楽韓Web

遁村住公契約率'秘密'…「悪影響与えるほどなのか」飛び交ううわさ（韓国経済新聞・朝鮮語）

ソウル江東区「遁村住公再建築(オリンピックパークフォレオン)」組合や施工事業団が1・2順位の当選者の最終契約率を公開せず、市場で様々な推測が飛び交っている。 契約率が50%を下回るという主張も出た。

28日整備業界によると、遁村住公再建築施工事業団と組合は、政党契約最終契約率を公開していない。施工事業団の関係者は「無順位成約が終わる3月まで契約率を公表しないだろう」と話した。 現行法上規制地域で民間マンションは、契約率と残りの世帯数などを公開しなくて済む。 江東区は1・3対策で規制地域から解除された。

オリンピックパークフォレオンは地下3階〜地上35階、85棟、1万2032世帯規模団地が造成される。このうち3695世帯が一般分譲に供給され、今後分譲市場の尺度となると関心を受けた。分譲受け付けを控えて「10万成約説」まで流れたが、実際の競争率は平均5.45対1で市場の期待値より低かった。

以後、正当契約を受け付けた施工事業団と組合は契約率を非公開することにした。 施工事業団は「予想よりもよく行われた。概ね肯定的」とし、占有59.84平米は70%以上という曖昧な数値を流した。 （中略）

しかし、関連業界では契約率が低迷しているために公開を憚っていると解釈する。 ある大手建設会社の関係者は「契約率の公開が義務ではないとしたが、市場の期待に応えたり、それに準ずる水準になれば公開する」とし、「知られることが分譲に悪影響を与えるほど契約率が低迷しているからではないか」と話した。 （中略）

不動産コミュニティでは、予備順番倍数を逆算して遁村住公契約率は48%台に過ぎないという主張も出た。 これについて、施工事業団は「市場に出回っている契約率は根拠がない」、「3月まで契約率非公開の方針を維持する」と話した。
（引用ここまで）

　以前から「遁村住公がどうなるかで韓国の不動産爆弾の威力が決まる」といった話をしています。
　遁村住公は1980年に立てられた公共住宅で、6000世帯ほどが入っていた「団地」でした。
　「5階建ての団地」だったものを高層マンションとして再開発して、1万2000世帯規模のものにアップグレードして再入居した世帯以外を分譲するという計画でした。だいたい5000世帯規模が新規募集されたものですね。

　で、なんでこの「遁村住公」がそこまで注目されているのかというと──

・ソウルの中心地に近い
・江南そのものではないけども高級住宅地である江南地区にほど近い
・ここまでの大規模分譲は久々

　そして、なにより成約率が70％にならないとPF（プロジェクトファイナンス。分譲計画自体を担保とする実質無担保融資）の借り換えが破綻するともされていたのです。
　「不動産爆弾の威力を決める」、というのも理解してもらえるのではないでしょうか。


　さて、ソウルの不動産は去年だけで平均20％ほど下落したとされています。
　ユン政権が矢継ぎ早に不動産投資規制緩和を出したのですが、それは遁村住公のためではないか……とされていたほど。
　ソウルの不動産の命運を握っていたわけです。

　そんな中、この大規模分譲の成約率がどうなったかというと……よく分からない。
　事業団は「予想よりもよかった」「占有59.84平米の世帯は70％成約した」とかいう曖昧な物言いしかせず、一般的には公表される全体の成約率を発表しませんでした。

　結果、こうして「想定よりも成約率が悪かったのではないか」との噂が駆け巡っているわけです。
　疑惑を払拭するには領収書出せばいいだけ……おっと間違った、成約率を出せばいいだけなのにね？
　業界からは「半分も行ってないのでは」との噂が出ています。

　3月までになんとか手当てをして、数字を整えるのではないかともされています。
　まあ、その間にもソウルの不動産価格はじわじわと失血するかのように下がり続けているわけですが。
　江南地区は一ヶ月で5.17%下落したともされていて、かなりやばそうです。

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韓国でバブル崩壊か…年収6割以上を返済に充てる人々　無理な投資・金利急上昇・“家賃ゼロ”制度で住宅ローン苦が深刻（FNNプライムオンライン）

