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【噴水台】韓国版サブプライムの影（中央日報）

韓国の不動産市場が果てしなく滑っているところだ。底にはまだついていない。不動産価格を消してしまった金利がどこまで上がるのか、高金利があとどれだけ続くのかまだ霧の中だ。

２００７年米国サブプライムローン危機で「引き金」の役割をしたのも金利だった。米国の中央銀行に当たる米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）は年１％まで下がった政策金利を５．２５％まで引き上げた。高騰する物価のためだった。超低金利で隠されていた住宅ローンの問題が表面化して金融市場崩壊につながった。まともな職も所得もない人に貸付（サブプライムローン）をして家を買うようあおったのが禍根だった。

現在の状況は当時とそっくりだ。物価上昇→金利引き上げ→不動産価格下落。静かに段階を踏んで行くところだ。違う点もある。韓国の家計負債状況だ。２００７年７－９月期に６８．２％だった名目国内総生産（ＧＤＰ）比の家計信用比率は今年７－９月期に１０５．２％まで上昇した（韓国銀行「金融安定報告書」）。１年間に国全体が稼いだ金額をすべて注ぎ込んでも家計の借金をすべて返済することができないという意味だ。

そのような渦中で韓国政府は住宅担保認定比率（ＬＴＶ）、総負債償還比率（ＤＴＩ）、総負債元利金償還比率（ＤＳＲ）のような貸付規制があり銀行が相次ぎ倒れる「システムリスク」の可能性は小さいと繰り返し強調する。あらゆる手段を講じて買った住宅価格が半減しようが、ギャップ投資詐欺で伝貰保証金を失おうが、銀行は上がった金利に合わせてきっちりと貸出利子と元金を徴収するので問題ないという話も同然だ。
（引用ここまで）

　サブプライム問題と韓国の現在の不動産爆弾において違いがわずかですがあります。
　サブプライムローンの最大の問題は「債権を小刻みにしてさまざまな投資信託等に紛れこませていた」という部分で。
　どこにどれだけ債務がまぎれているのか市場の誰も分からず、疑心暗鬼になったことが原因でした。

　サブプライムローン自体の割合は全体の数パーセントであって、これらが全部不良債権化しても問題ない……とされていたのですが。
　「市場の不信感」が伴ったために大恐慌的な動きとなったのです。
　現状、韓国の不動産市場にないのはこの「不信感」。


　ただ、サブプライムローンにおける「債権細切れ問題」が明らかになったのは相当に後期。
　なので韓国の不動産ローン等になんらかの問題があったとしても、いまはまだ見えていないだけかもしれません。
　個人的には不動産ローンなのに変動金利で組んでいるのが7割とか8割に達している時点で詰みだとしか思えませんけどね。

　不動産爆弾の炸裂はそのまま銀行の不良債権化問題に直結し、そこから貸し剥がし、貸し渋りに至る一方通行につながります。
　韓国の不動産所有者が高騰する金利払いにどこまで耐えられるのかのチキンレース。
　金利が上がればチキンレースを競っている自動車の速度はさらに上がります。
　早めに不動産を売り払ってしまえば損を最小限にすることはできると思うのですが。
　人間の心理はそう合理的には働きませんからね……。
　ましてや韓国における不動産購入は「人間としてまともに扱われる手段のひとつ」ですらありますから。
　難しいだろうなぁ。

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　サブプライムローンの瑕疵にいち早く気づいて空売りをかけた金融マンのドキュメンタリー。

江南不敗も昔話。 開浦洞・大峙洞のマンション8〜9億ウォンの急落（ファイナンシャルニュース・朝鮮語）

急激な金利引き上げと歴代級、取引の崖の中にソウル江南(カンナム)のマンションも8億~9億ウォンほど急落したことが分かった。 不動産低迷期にも「不敗神話」と呼ばれていた江南まで、最近の下落の勢いには例外ではないのだ。

24日、国土交通部、実際の取引価格の公開システムによると、ソウル江南区開浦洞の開浦住公6団地専用83.21平方メートルは過ぎた17日19億ウォンで取引された。

昨年7月、同じ住宅型が28億5000万ウォンで最高値を撮った当時と比較して9億5000万ウォン下落したのだ。 該当住宅型は今年1月にしても、28億ウォンで取り引きされたが、1年足らずの間9億ほど落ちた。

