォンで、昨年末（14兆4487億ウォン）より26%（3兆7917億ウォン）増えた状態だ。施工建設会社は不動産PF事業に直間接的に参加するため、建設業ローン、不動産PFローンとも会社資金状況に大きな影響を与えるしかない。

不動産貸付不良は第2金融圏でも急速に進んでいる。PFローン不良の場合、第2金融権がより深刻である。今年第３四半期末基準で国内金融圏の不動産PFローン延滞率は2．42％だ。3カ月ぶりに0.24％ポイント走った。初期土地買取費用などを高金利で貸すブリッジローン比重の大きい貯蓄銀行(第2四半期末4.61%→5.56%)、与信専門金融会社(3.89%→4.44%)、相互金融圏(1.12%→4.18%)すべて延滞率が大きく上がった。 （中略）

キム·ジュヒョン金融委員長は22日「不動産PFに対するキーワードは『軟着陸』と『秩序ある整理』だ。 昨年から正常な事業場は引き続き支援し、問題があるところは少しずつ整理をしている」と話した。 政府が「玉石選び」に乗り出したが軟着陸までの道は険しい展望だ。
（引用ここまで）

　うっわ、これはだいぶやばいな。
　昨日もちょっとピックアップしたプロジェクトファイナンス、PFローンについて延滞率が激上がりしているとのニュース。
　韓国の5大都市銀行、KB国民銀行、新韓銀行、ハナ銀行、ウリィ銀行、農協において取り扱われているプロジェクトファイナンスの貸出残高は18兆ウォンほど。
　プロジェクトファイナンスにかぎらず、建設業界への貸出で延滞率が昨年末の0.26%から0.45%に1.7倍ほどアップ。

　18兆ウォン、延滞率0.45%……と聞くと、「あれ、さほどでもないな」って感覚になりがちですが。
　実際には都市銀行はほとんどプロジェクトファイナンスを扱いません。
　プロジェクトファイナンスは「事業そのものを担保としてお金を借りる」もの。つまり、実質無担保です。
　健全な貸出相手がメイン顧客である都市銀行では行われないのですね。

　というわけで、プロジェクトファイナンスを扱っているのはもうひとつ下の第2金融圏とされる貯蓄銀行や与信専門金融会社（サラ金的なもの）などがメイン。
　さらに証券会社なども大きく参入しています。


　すでにたった1四半期（今年第2四半期→第3四半期）で延滞率が4.61%→5.56%（貯蓄銀行）、3.89%→4.44%（与信専門金融企業）、1.12%→4.18%（相互金融圏。信金等）にジャンプアップ。
　……やっば。
　特に現政権が起こしたプチバブルが弾けて、プロジェクトファイナンスの危機が叫ばれはじめたのが10月以降ですから、本当にやばい第4四半期の数字が入っていない状態でこれ。

　実は本当にやばいのはもっとも後になってプロジェクトファイナンスに参入してきた証券会社。
　3月末の時点で延滞率16%でした。


韓国経済にまた危うい導火線……「証券会社が扱う不動産融資」の延滞率が16％に（楽韓Web過去エントリ）

　もう一度書きますね。「3月末の時点で延滞率16%」です。
　第2四半期でもなく、第3四半期でもなく。3月末。 　貸出残高は3月末の時点で131兆ウォン。

　なんでも韓国政府は「玉石混淆」のプロジェクトファイナンスを、「救えるものは救い、ダメなものは見捨ている」って方式で軟着陸させようとしているっぽいのですが。
　この状態で軟着陸なんて望めるんですかね。

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不動産PF危機説の核心···土地を買っておいて建物は始めることもできない（ハンギョレ・朝鮮語）

不動産プロジェクトファイナンス(PF)危機説が広がっている。 地方の中小·中堅建設会社数社はすでに不渡りを出した。 最近では施工能力20位圏上場企業であるテヨン建設ワークアウト·不渡り説が証券市場に広がったりもした。 会社は直ちに否定したが、建設業担当アナリストらは特段の対策作りを注文している状況だ。 政府はPF事業場に対する玉石選びで「秩序ある整理」をしていけば軟着陸が可能だという立場を堅持している。 危機を語るほどではないという診断だ。

不動産事業の主体を見ると、企画と開発から施工と竣工までの工事の全過程を管理する「施行会社」と施行会社から発注を受けて建設を行う施工会社に分かれる。 施工会社は開発費用の大部分を金融会社から借りるが、これをプロジェクトファイナンス、PFという。 文字通り、金融会社はプロジェクト（事業）の収益性と未来のキャッシュフローを計算し、資金を提供する。

PFは段階別にブリッジローンと本PFローンに分かれる。 ブリッジローンは事業初期に土地を買うお金を借りる短期融資と言える。 危険性ほど金利も高く、大体10〜15%に達する。 ブリッジローン段階で資金を供給する主体は主に貯蓄銀行・証券会社・キャピタルなどノンバンクだ。 施工会社はこのお金で土地を買って許認可を受ければ利子がもう少し低い貸出に乗り換えるが、これを本PFという。 本PF資金はブリッジローン返済と工事代金などに使われる。 施工会社は概して規模が小さく信用度が落ちるため、建設会社（施工会社）がブリッジローンとボンピーエフに対して様々な形の保証をする。 建設会社が直接施行主体になってPF貸出を受ける場合もある。