日本では、日銀の金融政策の動向と住宅ローンの金利引き上げに注目が集まっているが、ひと足早く政策金利の引き上げに踏み切ったお隣・韓国では今、不動産価格が暴落している。
つい最近まで「不動産バブル」が続いていた韓国で今、何が起きているのか？ （中略）

韓国では、高騰する価格に刺激され、不動産は住む場所以上に「投資の対象」となった。「魂までかき集めて」、つまり「ギリギリまで借金をしてでも家を買おう」という言葉が流行するほど、収入に見合わない投資をした人が多く、価格が上がり続けた。

しかしあまりにも価格が上がりすぎたため、一般市民には買うことが難しくなった。さらに、利上げにより買うための借金がしづらくなったため、購買意欲が下がり、マンション価格の暴落が起きているのだ。
（引用ここまで）

　FNNが韓国の不動産爆弾について報道。
　ここまで楽韓Webやシンシアリーさんのところでピックアップしてきた話の総合版、といったところ。
　日本でも扱われる題材になってきたか……。
　ニュース映像もありましたので、こちらもどうぞ。



　よくチェックできているニュースになってます。
　74.2%が変動金利を選択しているっていう。7割以上、8割以下とされていましたが。具体的な数字になると恐ろしいな。
　後半のチョンセでの連続で不動産投資をし続ける、というのもよくレポートできてます。


　というかチョンセでの再投資、いわゆる「ギャップ投資」ここが導火線になると思ってるのですよ。
　以前からこの危険な投資手法については警鐘が鳴らされていたのですが。
　なにしろムン・ジェイン政権の5年間でソウルの不動産価格は2倍になったので。
　誰もそんなことをに耳を貸さなかったのです。

　数十件はざら。人によっては数百件、あるいは1000件を超えるような不動産投資をしている場合すらある。
　いや、価格が右肩上がりになっている時はよいよ？
　一回こけたら、いろいろ賃借人やらなんやら巻きこんでの大爆死。

　株でいえば2階建て3階建てをやっているようなもので。
　しかも、原資は借金。おまけにオールイン。
　おまけにこれやっているのひとりやふたりじゃないですからね？
　破裂があるとしたらここからだと思っているのですが。さて。

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「金利をやめて」当局のプレッシャーに… 定期預金「3％台」に急落（エコノミスト・朝鮮語）

都市銀行から年5%台の定期預金が消えた後、これからは年4%も見ないだろうという予想が出ている。 市場金利が安定を取り戻しているうち、金融当局が依然として銀行の受信金利引き上げ競争を自制するよう勧告しているからだ。 このような理由で、銀行顧客たちが再び定期預金を無視する姿も現れ始めた。 （中略）

昨年11月14日、KB国民銀行は'KBスターの定期預金'1年満期の基準金利を年5.01%に適用して、NH農協銀行も同じ日'NHオルウォンが預金'金利を年5.1%に適用し始めた。 以後、他の都市銀行も定期預金金利を年5%以上高めて'定期預金金利5%時代'を開いた。

しかし、その後、金利はさらに上昇せず一ヶ月ぶりに急速に下落した。 金融監督院が銀行間の金利引き上げ競争を自制するよう勧告した影響だ。 （中略）

ある都市銀行関係者は「今年、都市銀行の定期預金が3%台後半にとどまると予想される」、「5%台の預金金利が消え、融資金利も下がる可能性が高い」と説明した。
（引用ここまで）

　韓国の政策金利上昇が続いています。
　13日の韓国金融金利委員会で政策金利は0.25％P上昇が決定されて、3.5%になりました。
　普通ならそれに従って定期預金の金利が上がりそうなものですが、韓国の都市銀行では一瞬だけ5%台の金利がついただけで以降は3％台に下落しています。
　というのも、韓国政府が「可能な範囲で金利を上げないでほしい」と勧告しているからなのですね。

　政策金利を上げることでマネーサプライを下げ、インフレを抑制したいのだけども、市中金利は上げたくないのでそうした勧告を出している……とのことですが。
　それで韓国の都市銀行は商売が成り立つんでしょうかね？
　一応、最後には「不動産ローンを含めた貸出金利も落ち着くのではないか」とされていますが。
　これはもちろん、都市銀行だけの話。
　というか、都市銀行だけでも8％に到達しているのですけどね、すでに。