このような急落は大峙洞（塾業界の中心である）銀馬（ウンマ）マンションでも現われた。 銀馬マンション専用76.79平方メートルはこの4日18億5000万ウォンで取引された。 昨年11月、同じ住宅型が26億3500万ウォンで取引されたことを勘案すると、8億近く下落したのだ。

専門家たちは最近、不動産プロジェクト・ファイナンス(PF)に端を発した金融市場の不安と高金利によって、来年も不動産価格の下落は続くものと見ている。 住宅産業研究院は最近、来年の市場の展望で全国のマンション価格が5.0%、ソウルは4.0%値下がりするものと予想した。 韓国建設産業研究院も、来年の全国の住宅売買価格が2.5%、首都圏が2.0%下落するものと見込んだ。
（引用ここまで）

　今朝のエントリで「韓国の不動産価格にハードランディング以外の将来が見えない」という話をしました。
　そんな中、「不動産不敗神話」の主神として知られる江南にも不動産価格の下落が忍び寄っているとのニュース。
　江南は韓国でも屈指の高級住宅街。
　「太陽が西から出ることがあっても江南の不動産価格は下落しない」とまで言われてきたものでした。

　それが8億ウォンだの9億ウォンだの下落した価格での取引が確認されてそうです。
　ただ、これが実勢価格なのか例の「家族間取引で節税目的の直接取引」なのかは分からないところ。
　実勢価格でもあり、直接取引でもある……といった感じかな、とは思います。


　とにかくソウルのマンション価格は5年で2倍（場所によってはそれ以上）になったのですから、ムン・ジェイン政権がやりすぎたのは間違いないのです。
　「供給を絞れば価格が下がる」とか「複数の不動産取得実質禁止」等々の誤った価格政策をなんらかの形で是正するというのであれば下落はやむを得ない。

　韓国の金利を決定する金融通貨委員会は来年早々の1月13日に開催。
　11月の消費者物価指数（前年同月比）は5.0%。前月からは下落したもののまだ高い水準のまま。
　来月早々に明らかになる12月の数字にもよるのですが、まあ……5%前後だろうなぁ。
　であれば利上げを繰り返すしかない。

　不動産ローンの金利がさらに高くなった場合。
　金利払いが辛くなった人々は不動産を売り払うしかないのですが。さて。

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韓国、金融不安指数「危機段階」に突入…来年の不動産市場の失速に懸念増す（ハンギョレ）

　韓国の金融システムの短期的な脆弱性を示す金融不安指数が「危機段階」に入った。今年に入って金利上昇とウォン安が進んだうえ、江原道のレゴランド事態まで重なり、状況が急激に悪化したのだ。それだけ金融システムが外部の衝撃に弱くなったという意味で、来年も金融引き締めと景気減速が続く見通しがある点を考えると、懸念すべき状況だ。韓国銀行は来年の主なリスク要因として不動産市場のハードランディングの可能性を挙げている。

　22日、韓銀が発表した下半期の金融安定報告書によると、金融不安指数（FSI）は5月の13.1から10月は23.6に上昇し、危機段階に入った。金融不安指数は20の金融・実体部門の月別指標に基づき、金融システムの短期的な不安状況を数値化したもので、22を超えると危機段階とみなされる。23.6は新型コロナウイルス感染症の初期(24.7)以来の最高値だ。韓国政府と韓銀の市場安定化措置が実施された先月は、23.0と小幅に下落した。

　金融不安が急速に深刻化した背景には、1ドルあたり1400ウォン（約144円）を突破したウォン安と江原道のレゴランド事態がある。米国の相次ぐ「ジャイアントステップ」（政策金利0.75ポイント引き上げ）の影響で、9月には1ドル1400ウォン台までウォン安が進んだ。急激なドル高により金融機関の流動性が打撃を受け、市場にも影響が及んだと、韓銀は説明した。同月末にはレゴランド事態で債権市場と短期金融市場で投資心理が凍りつき、流動性が急速に低下した。