今問題になっているのは、大半がブリッジローンだ。本PFに入れば、いったん建物を建てた後、割引分譲をしてでも資金回収を推進することができる。 ところが、事業の進展ができず、ブリッジローン段階に止まっていれば満期圧迫と金融費用増加に苦しむことになる。

金融会社が本PF貸出を敬遠する理由は、不動産市場の低迷のためだ。 国土交通部によると、10月末基準で全国の売れ残り住宅数は5万8299世帯に達する。 今年ピークを記録した2月（7万5438世帯）に比べて23%ほど減少したものの、悪性物量と呼ばれる「竣工後の売れ残り」（1万224世帯）は32ヵ月ぶりに1万世帯を超えるなど増加傾向を見せた。

金融会社はここ数年間、施工会社と建設会社が非常に高い価格で土地を購入したと見ている。 不動産好況が続くと予想したのだ。 高く買い入れた土地、急騰した建設資材費、分譲不振などで事業収益性悪化が目立っているが、金融会社が積極的に貸出に乗り出すわけがない。

ブリッジローンは満期を延長すれば金利がぐんと跳ね上がる。 最近、ある事業所の延長金利は20%を超えているという。 高金利負担が長期化するほど施行会社は耐え難くなる。 満期延長に失敗すれば、事業敷地は競売や公売に移る。 地価の60%台で落札されると見れば、中順位と後順位貸出者は投資金回収ができなくなり、保証をした建設会社が貸出金を償還しなければならない。 本PF段階で施行会社が倒れたら建設会社が責任を持って建物を竣工し分譲に乗り出すこともできる。 しかし、ブリッジローンではそうすることもできない。

一般的に不動産市場が良い時は、本来のPFに移るのに3〜6ヶ月程度がかかる。 ところが信用評価会社によると、最近1年間ブリッジローンから本PFローンに転換できた事例を探すのが難しい。 ナイス信用評価金融評価本部のイ・ヒョクジュン本部長は「高金利状況が長期化すればブリッジローン30兆ウォンの中で30~50%は損失につながるだろう」と見通した。
（引用ここまで）

　韓国の不動産不況はだいぶやばいところまで来ています。
　どのくらいやばいかというと、不動産価格の下落が原因で世帯平均資産が下落するくらいのやばさ。

不動産価格下落に世帯平均資産初の減少・・・「平均5億2727万ウォン」（ハンギョンビジネス・朝鮮語）

　2012年に統計を取りはじめてから、減少ははじめてのことだそうですよ。
　韓国人にとっては資産は増えるものだったのですね。いわんや不動産をや。
　下落幅は3.7%。平均値としては少ないように見えますが、絶対額としては相当にきついものになってそうです。
　ちなみに「居住準拠の資産」の項目単独では10%下落。きっつ。

　何度か、「韓国は現在、かなりの不況下にある」との話をしてきました。
　感覚ではおそらく楽韓Webがスタートして以来、最悪の不況下にあります。


　その最大の原因となるのが、やっぱり不動産。
　そして、もはやプロジェクトファイナンスの前段階であるブリッジローンから、本プロジェクトファイナンスに移行することができずに、土地が塩漬けになっているとのこと。
　解説が必要か。

　まず「プロジェクトファイナンス」は不動産開発そのものを担保としてお金を借りる制度。実質無担保なので金利は低くはありません。
　その前段階として存在するのがブリッジローン。このブリッジローンの融資で、施主となる企業が土地を買うわけです。
　このブリッジローンの金利がかなり高い。まだなにもできていないのに「土地だけ買います」って無担保で借りるわけですから、金利が低いわけがない。プロジェクトファイナンスよりも金利が高いことが一般的です。

　土地を買うことができたら、ようやくプロジェクトファイナンスの査定が開始されて、その土地にどのような規模のマンションが建てられるのかが吟味されて資金が融資されます。
　この時、ブリッジローン返済（土地購入資金）のための資金も融資されて、高金利のブリッジローンから解放される……との構造になっているのですね。
　前述したように実質無担保は変わらないので、プロジェクトファイナンスの金利も低くはないのですが。

　これまで、韓国では基本的に不動産は右肩上がりで上がってきたのですよ。
　1964年から2013年の50年間でなんと地価は3000倍。
　コメが50倍、油が77倍になる間に3000倍ですからね（はい、対魔忍ネタを思い出した人アウトー）。
　ましてや、ムン・ジェイン政権下の5年間で、ソウルの不動産価格は2倍にまで上昇している。
　じゃあ、それがこの先も続くと思う人が多いでしょうよ。

　それが、この1年で「ブリッジローンからプロジェクトファイナンスに移行できた例がない」……と。
　高金利のまま土地をガチホールドのまま。
　もはや土地を売ってもかつての価格では売れないし、同価格で売れたとしても金利分丸損。
　終わりだよ、この国。

　ガチでFRBが政策金利を下げるのが先か、不動産爆弾が炸裂するのが先か。完全にチキンゲームとなってまいりました。
　本来ならFRB関係ないのに（笑）。

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