　もうすでに焦げつきまくってる第2金融圏、第3金融圏は20％という上限金利ではリスクが取れないとして貸し渋りがはじまっています。
　もはや原則として貸し出しをしていないレベル。
　当然、貸し剥がしもはじまっています。

　となると、第2、第3金融圏を利用するしかない「土の匙」らが困窮することになるのです。
　彼らは生活資金を借金でまかなっているからです。
　金融機関からの借金を借金で返す、韓国でいうところの「回して防ぐ」、自転車操業が破綻するのですね。

　また、ムン・ジェイン政権時代には不動産ローンに厳しい制限が課されていて、それだけでは購入資金が足りなかった「ヨンクル族（魂までかき集めて不動産を購入した人たち）」は第2、第3金融圏から追加の借金をしてまで不動産を買ったのです。
　購入した不動産が高騰することを夢見て。

　そうしたヨンクル族が高騰するローン返済額、下がり続ける不動産価格にどこまで耐えられるのか。
　これまでの「回して防ぐ」こともできなくなり、都市銀行の変動金期だけでも8％。
　返済金額は月に300万ウォンを超えるともされています。
　ユン政権がなにか魔法のような手段で不動産価格を支えることができれば、切り抜けることもできるでしょうけどね……。

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住宅ローンの変動金利の8％を突破したが… 「しばらく上昇が続く」（ニュース1・朝鮮語）

新年になって不動産ローン変動金利が年8%台を超えて借主たちのため息が深まっている。今年の金融圏の話題がリスク管理であるだけに、一部の銀行が不確実性に対する費用を融資金利に反映している。今後、韓国銀行の基準金利引き上げが予定されているうえ、銀行がリスク管理に乗り出す可能性が高く、不動産ローン金利の上昇傾向が続くという観測が出ている。

５日の金融圏によると、ＫＢ国民・新韓・ハナ・ウリなど４大市中銀行の前日基準変動型住宅担保ローン金利は５．２１～８．１１％だ。昨年末（２９日、７．７２％）と比較して上段が０．３９％ポイント（ｐ）上がって８％を超えたのだ。

主要市中銀行の変動型貸出主談台商品金利が８％を超えたのは２０２１年から始まった金利引き上げ以来初めてだ。

固定型不動産ローン金利も昨年末と比較して上・下段がいずれも上昇した。昨年末の４大市中銀行（ＫＢ国民・新韓・ハナ・ウリ）の固定型駐屯台金利は４．６２～６．２２％だったが、前日基準で４．７６～６．５３％に上がった。

これらの銀行の不動産ローン金利が急激に上昇した理由は、韓国銀行が一部の不動産ローン商品の金利を引き上げたためだ。 （中略）

韓国銀行の関係者は「市場のボラティリティが増すにつれて大きくなる状況で、不動産ローンのように長期融資の場合、将来の不確実性に対する費用が一部反映され、金利が上昇した」と説明した。
銀行の立場では景気鈍化税を考慮して、借主の未来返済能力を保守的に見るしかないということだ。他の銀行もこれに参加する可能性が提起される。
（引用ここまで）

　韓国の不動産ローンの金利が8％を突破。
　ただ、銀行筋は「この金利が適用される顧客は少ない」としています。
　……まあ、問題があるとしたらこの後も金利上昇はあるということと、不動産ローンはこうした都市銀行だけがやっているわけではない、ということくらいですかね。

　都市銀行、韓国でいうところの第1金融圏で借りられる人だけではない。
　都市銀行から借り入れができるのは大手企業所属の会社員か公務員くらいなものです。

　貯蓄銀行などの第2金融圏、いわゆるノンバンクでも不動産ローンはやってまして。
　当然のことではありますが、こちらのローンは信用が低い人々が利用しています。
　で、当然ではありますがリスクのある分だけ適用される金利も高いのです。



　すでに去年の中頃に「不動産ローン（変動金利）が7％を超えたら支払いが300万ウォンを超えてしまう」とされていましたし、不動産ローン以外の融資を受けている男性は「ローンを払ったらインスタントラーメンしか食べられない」と話してましたね。