　最近、為替レートと債券市場は多少安定を取り戻しているが、来年の不動産市場がハードランディングした場合、金融不安は一層悪化しかねないとみられている。韓銀は基本的に金融機関の資本余力は十分ではあるが、不動産価格が過度に早く下がれば、家計負債が不良化し、一部金融機関の健全性が打撃を受けて、危機に広がる可能性もあるとみている。特に、国内金融システムで住宅金融が占める割合が大きいだけに、その余波は小さくないものと推定される。
（引用ここまで）

　韓国の金融システムの脆弱性を示す数値が上昇したまま、というニュース。
　 まあ、しょうがないというべきか。
　資産の9割が不動産ともされる韓国で、現在の不動産不況は致命的とすらいえる状況なのです。

　ユン政権は懸命になってムン政権時代に行われた数々の不動産融資規制を撤廃しています。
　多住宅所有者、つまり不動産投資への貸出も再開されましたし、きつく枠を制限していた不動産ローンについてもかなり規制緩和されつつあります。

　ただまあ、これがユン大統領が就任してすぐであればそれなりの効果はあったと思われるのですが。
　「ユン政権は不動産価格を維持する方向性なのだな」と市場に判断されていたはずです。 　いかんせん、下落基調の中での規制緩和は「ああ、そこまで現状が厳しいんだ」と市場に再認識させるだけ。
　効果がゼロだとは思いませんが、遅きに失した感。


　不動産のハードランディング、バブル崩壊を避けることができるかどうか。
　本当にそこだけに韓国経済の将来はかかっています。
　でも、個人的に見たかぎりではソフトランディングできる道筋がないのですよね。
　パク・クネ政権後期はがんがん不動産融資規制を撤廃しまくって不動産関連でだけ経済成長をするような方向性を掲げていました。
　まあ、あの時はそれで間違っているとも言いがたいものだったのですが……。

　ムン・ジェイン政権になってからは「不動産を安くするぞ！」って言い出したのに「供給を絞れば不動産価格が安くなる」とか意味不明な政策を5年間に渡ってやり続けた結果、わずか5年でソウルの不動産価格は2倍になったのです。

　……供給が絞られれば見た目の需要は増すのだから当然なんですけどね。
　不動産の建設認可数も半分ほどにしたのですから、そりゃ高くなって当然。
　ムン政権初期は「韓国の未来は薔薇色だ」みたいな錯視があって高くなっていたのですが、後半では明らかに不動産政策の失敗で高騰していました。

　それをいまになって供給を戻そうとしているのですから……巻き戻しも起きるでしょ。
　ここから不動産価格を維持することができたら本当に大したものだと思いますけどね。
　できるのであれば。

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「ヨンクル族」どうすべきか……「韓国の不動産市場の急落」IMFの警告（韓国経済新聞・朝鮮語）

国際通貨基金（IMF）が韓国の不動産市場が急落するだろうという予測を出した。 コロナ19期間で大幅に上がった不動産価格が大きなバブルを形成したとの診断だ。 IMFは韓国をはじめ、ニュージーランド、オーストラリアなどにも大きな幅の不動産価格の下落を経験すると見通した。

IMFが15日発表した「アジア太平洋地域の住宅市場の安定性と適正価格(Housing Market Stability and Affordability in Asia-Pacific)」報告書を通じてこのような見通しを出した。 現在、住宅価格が過度に高い水準で、長期間下落する恐れがあるというのが骨子だ。

韓国は昨年4四半期の住宅価格がコロナ19以前の2019年4四半期に比べて約18%程度上がったものと集計された。 IMFは韓国の不動産価格が大幅に上昇したのは、住宅供給不足と価格の上昇に対する過度な期待などが反映されたと説明した。

IMFはこのような上昇幅がかなり過大評価に基づいたものと見ている。IMFがこの期間の住宅価格の上昇に貢献した項目を現在価格、金利の要因、アウトプットギャップ、価格の不一致の方などに分解した結果、実際の価格の不一致が相当大きかったものと分析した。 （中略）

