楽韓Web

不動産PF危機説の核心···土地を買っておいて建物は始めることもできない（ハンギョレ・朝鮮語）

不動産プロジェクトファイナンス(PF)危機説が広がっている。 地方の中小·中堅建設会社数社はすでに不渡りを出した。 最近では施工能力20位圏上場企業であるテヨン建設ワークアウト·不渡り説が証券市場に広がったりもした。 会社は直ちに否定したが、建設業担当アナリストらは特段の対策作りを注文している状況だ。 政府はPF事業場に対する玉石選びで「秩序ある整理」をしていけば軟着陸が可能だという立場を堅持している。 危機を語るほどではないという診断だ。

不動産事業の主体を見ると、企画と開発から施工と竣工までの工事の全過程を管理する「施行会社」と施行会社から発注を受けて建設を行う施工会社に分かれる。 施工会社は開発費用の大部分を金融会社から借りるが、これをプロジェクトファイナンス、PFという。 文字通り、金融会社はプロジェクト（事業）の収益性と未来のキャッシュフローを計算し、資金を提供する。

PFは段階別にブリッジローンと本PFローンに分かれる。 ブリッジローンは事業初期に土地を買うお金を借りる短期融資と言える。 危険性ほど金利も高く、大体10〜15%に達する。 ブリッジローン段階で資金を供給する主体は主に貯蓄銀行・証券会社・キャピタルなどノンバンクだ。 施工会社はこのお金で土地を買って許認可を受ければ利子がもう少し低い貸出に乗り換えるが、これを本PFという。 本PF資金はブリッジローン返済と工事代金などに使われる。 施工会社は概して規模が小さく信用度が落ちるため、建設会社（施工会社）がブリッジローンとボンピーエフに対して様々な形の保証をする。 建設会社が直接施行主体になってPF貸出を受ける場合もある。

今問題になっているのは、大半がブリッジローンだ。本PFに入れば、いったん建物を建てた後、割引分譲をしてでも資金回収を推進することができる。 ところが、事業の進展ができず、ブリッジローン段階に止まっていれば満期圧迫と金融費用増加に苦しむことになる。

金融会社が本PF貸出を敬遠する理由は、不動産市場の低迷のためだ。 国土交通部によると、10月末基準で全国の売れ残り住宅数は5万8299世帯に達する。 今年ピークを記録した2月（7万5438世帯）に比べて23%ほど減少したものの、悪性物量と呼ばれる「竣工後の売れ残り」（1万224世帯）は32ヵ月ぶりに1万世帯を超えるなど増加傾向を見せた。

金融会社はここ数年間、施工会社と建設会社が非常に高い価格で土地を購入したと見ている。 不動産好況が続くと予想したのだ。 高く買い入れた土地、急騰した建設資材費、分譲不振などで事業収益性悪化が目立っているが、金融会社が積極的に貸出に乗り出すわけがない。

ブリッジローンは満期を延長すれば金利がぐんと跳ね上がる。 最近、ある事業所の延長金利は20%を超えているという。 高金利負担が長期化するほど施行会社は耐え難くなる。 満期延長に失敗すれば、事業敷地は競売や公売に移る。 地価の60%台で落札されると見れば、中順位と後順位貸出者は投資金回収ができなくなり、保証をした建設会社が貸出金を償還しなければならない。 本PF段階で施行会社が倒れたら建設会社が責任を持って建物を竣工し分譲に乗り出すこともできる。 しかし、ブリッジローンではそうすることもできない。

一般的に不動産市場が良い時は、本来のPFに移るのに3〜6ヶ月程度がかかる。 ところが信用評価会社によると、最近1年間ブリッジローンから本PFローンに転換できた事例を探すのが難しい。 ナイス信用評価金融評価本部のイ・ヒョクジュン本部長は「高金利状況が長期化すればブリッジローン30兆ウォンの中で30~50%は損失につながるだろう」と見通した。
（引用ここまで）

　韓国の不動産不況はだいぶやばいところまで来ています。
　どのくらいやばいかというと、不動産価格の下落が原因で世帯平均資産が下落するくらいのやばさ。

不動産価格下落に世帯平均資産初の減少・・・「平均5億2727万ウォン」（ハンギョンビジネス・朝鮮語）

　2012年に統計を取りはじめてから、減少ははじめてのことだそうですよ。
　韓国人にとっては資産は増えるものだったのですね。いわんや不動産をや。
　下落幅は3.7%。平均値としては少ないように見えますが、絶対額としては相当にきついものになってそうです。
　ちなみに「居住準拠の資産」の項目単独では10%下落。きっつ。

　何度か、「韓国は現在、かなりの不況下にある」との話をしてきました。
　感覚ではおそらく楽韓Webがスタートして以来、最悪の不況下にあります。


　その最大の原因となるのが、やっぱり不動産。
　そして、もはやプロジェクトファイナンスの前段階であるブリッジローンから、本プロジェクトファイナンスに移行することができずに、土地が塩漬けになっているとのこと。
　解説が必要か。