　そうした未来が到達したわけです。
　しかも、この金利になったのは「政策金利が上昇したから」ではなく。
　貸し出しに対するリスクが上昇したから、との判断で上昇しているのです。
　さらに今月13日には金融金利委員会が開催され、0.25％の利上げが予測されています。
　控えめに言って「ここからが本当の地獄だ……」ってヤツ。

　これまで韓国の内需は「不動産価格が右肩上がりに上昇していく」ことを前提として組み立てられていました。
　「保証金を預ければ家賃なしで住める」チョンセ制度なんてその最たるものでした。
　その保証金で新たに家を買って、また貸し出して保証金を得て、また家を買って……なんていうギャップ投資もそうした前提があってこそ通用するものでした。
　それらすべてが轟音を立てながら崩壊しつつあるのです。

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韓国で高まる不動産発金融危機…ノンバンクの不動産プロジェクト融資が初の100兆ウォン超え（朝鮮日報）

韓国で不動産景気が停滞する中、貯蓄銀行、証券会社などノンバンクによる不動産プロジェクト融資の規模が100兆ウォンの大台を超え、金融市場のリスク要因として指摘されている。 （中略）

　韓国銀行によると、昨年第3四半期の金融機関による不動産プロジェクト融資の貸付残高は140兆6000億ウォン（約14兆5000億円）で、銀行が30兆8000億ウォン、保険会社、証券会社、貯蓄銀行などノンバンクが109兆8000億ウォンをそれぞれ占めた。ノンバンクによる貸出残高が100兆ウォンを超えたのは初めてだ。内訳は保険会社44兆6000億ウォン、ベンチャーキャピタル27兆2000億ウォン、証券会社27兆4000億ウォン、貯蓄銀行10兆6000億ウォンとなっている。

　10年前の2012年、ノンバンクによる不動産プロジェクト融資は12兆7000億ウォンだったが、不動産景気が回復し始めた15年（約32兆ウォン）ごろから急増。17年（約48兆ウォン）、18年（約73兆ウォン）、21年（約99兆ウォン）と増え続け、昨年はついに100兆ウォンを超えた。コロナ前後に金利が過去最低水準に低下した影響が大きかった。

　韓銀は「不動産プロジェクト融資の貸出規模が急激に膨らみ、不動産景気の冷え込みで売れ残りが続出すれば、融資回収が難しくなりかねない」と警告した。韓銀関係者は「銀行が比較的安全なマンション事業に融資を行うのと異なり、ノンバンクは住居兼商業施設や商業ビルへの融資が多い」と指摘する。不動産プロジェクト融資のうち、マンション事業の割合が銀行が66.6％に達するのに対し、証券会社は21.6％、貯蓄銀行は15.1％にとどまる。昨年以降、建設資材価格が急騰したことも融資を受けた開発業者を窮地に追い込んでいるもようだ。

　既にノンバンクでは不動産プロジェクト融資の延滞が急増している。昨年第3四半期現在で不動産プロジェクト融資の不良債権比率（3カ月以上の延滞債権）は、証券会社で11.4％に達する。貯蓄銀行は2.4%、ベンチャーキャピタルは0.9％、保険会社は0.5％だ。銀行による不動産プロジェクト融資の不良債権比率が0.1％にすぎないのと比較すれば、既に警告ランプが点灯した。貯蓄銀行による不動産プロジェクト融資の不良債権比率は21年末に1.2％だったが、昨年は1.3％（第1四半期）、1.8％（第2四半期）、2.4％（第3四半期）と急速に高まっている。
（引用ここまで）

　うっわ……。
　見る人が見れば吐き気を催すほどのひどさ。
　ここでいう「不動産プロジェクト融資」は、うちやシンシアリーさんのところでさかんに「やばいよやばいよ」って言い続けてるプロジェクトファイナンス、PFのこと。
　不動産開発事業（プロジェクト）そのものを担保にする、つまり実質的には無担保で不動産開発資金を融資するものです。
　そしてノンバンク、いわゆる第2金融圏のプロジェクトファイナンス残高が100兆ウォンを突破したというニュース。