もっと大きな問題は、このような予測に今年以降各国の急激な金利引き上げの効果が考慮されていないという点だ。 韓国は、今年に入って基準金利を1.0%から3.25%まで引き上げた。 IMFは金利が3%（300bp）値上がりする場合、住宅価格が2%さらに下がるだろうと予測した。IMFはまた、家計負債が多いほど金利の影響を大きく受けることになるだろうと説明し、韓国の状況に言及した。

IMFは、今回の住宅価格の下落が過去の住宅市場の崩壊事態のように長期間続く可能性もあると見ている。 （中略）

IMFは韓国の住宅市場の過熱が多様な副作用を生んだという点についても言及した。 世代間の住宅所有による格差が広がって、貧富格差の直接的要因になったということだ。
（引用ここまで）

　韓国の不動産価格についてIMFまでが「バブル崩壊の恐れがある」と警告。
　うん、まあ……ですよね。
　一応、ユン政権は規制緩和を連発して価格下落を防ごうとやっきになっています。

韓国、不動産規制の緩和急ぐ　金利上昇による住宅価格下落に対応（ロイター）

　ムン・ジェイン政権時代に「不動産ローンを封じれば価格が安くなるはず！」というわけのわからない施策で規制されてきたのですが。
　その大半がユン政権で撤廃されています。


　……まあ、もうだいぶ遅いんですけどね。
　最大の問題は金利ですから、無駄というか。

　アメリカが0.5%の利上げだったものの「来年はまだ利下げしない」ってアナウンスされたこともあって厳しいところ。
　アメリカの政策金利が4.25〜4.5%、韓国のそれが3.25%ですからね。
　さすがに年明けで追随しないわけにもいかない。

　政策金利は上げたけども市中金利（不動産ローンの変動金利）は上げるな、なんてこともやっているようですが。
　そんな無理な話がいつまで通用するのやら。

　韓国では「IMF」がトラウマワードになっていまして。
　「あのIMFがバブル崩壊を警告」ということでかなりのコメントがついてますね。900件超え。
　ま、がんばって不動産下落に対応してくださいな。

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ソウルのマンション価格、１０年ぶりに最大の下落幅…江南圏も下げ幅拡大（ハンギョレ）

　相次ぐ利上げと住宅価格の下落に対する懸念で、ソウルのマンションの売買・伝貰（チョンセ。契約時に高額の保障金を賃借人に預ける代わりに月々の家賃は発生しない不動産賃貸方式）価格が過去最大の下落傾向を継続している。

　8日付の韓国不動産院の「週間アパート価格動向」によると、今週のソウルのマンション売買価格は0.59%下落し、2012年5月の韓国不動産院相場調査以来最大の下げ幅を記録した。 金利引き上げの余波で取引が減少し、マンション価格の下落傾向が6カ月以上続いている。
（引用ここまで）

　週に0.5％ずつソウルの不動産は下落し、いわゆる首都圏とされる京畿道、仁川市の不動産はそれを上回るペースで下落しつつある、とのニュース。
　まあ、ここ何ヶ月か同様のペースなんですけどね。

　11月の消費者物価指数は前年同月比で5.0%。上昇幅こそ下落したものの、まだまだ高い状況のまま。
　インフレ状態が続いていると判断されるべき数字でしょう。
　11月の利上げ幅は0.25％でしたが、年明けの金融通貨委員会（1月13日）でも同様に利上げを行わざるを得ない状況です。
　利払いに耐えきれずに不動産の売りが連続しているので、こうして右肩下がりを記録している、と。


　この高金利状態で夫婦喧嘩になったりするケースも増えているとか。

「金利が上がって、また夫婦喧嘩」。融資返済のために夫婦の葛藤大きくなる（毎日経済・朝鮮語）

　夫は元利払いを増やして、繰り上げ返済をしてしまおうと提案。
　妻は「それでなくても生活が圧迫されているのにこれ以上は無理」と拒絶。
　「そもそも固定金利にしようって言ったのに」なんて話になってなお葛藤が深くなると。