　まず「プロジェクトファイナンス」は不動産開発そのものを担保としてお金を借りる制度。実質無担保なので金利は低くはありません。
　その前段階として存在するのがブリッジローン。このブリッジローンの融資で、施主となる企業が土地を買うわけです。
　このブリッジローンの金利がかなり高い。まだなにもできていないのに「土地だけ買います」って無担保で借りるわけですから、金利が低いわけがない。プロジェクトファイナンスよりも金利が高いことが一般的です。

　土地を買うことができたら、ようやくプロジェクトファイナンスの査定が開始されて、その土地にどのような規模のマンションが建てられるのかが吟味されて資金が融資されます。
　この時、ブリッジローン返済（土地購入資金）のための資金も融資されて、高金利のブリッジローンから解放される……との構造になっているのですね。
　前述したように実質無担保は変わらないので、プロジェクトファイナンスの金利も低くはないのですが。

　これまで、韓国では基本的に不動産は右肩上がりで上がってきたのですよ。
　1964年から2013年の50年間でなんと地価は3000倍。
　コメが50倍、油が77倍になる間に3000倍ですからね（はい、対魔忍ネタを思い出した人アウトー）。
　ましてや、ムン・ジェイン政権下の5年間で、ソウルの不動産価格は2倍にまで上昇している。
　じゃあ、それがこの先も続くと思う人が多いでしょうよ。

　それが、この1年で「ブリッジローンからプロジェクトファイナンスに移行できた例がない」……と。
　高金利のまま土地をガチホールドのまま。
　もはや土地を売ってもかつての価格では売れないし、同価格で売れたとしても金利分丸損。
　終わりだよ、この国。

　ガチでFRBが政策金利を下げるのが先か、不動産爆弾が炸裂するのが先か。完全にチキンゲームとなってまいりました。
　本来ならFRB関係ないのに（笑）。

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方背洞の黄身の土地も工事中断··· 廃業建設会社551社、17年ぶりに最多（東亞日報・朝鮮語）

今月18日午後4時頃、ソウル瑞草区方背洞（ソチョグ·パンベドン）の「方背シンイルハッピーツリー」住商複合工事現場。 地下鉄4・7号線の梨水駅から2分の距離にある駅勢圏の適当な土地で、いつでも骨組み工事で生コントラックが休む暇もなく出入りしなければならないが、この日の現場は静かだった。 鍵で堅く閉ざされた主出入口の鉄門の隙間にはほこりが積もった通信会社の料金明細書がぎっしりと差し込まれていた。 建てた建物の真ん中に数ヵ月間放置されたタワークレーンだけがぽつんと立っている。

ここの現場が止まったのは今年6月、施工能力評価順位113位のシンイルが昨年法定管理を申請してからだ。 当時、工程45%からオールストップされ、施行会社までプロジェクトファイナンス(PF)貸出延長に失敗し1195平米(約362坪)規模の土地と工事中の建物が公売で出てきた。 ソウルの真ん中にある「ダブル駅勢圏」の土地なのに公売価格が6回流札され、価格は617億ウォンから364億ウォンに半分になった。 公売担当者は「以前だったら競争が激しかったはずなのに入札参加者がただ1人もいなかった」と話した。

建設業界の資金圧迫が深刻化し、建設会社が相次いで倒産しかねないという危機感が広がっている。 今年に入って総合建設会社の廃業が急増し、17年ぶりに最大値を記録したうえ、法定管理に入る建設会社も増えていることが分かった。 このままでは不動産PF発危機が韓国経済の雷管になりかねないという懸念が出ている。

19日、国土交通部建設産業知識情報システムによると、今年全国で廃業した総合建設会社は計551社で、前年（327社）比約1.7倍急増した。 これは06年（557ヵ所）以来17年ぶりの最大値だ。 今年上半期（1〜6月）112社だった地方建設会社の廃業が、今年下半期に入って189社に増えるなど、地方を中心に廃業した企業が急増した。

資金難に陥り、法廷管理に入る会社も続々と出ている。 施工能力評価908位の光州のヘグァン建設は満期になった手形を防ぐことができず、今月13日に不渡り処理され、今月1日には285位の慶尚南道昌原（キョンサンナムド·チャンウォン）のナムミョン建設が不渡りを出した。

施工会社の資金圧迫はますます深刻化している。 京畿道烏山市（キョンギド·オサンシ）一帯で約2600戸規模の大団地マンションを建設しようとする施工会社は最近、ブリッジローンの延長で頭を悩ませている。 すでに毎年200億ウォンずつ利子を負担しているが、最近金融機関が貸出延長単位を1年から3ヵ月に減らし、発生した利子を先に払うことを要求してきたためだ。

不動産PFは敷地購入と許認可に必要な初期資金を調達するブリッジローンと分譲と着工に入る資金を調達する本PFに分けられる。 ブリッジローンは事業初期の不確実性が高く金利が高く、主に証券会社など第2金融圏で融資する。 ところが、市場状況が悪化し、このブリッジローンの延長が容易ではないうえ、本PFにも適時に転換できずにいるのだ。