　先日もお伝えしたように都市銀行はプロジェクトファイナンスからほぼ撤退しています。
　リスクの高さを許容する貯蓄銀行や証券会社などが主な融資元となっています。
　ところが、もはや20％という上限金利ではやってられないということで第2金融圏からもプロジェクトファイナンスを忌避する動きが出ている……と。

　で、そのプロジェクトファイナンスでいま注目されているのが遁村住公というマンションの再開発事業。


　50年前に作られた遁村住公という分譲マンションが再開発され、5000戸が供給されることになったのです。
　その分譲が先月から行われていて、これがもう低調も低調。

今年の住宅価格、20%以上下落したら「マイナス成長」危機…不動産PF不良「最大の雷管」（朝鮮BIZ・朝鮮語）

市場の視線は遁村住公、主管社のKB証券と韓国投資証券の借り換え満了日の1月19日に注がれている。 先立って、遁村住公PFの借り換えは、主管社を変えるなど、難航する満期直前の発行に成功した。 再建築事業の成功を確信し、短期債券で既存発行金利(3.55~4.47%)より大幅に高めた12%の金利で辛うじて進めた事業だった。

不動産業界では通常、請約競争率が10対1くらいになると、売れ残りが30%程度発生とみられている。 しかし、遁村住公の1順位の請約競争率は4.7対1にとどまった。 2順位まで合わせた平均競争率も9.3対1水準だった。

もし遁村住公の未契約物量が30%を越えると、満期が到来するABCP、電子短期社債(ABSTB)の借り換え危機につながりかねない。 PF関連ABCPの借り換えがきちんと行われなければ信用を供与した証券会社がこれを引き受けなければならない。
（引用ここまで）

　5000戸中、分譲できない売れ残りが30％以上発生したらPFの借り換えがまずいことになるのではないか、ともされています。
　1月満期のPFが17兆ウォン、2月にも10兆ウォン。
　ソウルの好立地にある遁村住公でそこまで売れ残るのであれば、他の不動産開発プロジェクトも同様に、あるいはそれ以上に売れ残るのではないかと市場に不安が生じるのではないかと危惧されているわけです。

　というわけでこうした事態を沈静させるために、韓国政府が市場安定プロジェクトなるものを早急に施行するとのこと。

1月満期不動産PF流動化手形17兆ウォン… 当局安定化対策の稼働（聯合ニュース・朝鮮語）

　とはいえ、そもそもがこれまでの不動産好況でいけいけどんどんと開発してきてしまった業界の体質にこそ問題があるわけで。
　対症療法ばっかりやってても根治はしない。
　ま、そんなこた韓国政府も分かっているのでしょうけどね。

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韓国ＣＰＩ、12月は前年比＋5.0％　伸び率横ばい（ロイター）

韓国統計局が３０日発表した１２月の消費者物価指数（ＣＰＩ）は前年同月比５．０％上昇と、伸び率は１１月から横ばいで、市場予想と一致した。

前月比では０．２％上昇。市場予想は０．１％上昇、１１月は０．１％下落だった。

内訳では農産品が前年比１．６％下落した一方、公共料金は２３．２％上昇、民間サービスも６．０％上昇した。 （中略）

韓国中銀は昨年８月以降、政策金利を計２７５ベーシスポイント（ｂｐ）引き上げた。来年初めにあと１回利上げした上で打ち止めにすると予想されている。
（引用ここまで）

　韓国で12月のCPI、消費者物価指数が発表されました。前年同月比で5.0％の上昇。
　5月から7ヶ月連続での5%超え。
　やや沈静化したものの、まだまだ高い水準のまま。
　というわけで来年早々の韓国金融通貨委員会では0.25％の利上げが予想されています。

　おそらく次回の利上げでしばらくは利上げはないとされています。
　アメリカも当分は利上げの効果を見るターンに入っている感じです。
　ただ、このまま前年同月比で5%以上のインフレが続くようならまた利上げせざるを得ないと思われます。
　コストプッシュ型のインフレに対しての利上げってそれほど効果がないんじゃないか気もするのですけどね。