　ちなみに何度か「韓国の典型的な高級マンション」としてピックアップしているヘリオシティですが、以前の6億ウォン下落した売買価格というのは顧客同士の直接取引だったとのこと。
　で、この直接取引は相続税対策である可能性が高いというもので、実勢価格を表していないのではないか……ともされていたのですね。

　ところが今度は通常の仲介取引で7億ウォン下落したそうです。

「今回は直取引ではない」… ヘリオシティ16億で売れ、「7億暴落」（マネートゥデイ・朝鮮語）

　もうこのあたりの価格でないと売れなくなった、つまり実勢価格になってしまったわけです。
　一度そのあたりで値がついたらそれ以上で買おうという購入希望者はいなくなりますわな。

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「マンション40％暴落、7年間は家を買わないで」（朝鮮日報・朝鮮語）

- どのくらい下がるのか？
「平均して40％下落します。最近アパート価格が急落したというが、急な売物中心で一部だけ取引されており、本格的な下落場とは見えない。家主が家賃が下がったとしても半信半疑しながら依然として耐えているため、まだ取引が多くない。今は典型的な下落場の入り口にしか過ぎない。本格的な下落場に入ると、家主の視点が忍耐から売りに急変するだろう。その時から実質的な下落取引が本格化するだろう。

- 下落はどれくらい持続するのか？
「他の専門家よりも私が少し長く見ています。下落は7年ほど続く可能性がある。５年程度は下落し、２年程度は横歩するだろう。

-2~3年ほど経つと底をつくだろうと見る専門家も多い。
「下落が本格化されれば我々が考えるよりはるかに下落期間が長い。 実際2008年のリーマン事態以後、株価下落が2013年まで続いた。 リーマン事態直後、一部地域で反発があったけれど、また退屈な下落や渋滞区間を経た。 今回の下げ相場も当時と似て7年ていどの下落や停滞期を経るのだ。 下げ相場が再び上昇ムードに転換するためにはある程度の売れ残りが溜まった上で、売れ残りが再び減少する時期を経なければならない。 売れ残りが引き続き増える状況で、住宅価格が上昇傾向に転換することは難しい」

来年に金利が頂点となって下落すれば、住宅価格が反騰する可能性があると主張も出ている。
「過去の事例を詳しく調べれば金利が不動産を動かす決定的な変数ではない。 ただ、金利と不動産価格は一定の関連性がある。 不動産価格が下落する時期に金利が上がれば、下げ幅がさらに大きくなる。 不動産の下落時期に金利が下落すると、下げ幅を減らすことができるが、方向を変えることはできない。 反面、住宅価格が値上がりする時期に金利が下がれば、上げ幅をさらに煽る。 上昇期に金利が上がれば、上げ幅を減らすことができるが、方向を変えることはできない。 金利と市場の方向性が似ているときの変動幅をさらに煽る。 金利は住宅価格の上昇と下落の方向性を決定する第1の要因ではなく、上昇幅と下げ幅に影響を与える2次要因だ」

-下げ相場が7年続けば、無住宅者らは7年を待って家を買うことが有利か?
「私は待つのが有利と見ている。 住宅価格急騰には無住宅者たちが『雷乞食』と嘆くほど、住宅保有が無条件に有利になるという認識が強かった。 しかし、下落期は正反対だ。 2012年~2013年には家を持つ貧乏人という意味の『ハウスプア』という言葉が流行した。 普通住宅は借金をして家を買うため、今のように金利が上昇して住宅価格が下落すれば、家主らは耐えることが容易ではない」
（引用ここまで）

　韓国の不動産専門家はおおよそにして「40〜50%の下落を覚悟すべきだ」という認識で一致しているように見えます。
　この数字ですが、要するに「ムン・ジェイン政権下で無理に上昇させられた分がそのまま下落する」という意味でもありますね。

　何度か書いているようにまだ週毎の下落幅は0.5％ほどと大きなものではありません。
　ただ、問題は「取引崖」とされているほどに実際の取引がないこと。
　多くの人が取引に参加していない。
　時々、急に現金が必要になる人が大幅な下落を容認して売ったり、あるいは家族間取引で相続税を逃れようとして相場より低い価格で売買をしたりするくらいでしかない。