施工会社が資金調達に困難を経験し、公売が増えている。 信託会社の土地売却公売が急増したということは、それだけ不動産開発事業の途中、貸出延長や償還に失敗した施行会社が増えたという意味だ。 韓国資産管理公社オンビッドシステムによると、今年に入ってこの日まで改札が行われた信託会社の土地（敷地）売却公売件数は3346件と集計された。 昨年1年間行われた公売件数（1418件）比2倍以上に増加した。

特に、このように渡された公売のうち、今年の落札件数は46件で、全体の1.4%に止まっている。 金融会社が一部でも貸出金を回収するためには公売が早く進行されなければならないが、市場環境があまりにも悪く自救策と言える公売までまともに作動せず資産売却もできない状況だ。

資金調達が難しくなった施工会社が手を挙げ、保証に立った建設会社がPF貸出を抱え込み、資金難が転移している。 HDC現代産業開発は今月15日、995億ウォン規模の京畿道安城市加油地区物流センターPF貸出を引き受けることになった。 施工会社が貸主団に返済できなかったPF貸出金額の責任竣工を約束したHDC現代産業開発が代わりに抱え込むのだ。
（引用ここまで）

　ソウルの高級住宅街とされる江南を構成する区のひとつ、瑞草区で地下鉄4号線と7号線が交差する梨水駅から徒歩2分のマンション。
　本来であれば「黄身の土地」（近隣にスーパー等が揃っており、交通の便のいい土地のこと）として競って開発が行われそうな物件なのですが。
　工事中止になり、土地と工事中の建物がひっくるめて公売にかけられたそうです。
　その理由は施行企業がプロジェクトファイナンスの貸出延長に失敗して手元資金がなくなったため。

　まあ、これは象徴にしか過ぎないってところですかね。
　今年、破綻して公売に廻された物件は3346件。去年が1418件だったそうですから2.4倍ほど。
　去年は4.0%はあった落札が、今年は1.4%に過ぎない。
　……詰んでない？


　PFが破綻し、不良債権が銀行の手元に残り続ける状況が続くといままで以上に貸し渋り、貸し剥がしが起こりえます。
　お金が流れない、停滞状況になるのですね。
　これこそがまさに90年代前半に起きたバブル崩壊の大きな要因であり、中国で現在起きていることでもあるわけですが。
　いまのところは金融機関そのものには「見た目」波及せずに済んでいます。

　記事によると地方を中心に中小建設企業の破綻が増え続けている……と。
　まあ、構造として地方から、そして中小から倒れるのは原則ですね。手元資金に余裕がないところから倒れていく。
　少しずつ大きくなる、そして中央に近づいていくドミノ板のようなもので。

　どこかで重量のある建設企業なり、金融機関なりが支えることができればいいのですが。
　支えられなかったら……。



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テヨン建設ワークアウト説……建設業界、PF発危機の高まり（韓国経済新聞・朝鮮語）

中堅建設会社のテヨン建設が流動性悪化説に包まれた。 不動産プロジェクトファイナンス(PF)による建設業界の危機感が高まっている。

17日不動産業界によればテヨン建設が9月「流動性危機」噂に続き最近「ワークアウト説」に包まれた。 原因は不動産PF偶発債務のためだ。 ナイス信用評価が6日発表した2024年産業展望報告書によると、9月末基準でテヨン建設のPF偶発債務は3兆4800億ウォンだ。
報告書はテヨン建設に対して「偶発債務が自己資本対比3.7倍水準で過重だ」として「満期期日は比較的分散しているが、未着工現場の地方所在比重が高い点を勘案すれば事業不確実性が高い水準」と評価した。
テヨングループのユン·セヨン創業会長が一線に復帰し、グループ内の物流事業会社であるテヨンインダストリーの売却を通じて資金確保に乗り出した点も危機状況だという点を裏付ける。
ただしテヨン建設関係者は「国家が保証する社会間接資本(SOC)PF1兆ウォンと分譲が75%以上完了し金融圏が安定的に見るPF1兆ウォンなど2兆ウォンを除いた残りのPFは2兆5000億ウォン水準」と説明した。

テヨン建設だけでなくロッテ建設、コーロングローバルなどもPF偶発債務による危機の可能性が提起されている。 ナイス信用評価は9月末、ロッテ建設の施行会社に対するPF偶発債務を4兆9700億ウォンと推算し「自己資本に備えて過度な水準」とし「全体PF保証事業場の中で未着工現場が占める比重が高い点は分譲景気低迷局面の高い不確実性状況で財務危険を拡大する要因として作用している」と見た。