　1年を通してのCPIは5.1％。
　アジア通貨危機以来の上昇幅だったそうです。

２２年の消費者物価５．１％上昇　アジア通貨危機以来の高水準＝韓国（聯合ニュース）

　来年の5月以降が問題ですね。
　今年の5月から5%を超えてきたわけで。そこでもまだ上がっているようであればかなりの問題。

　でもって、来年最初の利上げでおそらく都市銀行からの不動産ローン（変動金利）は年利8％に到達すると思われます。
　つまり、貯蓄銀行等の第2金融圏からの貸し出しはさらに金利が膨れ上がることになるわけで。
　月の返済平均額は300万ウォンを超えてくるでしょう。
　さて、どこまでラーメンだけを食べて返済に耐えられるのやら。

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金融当局、不動産PF正常化のための協議体構成… 「市場の安定化を継続する」（ソウル経済・朝鮮語）

金融委は金融監督院・韓国銀行・金融協会などと共に金融市場の現況点検会議を開き、来年、金融市場の主要リスク要因と対応方案を議論した。

会議では会社債やCP金利の下方傾向にある、金融市場が徐々に安定して行っていると評価した。 ただ、不確実性が大きい来年まで金融市場安定を確実にするため、安定化努力を持続する必要があると意見をまとめた。 （中略）

来年には不動産PF市場の正常化に向け、関係省庁、金融・建設など、関連業界、信用評価士などが参加する協議体を構成する計画だ。 金融委側は「金融協会を中心に各金融業圏別不動産PF協議・通信体制も準備する予定」と話した。

一方、金融当局は一部の貯蓄銀行、キャピタル、ローン会社の融資取り扱い中止の動きに対して、望ましくないと指摘し、金融圏の柔軟な対応を注文した。
（引用ここまで）

　韓国には不動産事業そのものを担保として資金を借りることのできるPF（プロジェクトファイナンス）というものがありまして。
　実質的には無担保での融通なのですが、これまで不動産市場は右肩上がりだったので問題なく運用されてきました。
　ただまあ、都市銀行はPF事業からほぼ撤退していて、現在は第2金融圏 ── 主として貯蓄銀行が取り仕切っています。

　都市銀行ではなく第2金融圏が扱っている、つまりハイリスクになっているわけで。
　ただ、前も書いたように韓国の上限金利は20％。
　つまり、ハイリスクのわりにリターンがそこまででもない。
　特に昨今の不動産価格下落なので、年利20%では割が合わない状況になってしまっているのですね。


　そんなこんなで第2金融圏がPFの引き受けをやめてしまっているのです。
　というわけで政府が「PFを引き受けてくれ」と言い出した、と。

　不動産市場が冷えこむとやばい、という意識はあるのでしょうけども。
　いかんせん、いまの市況でPFを引き受けることは無理だよなぁ。

　違法貸金業者が30億ウォンを3ヶ月貸すことで5億ウォンの利息を持ってったなんてことがあったそうで。

韓国経済の支えの一つだった「プロジェクトファイナンス（PF）」の現状・・「3億円を3ヶ月借りると、利子が5000万円」（シンシアリーのブログ）

　逆説的にいうと、それくらい取らないといまのPFはわりにあわないってことなんですよ。
　貸す前からまともな業者は扱わないくらいの不良債権と化している、ということです。
　金利が下げられない以上は来年丸々、こんな状況が続くのでしょう。
　すべての状況が厳しく見えますね。

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4ヵ月で4億ウォンの損をして売った…ヘリオシティでのヨンクル族悲鳴（中央日報・朝鮮語）

最近、国内最大規模マンション団地のソウル松坡区可楽洞(ヘリオシティ(9510世帯)専用面積84平方メートルに15億ウォン台の売物件が登場し、近くの不動産仲介業者がざわめいた。 15億ウォンは約3年前の2019年初頭に取引されていた相場だ。 このマンション専用面積84平方メートルの場合、昨年10月には23億8000万ウォン(29階)での最高値取引されていたが、先月には7億2000万ウォン下げた16億6000万ウォン(17階)で取り引きがあった。 現在、ネイバー不動産サイトには、当該面積低層の基準の最低価格は15億5000万ウォンまで下がった。