　これ、典型的な下落前の兆候で。
　持っている側は下落させたくないので売らない。買う側はこれ以上の下落があると見据えて買わない。
　もはや地方よりもソウルのほうが売買が少ないなんて事態になっているそうですわ。

ソウルマンション取引崖、地方より深刻…売買心理最低水準（女性新聞・朝鮮語）

　売買需給指数が67.9と10年ぶりの低水準。
　売買需給指数は100より低いと売り方優勢、高いと買い方優勢という数字で現状の取引心理を表すものとされています。
　全国が75.9、首都圏が70.5、地方が80.8。
　誰もが羨むはずのソウルの不動産なのに、もっとも冷えた市場と貸しているわけです。

　水があふれる最後の一滴がどのように落ちてくるのか。
　その際に水がしたたるだけなのか、器のバランスそのものが崩れて倒れてしまうのか。
　まだなんともいえませんが。
　バブル崩壊は目前、といったところです。

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日経「世界的な住宅価格下落…最も危険な国は韓国」（朝鮮日報）

20日付日本経済新聞は、世界の住宅価格が高騰から値下がりに転じ、金融システム不安の予兆が見られ始めたと報じた。

　日経は「世界で250兆ドル（約3京5000兆円）規模の市場が急収縮すれば、家計債務や金融機関への影響は避けられない」とし、各国中央銀行がインフレを抑制するため、利上げに動いたことを主因に挙げた。それに伴い、「東欧などでは金融システム不安の予兆も見られる」とし、住宅関連融資の割合が高い韓国経済にも赤信号が灯りかねないと警告した。 （中略）

　問題は巨額の資金が集中した住宅市場が動揺すると、家計や銀行も悪影響が避けられない点だ。英国の不動産サービス会社サヴィルズは、世界の住宅資産価値は20年基準で250兆ドルで、株式市場（約100兆ドル）の2.5倍に達すると試算した。

　日経は住宅市場の低迷が最も危険な国として、仮処分所得に占める債務の割合が200%に達する韓国を挙げた。韓国は過去5年間、マンション価格（全国平均）が2倍に跳ね上がり、所得水準に見合わない住宅担保ローンを組んだ世帯も少なくなく、融資の80%以上が変動金利であるため、利子負担の増加が一般家庭を直撃するというのが日経の分析だ。
（引用ここまで）

　日経が下がり続ける各国の住宅価格について警鐘を鳴らしている、という記事。
　その中でも韓国がもっとも危険だ、と書いている……とのことなのですが。
　日経の記事はこちら。

住宅市場が世界で変調　北欧1割安、東欧金融不安の兆し（日経新聞）

　韓国が世界でもっとも危険、とは書いていないような。
　まあ、危険性がもっとも高い国のひとつであることに変わりはありませんけどね。
　わざわざ「ローンの8割超が変動金利なので利子負担の増加が家計を直撃する」と書いているので、やっぱり不動産ローンで変動金利の割合がここまで高いのは異様な光景なのでしょう。

　韓国国内の調査でも住宅価格は下落するだろうとの予想が多いとのこと。

「1年後、住宅価格のどうなるでしょう」と訊ねたら……下落予想歴代最高値（中央日報・朝鮮語）

　ムン・ジェイン政権の最初の4年間でソウルの住宅価格は2倍に上昇しました。
　結果、多くの人がソウルに手が出なくなったことから上昇基調は地方都市にまで及んだのです。
　特に準特急といえるGTXが開通するとされている沿線がアホほど上昇して、いま元に戻りつつあります。


　去年、「高騰が続いて手が出なくなるよりも前に買おう」という意識があったのか、はじめて家を買う人が100万人を超えたそうです。
　ですが、去年は明白に住宅価格が頂点に達していた時期。割高の物件を買わされたことになります。
「今買えないなら永遠に買えない」恐怖に… 住宅価格の高点に「影」（韓国経済新聞・朝鮮語）

　いわゆる「ヨンクル族」、「ヨンクルローン族」というヤツで「魂までかき集めて（ヨンクル）ローンを払う」ことで家を購入した人々は金利上昇で息も絶え絶えになっています。
　「彼らが韓国経済にとっての雷管になるのではないか」とこの記事ではされていますね。