コーロングローバルもPF偶発債務リスクがあるという評価を受けている。 韓国企業評価は同じ報告書でコーロングローバルに対して「(8月末基準)未着工PF偶発債務規模が6121億ウォンに達し、保有現金性資産は2377億ウォンに過ぎずPFリスクが現実化する場合、自主現金を通じた対応が難しい可能性がある」と指摘した。
PF偶発債務リスクが相対的に少なくとも財務不確実性に対する懸念が出ている企業も多数だ。 高金利の中で住宅買収心理が下落転換し、分譲景気の低迷が当分続くものと予想されるという点で、これら企業の財務負担が大きくなるという観測が出ている。

韓国信用評価によると、9月末基準で自主有効等級を保有した建設会社の中でPF保証が存在する16社のPF保証額は計28兆3000億ウォンだ。 これら企業の合算PF保証は2017~2018年14兆8000億ウォン、2019年15兆6000億ウォン、2020年16兆1000億ウォン、2021年21兆9000億ウォン、2022年26兆1000億ウォンで2020年以後速い速度で増えている。 （中略）

不動産市場が好況の時は問題ない。 問題は不況の局面である。 施工会社が不渡りを出した場合、PF貸出を保証した施工会社が債務を抱え込むことになる。 これを「不動産PF偶発債務」という。 現在は借金ではないが、今後特定要件を満たせば債務になる可能性があるという意味だ。

不動産PF規模は低金利と開発需要などで最近急増した。 金融監督院によると、不動産PF貸出残高は今年9月末基準で134兆3000億ウォンだ。 不動産PF規模は2020年末92兆5000億ウォンだったが、2021年末112兆9000億ウォンなどで毎年大幅に増えた。
（引用ここまで）

　韓国の中堅建設企業であるテヨン建設にプロジェクトファイナンスによる流動性危機、および偶発性債務が生じる可能性が高くなってきたとの報道。
　当該企業は下請企業に対して現金で約束していた支払いを行わず、手形での決済を行ったとのこと。
　そして最近では手形すら発行されていないとの話です。

テヨン建設の資金源はなくなったのか···下請けに約束した現金の代わりに「手形」を渡した（ニュース1・朝鮮語）

　下請は「潰れる前に……」とばかりに手形を売り払い、割合の少なくなった現金を買い取り業者から受け取っているとの状況。
　このパターン、かなりやばい。もうすでに手元の現金が枯渇しているのは間違いないですね。

　テヨン建設は韓国の建設企業の中では15位前後にランクする「ザ・中堅」
　なんでも首都圏よりも地方に強いとのことですが。


　ソウルの不動産価格が下落している中、地方はそれ以上に下落しています。
　そんな中、不動産開発を旧来の手法で行うのは危険が伴います。
　分譲価格が建設中に下落する可能性もあるわけで、建設しても赤字になる可能性が高いのですね。

　ですが、こうした中堅企業は「建設し続け、売り続ける」自転車操業でしか生きのこれない。
　止まったら死ぬマグロのような生き方しかできないのです。
　その中堅企業が流動性危機を抱えた……とされる。
　いわゆる「不動産開発そのものを担保とするプロジェクトファイナンス」が失敗し、回収不可能になりつつある。
　作っても作るそばから不良債権になりつつあるわけです。

　記事中に挙げられているもうひとつの企業であるコーロングローバルも、テヨン建設と同じような中堅企業ですね。
　このあたりがコロコロしはじめると、まさに「終わりのはじまり」。
　ゴジラ-1.0で深海魚が打ち上がったくらいのフェーズです。

　この状況に陥ったのは金利が高すぎるのが原因だとされていますが。
　アメリカの政策金利は来年中頃までは落ちないでしょうし、利下げ幅も利下げ回数も期待できるほどではないでしょう。
　韓国の政策金利はアメリカの金利と同調させるしかない状況下で、さてどうなることやら。
　中堅企業がひとつふたつ落ちるくらいで終わればいいですね？

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「魂までかき集めて買った家を売り払った」···結局崩れた「青年家長」（マネートゥデイ・朝鮮語）

8日、統計庁が最近発表した「家計金融福祉調査」によると、今年3月末基準で39歳以下の世帯主の平均資産保有額は3億3615万ウォンで、前年（3億6333万ウォン）比7.5%減少した。 このうち30代世帯主の平均資産は3億8617万ウォンだ。 前年（4億1246万ウォン）比6.4%減少した。
39歳以下・30代世帯主の資産は全体世帯主平均(5億2727万ウォン)に大きく及ばない。 にもかかわらず、この1年間の資産減少幅は全体世帯主平均（-3.7%）を大幅に上回った。

資産類型別に39歳以下の世帯主資産を見ると、実物資産が昨年2億3844万ウォンから今年2億267万ウォンへと15%減少した。
特に不動産資産が大幅に減少した。 昨年の2億1927万ウォンから今年は1億8001万ウォンへと17.9%減少した。 特に居住住宅の不動産資産が1億5648万ウォンから1億2518万ウォンに20%減った。
一方、金融資産は1億2489万ウォンから1億3347万ウォンへと6.9%増えた。