特に不動産のコミュニティなどを通じて15億ウォンに取引可能な売物件が登場したといううわさが流れ、買収待機者たちの大きな関心を集めた。 このマンションで営業中のある公認仲介士は「不動産カフェなどを見て価格と取引可能かどうかなどを問う電話が普段よりたくさんかかってきた」、「現在、賃貸保証金をはめた一部の低層階の売り物が15億ウォン台に出たことは事実だが、多くの人が好む中層以上の売りの場合16億ウォン半ば程度に価格帯が形成されている」と説明した。

KB不動産が集計した国内の時価総額1位のマンションであるヘリオシティ(15兆800億ウォン)は「江南3区」の一つである松坡区に位置している上、団地規模が大きいため取引可能な売り物件が多い、政府政策や金利引き上げなど不動産価格に影響を与える外部要因に敏感に反応する。 このため、ヘリオシティは、ソウルマンションの相場の流れを展望するバロメーターとなっている。 最近、住宅市場全般の下落の雰囲気にも敏感に反応している。

特に、ヘリオシティには2020~2021年住宅価格の暴騰機に「ヨンクル族」「ギャップ投資者」など投資需要が大量に流入したという。 住宅価格がピークを記録した昨年と今年初めに高い価格で買い入れた家を急いで処分した事例も出ている。 融資金利が大幅に値上がりし、利子負担に耐えられなかったり、高い保証金でレバレッジを効かせギャップ投資（居住目的ではなく、前家賃をあてて売買）したが、保証金の下落による逆・伝貰状況にぶつかり、損害を甘受して家を処分した可能性が高い。

実際、不動産ビックデーター会社アシルによると、ヘリオシティ専用84平方メートルの場合、10月以来の取引された16件のうち、3件が購入後2年経過していない取引だった。 ある家主は今年の7月に12億ウォンで保証金契約になっている家を21億ウォン（15階）で買った後、4ヵ月ぶりに4億3000万ウォンを損をして、先月16億7000万ウォンで処分した。 このような投資需要の離脱が住宅価格下落を加速するのに一部影響を及ぼしている。
（引用ここまで）

　「ヘリオシティ」という超巨大マンションが韓国にありまして。
　84棟、約1万世帯が入居しています。ほぼひとつの街ですね。
　江南3区と呼ばれる高級住宅地にあり、かつ多数の住居があることからソウルでの不動産価格のバロメーターとして扱われています。

　ヘリオシティがダメならどこでもダメ、といった感じ。
　逆に不動産価格高騰の象徴でもあったといえます。
　で、何度か楽韓Webでもヘリオシティの価格についてお伝えしていますが、ついに15億ウォン台の売り物が出てきたそうです。
　ただし、これは下層階で韓国人が好む中層階以上ではまだ16億ウォン台を保っているそうですが。
　……まあ、時間の問題でしょうかね。


　ちなみにヘリオシティは棟によっても異なるのですが、最高階は35階。
　やはり高層階のほうが人気ということもあって、この15億ウォンの売り物は「例外扱い」されているようです。

　ただ、引用外にある「KB先導マンション50指数」（全国から時価総額上位50のマンションの時価変動率を示したもの）は9月以降、毎月1％以上の下落を示しています。
　9月はマイナス1.12%、10月がマイナス1.75%、11月にはマイナス3.14%と膨らみ、12月発表の数字はマイナス2.58%。
　マイナス幅こそ減ったものの下半期だけでマイナス9.55%。
　価格上位のマンションでこれですからね。

　現在の金利が継続するかぎり、こうして売り物が続出するしかない。

息が詰まる韓国の利子負担…住宅担保ローン返済に所得の6割（朝鮮日報）

　不動産ローンの利用者は年収の6割を返済に充てている……と。
　ただし、この数字は第3四半期までのもの。
　10月末時点ではすでに7割に到達しているそうです。

　来年1月には早々に利上げがあるだろうと予想されています。
　韓国政府は銀行に対して「政策金利が上げられてもローン、預金の金利を必ずしも上げる必要はない」とか言い出しているのですが。
　じゃあ、銀行は資金調達をどうすりゃいいんだって話ですね。政策金利は上がっているのに。
　貸し剥がし、貸し渋りを奨励しているようにしか思えません。

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