　さて、その金利ですが次の韓国金融通貨委員会は11月24日に予定されています。
　ここでの利上げは0.25％になるのではないか、との予測も出ています。

韓銀総裁、インフレ対策が「優先課題」（韓国経済新聞）

　10月の消費者物価指数は5.7％の加速度を見せてきました。予想をかなり上回った数字だったのですね。
　ここで利上げ幅を小刻みにするのはだいぶ勇気がいると思いますが、果たして韓国銀行の判断やいかに。

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「購入者行方不明」…ソウルのマンション売買・賃貸、歴代最大幅下落（韓国経済TV・朝鮮語）

ソウルと首都圏をはじめ全国のマンションが売買・賃貸することなくいずれも下落を繰り返している。 特にソウルのマンション価格は今週、歴代最大幅で落ちて住宅市場が急激に冷え込んでいる。

10日、韓国不動産院の調査によると、今週ソウルのマンション価格は先週比0.38%下落した。

24週連続下落でありながら2012年5月、不動産員が時価調査を開始した後、週間基準最大の幅で値下がりしたのだ。

全国、首都圏のマンション価格もそれぞれ0.39%、0.47%下落し、先週、歴代最大の下げ幅を更新した。 （中略）

ソウル麻浦区のある仲介業者代表は「新規保証金物件は増えているが、金利の引き上げで利子負担が増加し、新たにほとんどのチョンセ保証金を引き下げたり、小幅引き上げる線で再契約を好んで新規転居の需要が大幅に減少した」と話した。
（引用ここまで）

　あいかわらずの高金利状態で不動産には閑古鳥が鳴いている状態。
　ソウル全体で前週比0.38%の値下がり。調査開始以来最大の下落幅、だそうです。
　そもそも売り物が出ても全然買われないとのことで。

　あの「太陽が西から上がることがあっても江南の不動産価格は下落しない」だの「江南不敗神話」だの讃えられていた江南区でもソウル全体以上に下落している状況。
　週ごとに0.5％ほど落ちているそうです。

　先日、17億ウォンでの取引があって最高値から6億ウォンの下落が伝えられた「韓国の代表的な高級マンション」とされているヘリオシティについても、さらに16億ウォン台での売り物が出たとの話も。

ヘリオ・アルテオン取引額7億「ぽっきり」… 売却を1ヶ月後に控えた遁村住公「非常事態」（デジタルタイムズ・朝鮮語）

　「あのヘリオシティ」がねぇ。
　記事タイトルにある遁村住公というのはソウルの遁村洞にある住宅公社が50年ほど前に開発したマンション……というか団地。
　再開発が行われていて、退去した世帯が再入居する以外の約5000件の分譲が1ヶ月後に行われる予定なのです。


　本来であれば輝かしい分譲マンションになるはずだったのですが「この不動産状況じゃどうなるか分からない」と危惧されています。
　ソウル中心地から電車で30分ほどの好立地なんですけどね。

　ユン政権ではいくつか不動産価格を保つための政策を矢継ぎ早に出しています。
　前政権時代に行われた極端な金融規制を取り払いつつあります。
　たとえば15億ウォン以上の不動産取引ではいっさいローンが使えないという規制がありましたが、それは撤廃されます。
　不動産価格下落を急激なものにしない、ソフトランディングを目指しているとのことですが。

不動産規制の束縛を緩め、「軟着陸」誘導… 「大きな効果を出すのは難しい」（デイリーアン・朝鮮語）

　すでに専門家からは「効果はなくはないけども……」と微妙な評価。
　まあ、ここまでで十分に冷えこんでいるものに対して、需要喚起するには厳しいかなというのが実際なのでしょう。

　ムン政権の最初の4年間で2倍に膨れ上がった不動産価格ですから、現在の半分になってもなにもおかしくない。
　プロジェクトファイナンス（不動産開発自体を担保とした企業への貸し出し）も延滞が増えているとされています。

　……まあ、いろいろと「間に合う」のであればいいですけどね。

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