30代世帯主も状況は同じだ。 実物資産は2億7732万ウォンから今年は2億4045万ウォンへと13.3%減少した。 不動産資産は2億5549万ウォンから2億1494万ウォンへと15.9%減少した。 居住住宅資産は1億8237万ウォンから1億4922万ウォンへと18.2%減少した。
金融資産は昨年の1億3514万ウォンから今年は1億4572万ウォンへと7.8%増えた。 （中略）

相次ぐ金利引き上げにともなう流動性減少で不動産取引は萎縮、住宅価格は下方修正された。 さらに、一部の借主は昨年から貸出利子費用の負担を感じながら不動産資産などを処分したものと分析される。

実際、統計庁の住宅所有統計によると、青年層の住宅所有者数が大幅に減少した。 昨年11月基準の住宅所有者を見ると、20代と30代の減少が目立った。
30代の住宅所有者数は154万1000人で、前年（164万7000人）より10万6000人減少した。 30歳未満の住宅所有者は27万4000人で、前年（29万1000人）より1万7000人減った。
（引用ここまで）

　韓国で30代以下の資産が減少している、との統計が出てきました。
　不動産資産の減少幅がえぐい。

　「2億1927万ウォンから今年は1億8001万ウォンへと17.9%減少」
　「特に居住住宅の不動産資産が1億5648万ウォンから1億2518万ウォンに20%減った」
（引用ここまで）

　平均資産でこれだけ減ってるってことですからね。
　実際、所有していた人のどれだけが諦めたのやら……と思ったらそれも書いてたありました。

30代の住宅所有者数は154万1000人で、前年（164万7000人）より10万6000人減少した。 30歳未満の住宅所有者は27万4000人で、前年（29万1000人）より1万7000人減った。
（引用ここまで）

　しかもこれ、2022年の3月と今年の3月を比較したデータですからね。
　2022年の3月における政策金利は1.25%
　そこから1年かけて今年の2月には3.5%。


　3.5%になってから1ヶ月だけでこの状況が訪れているわけで。
　そこから1年経過した来年はどうなっていることやら。

　ちなみに「居住住宅」とありますが、それ以外は住まずに投機用にしたというわけではなく。
　マンションとかヴィラと呼ばれる「法的に居住用」とされているものが「居住用住宅」であるというだけ。
　それ以外のオフィステルや生活型宿泊施設（生宿＝セイスク）も不動産として買われています。

　そうしたマンション等に手が出ない人々はこうした不動産でも「高騰するはず」として買ったわけですね。
　で、政策金利が3.5%に届くか届かないかの時点で30代以下の12万3000人が不動産を売り払い、資産が17.9%減少したと。

　「史上最低の政策金利」が続くと思ったのでしょうね。
　そんなわけないのにな。1ドル150円の円安が永遠に続かないのと同じですよ。
　政策金利が3.5%になり、そのまま据え置かれてきた今年はどうなったかですね。
　恐ろしい数字になっていそうですが。よくバブル弾けないもんだなぁ……。

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韓国、家計の債務返済率が連続過去最高値…所得を借金返済につぎ込むことに（ハンギョレ）

韓国家計の所得に占める債務返済額の比率が再び史上最高値を記録し、3年6カ月にわたり上昇傾向を続けていることが分かった。

　6日、国際決済銀行（BIS）がホームページに公開した主要国の家計部門の平均債務返済率（DSR）によれば、韓国は今年第2四半期末基準で14.2％と集計された。これは直前四半期より0.1ポイント、1年前と比べると1ポイント高い数値で、史上最高値記録を塗り替えた。韓国家計のDSRは、2020年第3四半期（12.3％）に最高値を記録した後、今年第2四半期まで休みなく上昇傾向を続けている。

　家計DSRは家計が1年間に支出しなければならない債務の元金と利子費用を年間所得で割って計算した百分率で、この比率が高いほど稼ぐ所得に比べて借金の返済負担が大きいことを意味する。今年第2四半期基準で韓国家計のDSRは、調査対象17カ国の平均値（9.9％）を4.3ポイント上回り、オーストラリア（17.9％）、ノルウェー（17.7％）、カナダ（14.4％）に次いで4番目だ。米国（7.7％）、日本（7.4％）、ドイツ（5.2％）、フランス（6.3％）など主要国と比べると2倍前後高い。特に2020年第1四半期以降、14四半期連続でこの割合が高くなった国は韓国だけだ。同じ期間にデンマーク（13.8％→12.7％）、オランダ（14.6％→12.4％）、英国（9.2％→8.5％）、スペイン（5.9％→5.7％）などは比率が低くなり、「負債縮小」（デレバレッジング）が行われたと分析された。 （中略）

韓国銀行が四半期別国民所得と家計信用統計に加え、独自の家計負債データベース（約100万世帯）を基に推定した、融資保有世帯の平均DSRは第2四半期末現在で39.8％に達する。
（引用ここまで）

　借金のあるなし関係なく、すべての世帯を含めた統計で韓国人は所得の14.2%を借金返済に使用しているとのこと。
　そして融資保有世帯では39.8％を返済に廻している……と。
　……えーっと、収入の約40％を返済に廻している。
　（頭の中でシミュレーション中）
　そりゃ食べるものがインスタントラーメンだけになるわな。

韓国の狂乱不動産に踊らされてマンションを買った30代「利上げがきつくてローン支払後はインスタントラーメンしか食べられない……」と嘆く……なお、まだ金利は上昇する模様（楽韓Web過去エントリ）

　このエントリでピックアップしたニュースに出てくる男性はまだ「自分で住むためのマンション」だったので、おそらくは元利双方を支払っているのでしょう。
　記事ではだいぶ諦観の境地に至ってて「買った時から1億ウォン下落しているけどなんとかして払っていく」と語っていました。


　そうでない投機目的のヨンクル族の場合はさらに悲惨で。
　利息だけの返済を選択して、満期になったらすべての元本を支払うという「満期一時返済方式」を選択しているのは53.7%に及びます。
　これほどまでに利息を払っているのに、マンション本体については1ミリの所有権もないっていう。
　かつ、変動金利を選択しているのが78.4％。

　この世に顕現した地獄かな。

　結果、20〜30代は可処分所得のほとんどを返済に廻す状況になっていると。
　なお、消費者物価指数は8月からこっち、前年同期比で3.4%→3.7%→3.8％→3.3%。
　インフレが収まったとは言いがたい状況。
　またFRBもしばらくは利下げには向かわないとの方向性を明らかにしています。
　韓国銀行も12月初頭に金利据え置きを決定しています。
　利下げに向かうとしても来年半ば以降、かつ最小限度から……って感じですね。

　本当にFRBの利下げが先か、韓国の不動産バブル崩壊完了が先かって勝負になってきました。いや、これはきつい。

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「10億を超えていたマンションが半分になった」···江北の家主たち「ショック」（韓国経済新聞・朝鮮語）

不動産景気の下方圧力が強くなり、ソウル江北地域のマンションの間で下落取引が続いている。 特に、ソウル江北でも光化門と接近性が高かった城北区では、高点対比半額水準の下落取引が続いている。 現場では10億ウォンを越えた相場が5~6億ウォン水準まで下がると、しばらく売り物を集めようという集団行動も出てきている。

5日、国土交通部の実取引価格公開システムによると、ソウル城北区普門洞6街普門パークビューザイ専用59平米は最近6億1500万ウォンで仲介取引された。同じ大きさは先月8億6500万ウォンで取り引きされたが、1ヶ月も経たないうちに2億5000万ウォンが下落したわけだ。 2021年9月の最高値（11億ウォン）と比べると、半分の水準だ。

団地は2017年に竣工した1186世帯規模で、城北区内でも「準新築」と呼ばれるところだ。 不動産価格が急騰した2021〜2022年には中小型世帯の価格が10億ウォンを越え追加価格上昇に対する期待感が大きかったが、最近景気下落により毎月実取引価格が下落する姿だ。

事情は同じ城北区内の他の団地も似ている。 貞陵洞貞陵風林アイワンの場合、最近専用59平米が4億5700万ウォンで仲介取引された。 昨年3月までは同じ大きさが6億8500万ウォンで取り引きされたが、着実に実取引価格が低くなり最高値対比で70%台が崩れた。 1971世帯大団地で、同じ団地専用114平米もやはり7億ウォン以下の売り物が出てきて価格下落傾向が続いている。 城北区のある公認仲介事務所関係者は「大型坪型も6億5000万ウォンまで取引価格が低くなったところ」とし「最近は価格下落幅があまりにも大きくなったために集団で売り物を回収したりもする状況」と説明した。
（引用ここまで）

　先日、「マンションが競売にかけられるようになってきた」とのニュースをお伝えしました。

韓国経済：「家が売れない、もうダメだ」と「魂までかき集めて不動産投資する人々」が次々白旗、競売に出されるマンションが急増（楽韓Web過去エントリ）

　その際に「競売にかけられる以前に売られている（売買が成立している）マンションが多数あるはずだ」と書きました。
　というわけで、そんなマンション価格下落の関連ニュース。

　記事にある城北には高級住宅街もあるのですが、じゃあそれ以外の地区も高級住宅街かというとそういったわけもなく。
　大学の多い閑静な住宅街、といったイメージの地域ですかね。


　で、そんな場所でさくっと59平米のマンション価格が半額になったと。
　最高値だったのは2021年9月。ムン・ジェイン政権時代の終わり頃。そりゃ高くもなったでしょうね。
　この高騰にあてられて、無理をしてマンションを買ったことがいまになって徒になっていると。

　以前にもちらっと話しましたが、韓国では84平米以上のマンションが人気です。
　所有している不動産はイコールでステータスですからね。
　59平米の小型のマンションは「ステータスにならない」とまでは言えないものの、まあ気の引ける部分がある。
　そうした「比較的不人気」の物件は価格も下がりやすいわけです。

　まあ、その一方で114平米のマンションも30％以上下落しています。
　下落基調そのものは変わらないものの、下落幅は抑えられていると。
　逆に高騰時には上がりやすいわけです。

　韓国ではマンション選びの時にはそうした専有面積がどれだけなのか、といった部分も考慮する必要があるわけです。
　住むわけじゃなくて投機用ですからね。
　東京のマンションでもそうした部分はなくはないですが、韓国ほどにはひどくはないかな。さすがに。

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7連続金利凍結に一息ついたヨンクル族··· 利子の苦痛は減るだろうか（マネーS・朝鮮語）

韓国銀行金融通貨委員会が基準金利を3.50%で7回連続凍結した。 韓銀の金通委は今年最後の基準金利決定で緊縮通貨の長期化を示唆した中で、家計貸出の平均金利は8ヵ月ぶりに5%を突破した。 第2金融圏は貯蓄銀行の延滞率が6%台まで上がり、健全性への懸念が高まっている。 韓銀の通貨政策ジレンマの中で緊縮基調にともなう金融会社の健全性下落、庶民の利子負担憂慮が高まっている。

韓国銀行金融通貨委員会が基準金利を3.50%に7回連続凍結し、「ヨンクル族」が一息つくことになった。

米国の金利引き下げの期待と相まって、市場金利の下落が予想され、貸出者の利子負担も多少緩和するものとみられる。 ただ、当分の間、高金利基調が長期化するものと見られ、依然として利子負担は高い水準を持続するものと観測される。 （中略）

金融界では韓銀の金利引き上げが事実上終了し、来年第3四半期の金利引き下げが始まるだろうという観測が優勢だ。

高い利子負担に耐えている借り手たちは安心するようになった。 韓銀によると、9月末基準の家計貸出残高は1759兆1000億ウォンに達する。 6月末に比べて11兆7000億ウォン増えた水準だ。

米国連邦準備制度(連準·Fed)の緊縮基調も事実上終了したという期待が広がり、今後の金利引き下げ期待感は大きくなっている。 （中略）

銀行債金利がこのような水準を継続する場合、貸出者の利子負担は以前より多少減るものと見られる。 特に、米連邦準備制度理事会が来年第2四半期頃に基準金利引き下げを始めれば、貸出者は金利引き下げ効果が見られる見通しだ。

ただ、大幅な金利引き下げを体感するのは容易ではないというのが金融界の衆論だ。

先月、韓国銀行の金通委では「高金利が長期化する可能性がある」という展望がより一層深まった。 11月の韓銀金通委通貨政策方向議決文では「物価上昇率が目標水準(2%)に収斂するという確信が持てるまで通貨緊縮基調を十分に長期間持続する」という字句が目立ったが、当初使われていた「相当期間維持」という表現が「十分に長期間持続」に変更された。

変動型住宅担保貸出金利を算定する際に準拠となるCOFIXも10月基準で3.97%で、今年最高値を更新した。 高金利預金の満期が到来し、これを再誘致するために定期預金金利も引き上げたためだ。

これに加え、金融当局が家計貸出を管理するよう要請したことで、銀行が貸出の敷居を高めるのも大幅な金利引き下げを期待するのは難しいものと分析される。 各銀行は限度を減らし審査を強化する方式で家計貸出管理に入った状態だ。
（引用ここまで）

　韓国銀行の金融通貨委員会が12月も政策金利を据え置き。今年の金通委はすべての会合で金利据え置きを決定。
　来年には金利引き下げも期待されるのではないかとして、魂までかき集めて不動産に投資した人々が一息ついている、とのニュース。
　ほんの少しではあるものの、変動金利も下がったそうです。

　アメリカのFOMCは12月12〜13日。こちらでも金利据え置きが予想されています。
　まあ、ほぼ間違いなく据え置き。
　FRBの金利引き下げも視野に入ってきてアメリカ市場も全般的に株高になってきています。
　ただ、まだ恐る恐るといった感じでリスクの少ない大型株が選好されていますけどね。


　さて、韓国では資産のほぼすべてが不動産、個人資産の7割ほどが不動産であるとされています。リタイアした人々の資産では9割が不動産。
　かつ、支払中の人々は「利息だけを支払っている（元本が減っていない）」のが過半数（53.7%）。この数字については下記エントリを参照してください。

韓国識者「ユン政権は経済政策を失敗している。なぜあそこで不動産融資の緩和をしたのだ。スタグフレーションの懸念すらある」（楽韓Web過去エントリ）

　なぜそのようにしているかというと、「利息だけ払っていて、不動産が高騰したら売り払う」のが彼らの目論見だからです。
　ですが、現状では不動産価格は下がりつつあり、かつ金利は高止まりしている。

　月に300万ウォンの返済をしながらも、1ウォンも元本が減っていないなんてことがあり得るのですね。
　すでに競売物件となるマンションが増えつつある、つまり韓国人が選好する「利息だけを払って、マンションが高騰したら売り払う」投機方法は崩壊しつつあるわけです。
　「競売が増えた」ということは、その背景にはすでにマンションを売り払った人々が少なからずいるわけですから。そして「買った時の不動産価格」で売り払えた人がどれだけいたか……ということでもありますね。
　アメリカの金利引き下げが早いのか、韓国の不動産価格の完全崩壊が早いのか。
　「勝負だっ！」ってところです。

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家が売れない···「もうダメだ」 崩れる「ヨンクル族」（韓国経済新聞・朝鮮語）

高金利長期化の影響で人気投資先のマンションさえ競売市場に殺到している。 全体不動産競売鑑定価格の中でマンション比重が年平均20%台から最近30%台に急騰した。 貸出を無理に受けた「魂まで集めて貸出を受けた人々」と相場差益を狙ったギャップ投資家物件が大挙競売市場に出てきたものと分析される。 専門家たちはヴィラ、商店街など他の不動産に比べて選好度の高いマンションが売買市場で消化されず競売に出されるのは不動産景気低迷を予告する危険信号だと指摘する。

1日、裁判所競売情報によれば10月競売に出てきたマンション鑑定価格は3735億ウォンと集計された。 2015年4月（3820億ウォン）以来最大規模だ。 昨年末（1422億ウォン）と比べると、わずか10ヵ月で2.6倍に増えた。

全体不動産鑑定価格（1兆1363億ウォン）のうち、マンションが占める割合は32.9%に上る。 昨年のマンション競売の割合（23.4%）比10%近く上昇した数値だ。 8月と9月にはマンションの割合が36.1%まで急騰した。 不動産景気の低迷がかなり続いていた13年4月（37.2%）以来、最も高い水準だ。

マンションの競売件数も着実に増えている。 競・公売データ業者のジジオークションによると、10月の全国マンション競売件数は2629件と集計された。 2020年11月（3593件）以来35ヵ月ぶりに最も多かった。

特に、実需要と投資需要がいずれも高い首都圏でマンション競売が続出している。 10月のソウルマンション競売は238件で、16年5月（291件）以来7年5ヵ月ぶりの最多だった。 鑑定価格は約748億ウォンだ。 9月にはソウルのマンション競売規模が858億ウォンに達した。 これも2015年6月（974億ウォン）以来最大規模だ。

首都圏のマンションが大挙競売にかけられたのは、代表的な不動産景気低迷のシグナルに挙げられる。 EH競売研究所のカン・ウンヒョン代表は「人気の高いアパートが競売市場に多く出てくるのはそれだけ取引が冷却され不動産景気が良くないという意味」と話した。 （中略）

住宅ローン金利は日増しに上昇している。 金融会社の加重平均金利によると、10月基準の変動型住宅ローン金利は4.64%で、前月比0.13%ポイント高くなった。

農協銀行のユン・スミン不動産専門委員は「首都圏貸切保証金が最近上昇しているが、絶対的な価格は2~3年前に比べて低い」として「既存保証金対比現在貸切相場が低い『逆転貸切』現象が依然として残っており当分首都圏アパート競売が継続的に増えるだろう」と見通した。
（引用ここまで）

　韓国の不動産市場に完全に黄信号が灯りました。
　マンションが競売に出される数がぐっと増えた、とのニュース。
　まだ実際に競売に出されているマンションは数百件レベルですが、その背後には高金利に苦しむ数倍、いや数十倍のヨンクル族がいるわけですよ。

　記事中には「変動型住宅ローン金利は4.64%」となっていますが、これはあくまでも都市銀行のもの。
　すでに貯蓄銀行をはじめとする第2金融圏の不動産ローンは7％前後になっています。
　ヨンクル族 ── 魂までかき集めて投資する人々が都市銀行からだけ借り入れしているとは考えにくく。
　不動産ローンの枠は全ぶつかった上で、貯蓄銀行等からも目的なしの借り入れをしていると考えられるのですよ。
　というわけで、「競売予備軍」は1000件やそこらでは効かないレベルであるはずです。


　前もちらっと話しましたけど、大暴落の前って妙な凪があるんですよ。取引が成立しないままで仮初めの価格の水準が保たれる……みたいな。

　「実を言うと韓国の不動産はもうだめです。突然こんなこと言ってごめんね。
　　でも本当です。2、3日後にものすごく赤い数字が計上されます。
　　それが終わりの合図です（略）」

　──ってところ。
　韓国でもなんとかして対応しようとして、「団地等を取り壊して再度建て直し、増えた分を売ってプラスにする」というこれまでの再開発ではなく、リフォームをやってみたりしたそうですが。
　これが全然売れないそうですわ。

2億ウォン下げても1200世帯一軒も売れなかった···厄介なリフォーム（ヘラルド経済・朝鮮語）

　新築じゃないと見向きもされない模様。
　まあ、住むわけじゃなくて投機用ですからね。そりゃそうかっていう。

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